Beklentiler, tespitler...

2023'te yaşanan depremler, seçimler ve enflasyon gibi olumsuz etkilerle konut sektöründe bir durağanlaşma olduğunu malumunuz neredeyse 1 yıldır da konut finansmanı açısından kredi faiz oranlarının yüksek olması da sektör açısından bir handikaptı. Buna rağmen vatandaşların özellikle uygun maliyetli arsa ve tarla gibi yatırımlara yöneldiği piyasa uzmanları tarafından açıklandı.
Bu süreci doğru okumaya çalışarak sektörde faaliyet gösteren kurum sahibi ve piyasa aktörlerinin görüş, düşünce ve tesbitlerinden ilerleyelim.
• Son bir senede ev fiyatlarının arsa ve inşaat maliyetleri sebebiyle en az iki katına çıktığını yine de yatırım yapmak isteyenlerin daha fazla kar elde etmek için arsa ve gayrimenkule yöneldiğini belirtti.
• Deprem felaketi yaşayan 11 ilden risksiz yerleşkelere göçün devam ettiğini, özellikle ailelerin 4-5 katlı binalarda ki konutlar için deprem riski az olan Kırklareli, Konya vb.gibi iller ile risk taşıyan bölgelerde de 2 katlı evlere olan talep devam edecektir.
• Mesela Ege bölgesi ve sanayileşmenin yoğun olduğu İzmir ve Manisa gibi iller geçmişten beri bir çekim merkezi olma özelliğini koruyor. Bu bölgelere insanların konut talepleri de devam ediyor. Fakat artan enflasyon ve özellikle bankaların kredi vermemesi gibi nedenlerle özellikle orta kesimin konut talebinde ciddi bir azalma söz konusu olduğu açıklandı.
• Özellikle Kahramanmaraş depreminin ardından, arsa, tarla gibi gayrimenkullere yönelimin arttığına dikkat çeken uzmanlar "Döviz bir süredir sabit şekilde ilerliyordu. Şimdi de dolarda yaşanan artış nedeniyle dövize olan ilgi arttı. Dolardan elde edilecek gelirin ileride yine gayrimenkule döneceğini düşünüyorum" dedi ve gayrimenkulün her zaman en güvenli yatırım aracı olduğunun altını çizdi.
• Ev fiyatlarında yaşanan yükseliş trendinin süreceğini belirten uzmanlar nakite ihtiyacı bulunan mal sahiplerinin evlerini piyasadan daha uygun şartlara sattığına ve bu durumun nakiti olanlar için avantaj olduğuna da vurgu yaparak "Her kriz bir fırsat yaratır. Konutlar satışların durması nedeniyle fiyatlarda kısmen de olsa düşüş başladı. Şu anda nakit parayla uygun fiyatlı daireler bulmak mümkün" ifadelerine yer verdi.
• Yaz aylarının da durgun geçebileceğini, ancak güncel taleplerin daha çok üst segment konutlara olduğu açıklandı.
• Kira konusunda yapılan düzenlemenin sektöre etkileri ile ilgili görüş beyan eden uzmanlara göre “Hükümetin kiralık evler için belirlediği yüzde 25'lik artış sınırlaması eski kiracılar için iyi olmakla birlikte ev sahipleri için dezavantaj yaratıyor. Bu durumda mal sahibi ve kiracılar arasında sorunlar artmaya başladı. Her şeye yüzde 25'ten fazla zam geldi. Kira geliriyle geçinen ev sahipleri var" ifadelerine yer verdi.
• Yeni kiracılar için de bu durumun kötü olduğunu belirten uzmanlar, şu an yeni kiralanacak evlerde, konut sahiplerinin uzun vadede yüzde 25 sınırlamasından etkilenmemek için daha yüksek fiyatlar istediğini belirterek, beklentinin ise daha hassas bir düzenlemeye ihtiyaç duyduğunu dile getirdi.
***
Emlak sektöründe seçim sonrasına ertelenen hareketlilik henüz başlamadı. Alım satımlarda dövizdeki yukarı yönlü hareketin sabit seyre dönmesinden sonra satış öngörülüyor. Burada hem alım, hem de satış yönünde avantajlar ve dezavantajlar gözüküyor. Satıcı açısından dövizin artması ile mülkün değerini dövize endeksleyenler ile rayiç değerlerden veya altında satışı düşünenler -ki mülklerin deprem sonrası eski yapıların riskli olması veya toprak tapulu veya iskansız gayrimenkullerin hızla satılması- gibi.
