Son 3 senedir yeni konut üretimi talebin altında gerçekleşirken, arz yetersizliği sebebiyle 2021'de konutların satış fiyatları yüzde 97, kiralama fiyatları yüzde 83 oranında yükseldiği açıklandı.
Dünya Gazetesi'nde yer alan habere göre; 2021 yılının ilk 9 ayında 480 bine yükselen yapı ruhsat sayısının sene sonunda 600-650 bin adet seviyesine ulaşacağı öngörüsü, yeni arzlar için sektörü umutlandırdı. Bu oranla 2021 toparlanma yılı şeklinde belirtilirken, yükselen maliyetler 2022 yılı için belirsizliklerin çoğalmasına neden oldu.
Her sene 800 bine yakın yeni konut üretimine gereksinim duyulan Türkiye'de, fiyat yükselişleri sebebiyle işletme sermayesi düşen şirketlerin bu sene daha az sayıda konut üretebileceği belirtiliyor. Konut üretiminin düşmemesi için şirketlerin işletme sermayesinin KGF tarzı krediyle desteklenmesi tavsiye ediliyor.
***
“Her çeyrekte 200 bin yeni ruhsat lazım”
Habere göre, son iki senede verilen ruhsat sayısının yükseldiği, fakat hala uzun seneler ortalamasının altında olduğunu belirtilerek genel olarak her çeyrekte 200 bin yeni ruhsatın alınması gerektiğinin altını çizen uzmanlar, “Yıllık 800 bin konut üretmemiz gerekiyor. Bunu yapamadığımız her dönemde arz tarafımız eksik kalıyor. Dolayısıyla 2019 ve 2020 yılında alınan ruhsat sayısı çökmüştü. 2021 toparlama yılı oldu. Ama daha önceki performansı yakalayabilmiş değiliz” diye konuştu.
“Sermaye birikimini düşürdü”
2021'in son çeyreğinde 150- 170 bin yeni ruhsat alınmış olması durumunda yıl bazında alınan toplam ruhsatın 650 bine ulaşabileceğine dikkat çeken uzmanlar, “Ancak önümüzdeki dönemlerde bu sayılar ciddi çökebilir. Çünkü hem kurda hem de maliyetlerde artış var ve birçok müteahhit için yeterli sermaye birikimi yok. Müteahhitlerin yüzde 90'ı sokak arasında 10 ila 20 arasında daire yapanlardan oluşuyor. Bu müteahhitler 10 milyon liralık inşaat yapacaksa cebinde 3-4 milyonu olmadan başlıyor. Belli bir noktadan sonra ise satarak tamamlıyor. Şimdi 10 milyon lira ile başlayacağı proje 20 milyon lira oldu. Müteahhitler projelerini küçültmek zorunda kalacaklar” diye konuştu.
“Konut üreticileri temkinli olmayı sürdürüyor”
Piyasada 2018 yılında gelen stok eksikliğinin 2021 senede dahi etkisini sürdürdüğüne vurgu yapan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, 2021 yılında ruhsat alan konut sayısının 600 bini geçmesini öngördüklerini vurguladı. “Ancak sektör temkinli. Çünkü 2018'den itibaren ciddi anlamda zorlandı. Bu durumda yeni inşaat başlama noktasında temkinlilik oluşturdu.. maliyet artışları da sektör üzerine çok anormal artışlar getirdi. Son çeyrekte yaşanan döviz artışı maliyetleri ikiye katladı. Genel artış ise 3 kata yakın oldu” dedi.
Malzeme üreticilerinin aralık ayı içindeki yüksek döviz kuruna göre fiyatlandırma yaptığının altını çizen Elmas, “Hatta 19-20 lira üzerinde fiyatlandırma yapanlar oldu. Bunlar fiyatlarını geri çekmediler. Aynı senaryoyu 2018'in eylül ekim aylarında da yaşamıştık. Sonraki 6 ay boyunca bizi negatif etkiledi. Bu yılın ilk 6 ayında da negatif etki sürebilir” şeklinde konuştu.
