Arsa ve arazi yatırımı hakkında

Ne zamandır arsa ve arazi üzerine bir yazı kaleme almayı düşünüyordum, isabet oldu. İnternette yayınlanan bir yazıda arsa ve arazi yatırımı hakkında ki metni de emsal alarak ve tabi yorumlarımla aşağıda ki yazıyı sizlere sunuyorum.
***
Malum, piyasalar durgun tabi kış dönemi, iklim, yılsonu vs. diyelim... Türkiye'de arsa ve arazi piyasası da çok durgun deniyor ama Silivri tapu dairesi, maşallah çok hareketli.
Ancak diğer bölgelerde bu durumun pek iç açıcı olmadığı söyleniyor, normaldir.
Belkide Silivri'ye yönelik ve geleceğe matuf beklentiler var ve basında da sık sık dile getirilen bölgesel yatırımlardan sebep diyelim. Hayırlısı.
Devam edelim; eskiler “bağ babadan, zeytin deden kalmalı" derdi... Bunun yeni versiyonu "İnsan arsayı kendisi, araziyi ise çocukları ve torunları için almalı" olmalı.
Bir de Vehbi Koç'a atfedilen "Yatırım yapacaksan arsa al; arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur" sözü vardır.
Ancak rahmetli Vehbi bey bugünleri görseydi gümüşü ve tenekeyi atardı!!
Kurduğu fabrikaların bugün ki arsa değerini görseydi çok şaşırırdı!
Bir de Kayseri sözü var ki konuyu güzel özetliyor:
“Bağ götürür, ev oturur, dükkan getirir, arsa ise ihya eder.''
Bunların hepsi doğru yaklaşımlar ama eksik. Daha doğrusu herkes aynı enstrümana yüklenince kazançlar azalır. Ancak bölgesel yatırımlar bu işe yön verir.
***
Türkiye'de insanlar para ve sermaye piyasası enstrümanlarını sevmiyor, güvenmiyor. Geçmişte hazine bonolarının çok kazandırdığı dönemlerde hazine bonolarına ve faize para yatırırdı. Dövizi de unutmadı. Uzun yıllar boyunca yaşadığımız yüksek enflasyon dönemlerinde parayı korumak adına başvurduğumuz yol dövizdi.
***
Arsa ve arazi yatırımı kurtlar sofrası denilse de aslında doğru adresler, bölgeler ve lokasyonlar riski azaltır.. Sebat eden, bekleyen ve bahtına inanan kazanır.
Önce arsa ve arazi piyasasına nerelerde yanlış yapıldığına bakalım.
1) Bu sektörde bir defa inanılmaz spekülatif haberlerle yönlendirme var. Tabi herkes arsa ve arazi uzmanı.. önüne gelen okuduğu üç-beş yorum ve yazı veya duyduğu bir kaç tüyonun ardından gayrimenkul yatırımı üzerine ve özellikle de arsa ve arazi üzerine ahkam kesmeye başlıyor.. velhasılı kelam herkes otorite kesildi.
2) Konut, dükkan ve ofis yatırımları matematikseldir. Kira çarpanı gibi bir "mihenk taşı" vardır. Neyin ne olduğunu mihenk taşına vurduğunuzda anlarsınız. Arsa ve arazi ise hayale açık yatırım aracıdır. "Matematiği yoktur" demek doğru olmaz. Ama matematiksel değerlendirme yapılacak kriterler çok değişkendir.
3) Yatırımcılarda özellikle küçük yatırımcılarda bilinçsiz hareket fazla. Emlakçılar ve satıcılar hayal kurmaya yarayacak malzemeler anlatırlar. Saf alıcılar ise hemen inanırlar. O noktada "Burası bu kadar prim yapacaksa neden satılıyor?" sorusunu sormak kimsenin aklına gelmiyor.
4) Özellikle kötü niyetli emlakçılar satıcının belirli bir fiyata satmaya çalıştığı gayrimenkulü portföye dahil edip satıcılara daha yüksek fiyat teklif etti, etmeye de devam ediyor. Satıcıya teklif ettiği fiyatın çok daha yükseğine satıyor.
Örnek veriyorum. Satıcı 1 dönüm arazisini 100 bin TL'ye satmaya hazır. Emlakçı devreye giriyor. Ben bunu "120 bin TL'nin üzerine satarım. Üstü benim" diyor. Gerçekten de satıyor. Ne kadara mı? 150, 200, 250, 300... Üst limiti yok. Arsa ve arazi fiyatlarını şişiren temel neden bu oldu.