• Döviz arttı, benim de evim arttı gibi bir yaklaşımla hareket edildiğinde kredili alımlarında yaşanan sorunların da talebi düşürdüğüne dikkat çekildi. Ancak uzmanlara göre gelecekte konut fiyatlarında bir gerileme beklenmediğini de vurgulandı. Piyasa aktörlerine göre, yakın zamanda konut almayı düşünenlerin bu planlarını seçim sonrasına bıraktığını... "Bu aslında anlaşılabilir bir durum. Gayrimenkul sektöründe seçim sonrasında beklenen hareketlilik henüz başlamadı ve bunu görebilmek için çok erken. Çünkü olası değişikliklerin yürürlüğe girmesi biraz zaman alabilir" açıklamasında bulundu.
• Uzmanlar döviz kurunda yaşanan yukarı yönlü seyrin de kısa vadede fiyat dalgalanmalarına sebep olabileceğini dile getirdi.
• Konut almayı planlayanlar bekleme döneminde parasını farklı yatırım araçlarında değerlendirdiği için büyük bir hareketlenme yaşanabilmesinin ancak rakamların durağan seyretmesiyle mümkün göründüğünü belirten uzmanlar, ev satın alma planı yapanların yüzde 60'ına yakınının bu planı seçimlerden sonraya ertelediğini düşündükleri için sektörde hareketlenme beklediklerini vurguladı.
• Özellikle 0,69 düşük faizli konut kredisi kapsamındaki projelerin satışlarında artış olacağını düşünüyoruz. Kampanya yüzde 10 peşinat ve 15 yıl vade desteği ile kredi taksitleri üzerindeki yükü azaltmayı, orta gelirlilerin konuta erişebilirliğini artırmayı hedefledikleri.. bu projeler dışında konut kredisi almak isteyenlerin yüksek faiz oranlarıyla ve kredi işlemleri sırasında sorunlarla karşılaşması bu kararlarından vazgeçmelerine neden olabildiğini aktardı.
• Satışta konutu olanların son günlerde dövizdeki artışı fiyatlara yansıttığının altını çizen bir yetkili, "Ancak bu konutların birçoğu zaten uzun süredir alıcı bekliyordu. Satılmamasına rağmen fiyatlardaki bu artışlar, satış sayılarındaki azalmayı ve sektördeki durağanlığı bir süre daha devam ettirecektir. Fiyatların yüksekliğinin yanı sıra, konut kredilerinde yaşanan sorunlar da talebin gerilemesini etkiliyor" dedi ve konut almak isteyenler için ellerinde hazır paraları varsa sıkı bir pazarlık sonrası alım yapmalarını söyledi.
Fiyatların 2025'e kadar
yükselmesi bekleniyor
2025'e kadar ev fiyatlarının artacağını öngördüklerine vurgu yapan uzmanlar “Bir süre sonra ekonominin rayına oturmasıyla ve açıklanması olası yeni ekonomik paketlerle uygun konut kredisi imkanları doğabilir. Ancak unutulmamalı ki böyle durumlarda konut fiyatları daha da yükselişe geçebilir. Uygun konut kredileri ile gelecek artışlardan etkilenmelerin önüne geçmeleri ancak erken alımlarla mümkün olabiliyor" denilerek, vadeli mevduat faizleri artarsa, evi satışta olanların daha çabuk şekilde nakite dönmek isteyebileceğinin, bunun da fiyatları düşürebileceğinin altı çizildi.
Yeni kurulan hükümetin ekonomik proğramı ile piyasaların daha da netleşeceğini.. beklentinin konut satışlarını etkileyen faiz oranları, konut kredileri ve emlak vergileri gibi belirsizliklerin netleşmesi için zaman gerektiği açıklandı.
Hasılı kelam emlak sektörü istikrara göre yelken açtığı için arz-talep dengesi böyle olduğu müddetçe fiyatların düşüşünü beklemek hayal olacaktır.
İyi haftalar...