Söz konusu üretim fiyatlarıyla alıcı bulma konusunun sıkıntılı olduğunu da dile getiren Elmas, “İnşaatlar yavaşlamış durumda. Eğer üretim hızına paralel bir satış grafiğini yakalayabilirsek yeni ruhsat sayılarında 2022'de 600 bin adet satış rakamlarını yakalayabiliriz” diye konuştu. Elmas, satış adetlerinin yükselmesi için kamu bankalarının 1'inci elde faiz oranlarını 1.20 ve altında tutması gerektiğine dikkat çekti.
“Üretsem mi üretmesem mi? kaygısı var”
Mars Investment Genel Müdürü Hakan Bucak da, konutta kritik bir sürece girildiğinin altını çizerek, “Genel olarak pandeminin başladığı tarihten itibaren arz sıkıntısı var. Dövizdeki artışın etkisiyle sektör maliyetlerinde ciddi artış oldu. Tüm etkiler düşünüldüğünde üretici tarafında ‘üretsem mi üretmesem mi?' kaygısı yaşanıyor” diye konuştu. Arsa dahil metrekare üretim fiyatının 10 bin Türk Lirası'na geldiğine vurgu yapan Bucak, “Yani 100 bin metrekarelik konut projesinin üretim maliyeti 1 milyon lira. Bunu 2 milyona sattığımızda birçok kişinin gelir seviyesini tedirgin etmiş olacağım. Kredi de çekemiyorum. Dolayısıyla üretim isteği gri bir noktaya geldi. Yine de 2022'de ne olursa olsun inşaat ruhsatlarının artacağını düşünüyorum” dedi.
“Dövizden kazananların gayrimenkule gelmesi, kura bağlı"
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, uzun zamandır duraklama döneminde olan sektörün 2022 yılına üretim hamlesi ile girme amacının olduğuna dikkat çekerek, “Artık raflarda duran projeler indirdi. Ruhsatlar alındı, ancak 2022'de nasıl seyredecek onu tahmin etmek zor” dedi. Belli bir kesimin dövizden para kazandığını, bu kesimin gayrimenkule gelmesini beklediklerini aktaran Durbakayım, “Bunun için de dövizin stabil bir noktada kalması gerekiyor” açıklamasını yaptı.
***
Sektörde faaliyet gösteren şirket sahipleri ve kurum yöneticilerinin görüşlerinden ilerlersek;
- 2022 yılı zor bir yıl olacak. Temkinli ve dikkatli olunmak zorunda.. hem maliyetler bazında hem de arsa stoklarının azalması nedeniyle sektörde daralma yaşanacak. Eskiden her gün basında yayınlanan proje ilanları özlenecek. Alıcılar açısından alternatifler git gide azalacak. Lakin mülklerin fiyatları her halükârda artacak.
- Orta ve az gelirli gruplar açısından emlak yatırım makası gittikçe açılıyor. Hammadde ve emtialarda yaşanan dövize bağlı ve tedarik sorunları nedeniyle artan maliyetler sonucunda yaşanan enflasyonist ortam, yükselen faizler gayrimenkul sektörünü olumsuz şekilde etkiliyor. Satış rakamları artıyor.
- Arzın azalması nedeniyle boş ev kalmayacak. Boş evlerde iyi para edecek. Bu nedenle mülklerin hem satış, hem de kiralama rakamları da daha da artacak.
- Dövize bağlı beklenti ancak dövizin stabil olması halinde gayrimenkule dönecek.
- Son operasyonla Türkiye üretim kaynaklı bir modelle dövize bağlı tl mevduat sistemi zamanla oturacak. Süreç yavaşta olsa dövizden kaçışı artıracak.
- Global politikalardan etkilenen piyasalar normalleşme sürecini ancak pandemi ve türevleri salgınların bitmesiyle kavuşacak.
- Eğer pandemi dönemi ve süreç devam edecekse, önümüzde ki birkaç yıl bu durum devam edecek gibi gözüküyor.
- Arsa ve arazi işi her dönem de zirvede olacaktır. Sessiz ve derinden giden bir iştir. Konut veya ofis piyasası gibi değildir. Reklamı çok yoktur. Lakin bölgesel yatırımlara da bağlı ivme yakalar, akabinde gaz keser. Portföyünüzde mutlaka yer verin. Uzun vadede size tüm argümanlardan fazla para kazandırır.
***
İyi haftalar..