5) Ulaşım, sağlık, eğitim ve alışveriş alanında uzak beklentiler yarın sabah başlanacakmış gibi anlatılıyor. Oysa yatırımlar genelde gecikir. Özellikle kamu kaynaklarıyla yapılacak yatırımların gecikmesi normaldir. Geçmiş yıllara göre Türkiye'de yatırımlar daha kısa sürede bitiriliyor. Ama hangi lokasyon olursa olsun bahsedilen projelerin bitirilmesi çok daha uzun yıllar alır. Gecikme payı bırakmak gerekir. Bu pay bırakılmıyor.
6) Temel kavramlar araştırılmadan yatırım yapılıyor. Arsa ve arazi arasındaki farkı bile bilmeden alım yapan çok yatırımcı var. Ne olursa olsun işe arsa ve arazi arasındaki farkı öğrenmekten başlayın. Size anlatılanı teyit etmek için önce mevzuatı öğrenin.
7) Hisseli arsa ve arazilerden uzak durulması gerektiğini yıllardır öğütlerim. İnsanlar yine de dönüp dolaşıp hisseli yerlerden bahsederler. Hisseli yerleri almakta ısrarcı olurlar. Bunlara "Hayırlı olsun" demekten başka yol kalmıyor.
8) SİT alanları ve su havzaları da yatırım yaparken uzak durulması gereken yerler arasında. Ama burada da alım yapmak isteyen çok çıkıyor. Onlara da "Hayırlı olsun" diyoruz.
9) İmar çalışmaları uzun süreç alıyor. Belediyeler imar çalışmalarını hızlı bir şekilde sonuçlandırmıyor. Bunun herhangi bir parti ile alakası yok. İmar çalışmalarının bu kadar uzun yıllara yayılmaması gerekiyor. Bunun da temel nedeni imar planı uygulaması yapılırken adil davranılmaması. Adil davranılsa itirazlar ve davalar azalır. İmar planı çalışmaları çok hızlı sonuçlanır.
10) Arsa ve araziye giren para azalıyor. Yatırım yapılacak alanlar çoğalıyor. Özellikle İstanbul yatırımcıları eskiden Silivri, Büyükçekmece, Çatalca ve Arnavutköy'e yatırım yaparlardı. Şimdi ise Trakya'nın derinliklerinden Balıkesir ve Çanakkale'ye kadar geniş alana yayıldı. Bu hızla giderse aks Türkiye'nin en ücra köşelerine kadar ulaşacak.
11) İstanbul ve Türkiye'nin mevcut hisseli arsa ve arazileri yetmezmiş gibi bir de büyük araziler çeşitli yöntemlerle hisseli hale getiriliyor.
***
Doğru arsa ve arazi yatırımı nasıl yapılır?
1) Hisseli arsa ve arazilerden uzak durun.
2) SİT alanlarından ve su havzalarından alım yapmayın.
3) Tek tapulu yerleri tercih edin.
4) Alırken kazançlı çıkmaya bakın. Bu işin en önemli püf noktası budur.
4) Arsa alacağınız lokasyonun beklentilerini araştırın, öğrenin. Ama bunların çok kısa sürede hayata geçirileceğini düşünmeyin.
5) Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli düşünülmelidir. Kısa vadede kazançlı çıkabilmeniz için alırken çok iyi kazanmanız gerekir. Kısa vadeli düşünülmemelidir.
6) Arsa ve arazi likiditesi -satmak istediğinizde müşteri bulması- en düşük gayrimenkul türüdür. Konut, ofis ya da dükkan dan arz fazlası bir şekilde erir. Ama arsa ve arazide durgunluk daha uzun sürer.
7) Para biriktirememek ya da savurganlık gibi bir zaafınız yoksa kesinlikle borçlanarak arsa ve arazi yatırımı yapmayın. Ne kadar paranız varsa o kadarlık yatırım yapın. Krediyle arsa ve arazi yatırımı yapılabilir. Ama öncelikli tercihiniz kredi kullanmamak olsun. Ayrıca çok iyi bir fırsat yakalamışsanız kredi kullanılabilir.
8) Arsa ve arazide kaçırdığınız hiç bir fırsata üzülmeyin.. sırada sizi bekleyen yeni bölgeler ve fırsatlar hep var olacaktır.
Sonuç olarak Arsa ve arazi gelecekte de prim yapmaya devam edecektir, bundan şüpheniz olmasın.
İhtiyaç duyulacak parayla arsa ve arazi yatırımı yapılmaz.. ne kadar paranız varsa o kadarlık yatırım yapmak en iyisidir.
En yüksek prim toplam nüfus artış hızı en yüksek olan yerleşim merkezlerinin en hızlı gelişen akslarından sağlanabilir. Arsa ve arazi yatırımı yaparken yüksek beklentiye girmeyin.
Beklentinizi hep alçak tutun ve en önemlisi de sürü psikolojisine de kapılmayın. İyi haftalar...