Döviz kurları düşerse emlak fiyatları düşer mi?

Son günlerde basında da okuyorsunuz; inşaat sektörü ve gayrimenkul piyasalarına yönelik ve geleceğe matuf tahmin ve söylemlerde bulunanlar emlak fiyatlarının düşeceğinden bahsediyor..!
Bu düşünceler belki kur korumalı mevduatlarda yaşanan artışlar ve likiditenin faiz hesaplarında birikmesi nedeniyle piyasalarda durgun bir dönem yaşanmasından mütevellit temennimi dersiniz, yoksa bildikleri bir şey mi var bilemiyorum.
Lakin bu düşünce de olmayanlar da var. Devam edelim.
Geçtiğimiz günler piyasa aktörü bir yatırımcının açıklamalarını istifadenize sunuyorum.
***
TOKİ'nin Sosyal Konut Projesi'yle ilgili merak edilen soruları cevaplayan İslam Memiş, "Bugüne kadar konut almayan, konut ihtiyacını gidermeyen her zaman pişman olmuştur. Önümüzdeki yıl pişman olmaya devam edecektir" ifadelerini kullandı ve vatandaşlara uyarıda bulundu.
• Altın ve Para Piyasaları Uzmanı İslam Memiş, "Öncelikle şunu ifade etmek isterim, emlak piyasası ile alakalı, konut fiyatları ile alakalı gerçek olan bir şey var: emlak fiyatlarının her geçen yıl yükselmeye devam edeceği. Bunu mutlaka göz önünde bulundurmamız gerekiyor. Yani emlak fiyatları düşecek, kira fiyatları düşecek diye bir öngörüm, tahminim yok" dedi ve sosyal medyada emlak balonu var şeklinde haber akışı olduğuna dikkat çekti.
• Dolar kurunun emlak piyasasına olan etkisine de değinen İslam Memiş,
"Emlak piyasası, inşaat sektörü derken dolarla maliyeti olan bir sektörü konuşuyoruz. Dolarla maliyeti olan bir sektörü konuştuğumuz zaman, dolar kuru kurundaki düşüşler inşaat maliyetlerini düşürebilir.
• Soru şu: Türkiye'de dolar kurunun gerilediğini gördünüz mü?" diye konuştu.
Kısa vadeli düşüşlerden bahsetmediğinin altını çizen Memiş, uzun vadedeki projelerden bahsettiğini belirtti. "1,50-TL, 2,50-TL, 5-TL, 10-TL derken,
bugün 18.40-TL seviyesinde olan 1 $ US kuru ile inşaat maliyetleri artmaya devam ediyor" diyen Memiş, Türkiye'de genç nüfusun fazla olduğunu ve bu insanların ev ihtiyaçlarının olduğunu dile getirdi. Diğer önemli bir etkenin de boşanma oranları olduğunu aktaran Memiş, "Boşanma oranları artıyor. Onlar da sonuçta ayrı bir eve çıkacaklar, ayrı bir hayat yaşayacaklar ve inşaat maliyetleri, döviz maliyeti talepten kaynaklı doğal artışlar da zaten devam eder" açıklamasında bulundu.
• TOKİ'nin Sosyal Konut Projesi'yle ilgili doğru bilinen yanlışları açıklayan Memiş, ev fiyatlarına ve konut almanın mantıklı olup olmadığına da değindi.
"Bir de talep ve üretim noktasındaki sıkıntılarla birlikte ister istemez emlak fiyatları her geçen gün, her geçen yıl artmaya devam ediyor" şeklinde konuşan İslam Memiş, kendi nazarında emlak fiyatlarının Türkiye'de hala ucuz olduğunu dile getirdi. Ancak emlak sektöründe döviz kurundaki ataklarında dikkate alınması gerektiğinin altını çizen Memiş, "Geçen yıl sekiz 80 seviyesinde olan dolar kurunun şu anda 18.40 seviyesinde olduğunu görüyoruz. Geçen yıl -farazi konuşuyorum- 1 milyon TL'ye satın aldığınız bir evin bu yıl 2 milyon TL olduğunu düşünün. İnsanlar diyor ki, fiyatları uçtu gitti. Halbuki enflasyon karşısında alım gücü azaldı, paranın değeri düştü için enflasyonist bir ortama geçtiğimiz için siz malın değerli olduğunu görüyorsunuz" açıklamasında bulundu.
Paranın değerinin düştüğünü vurgulayan Memiş, 8.80 seviyesinde olan dolar kurunun 18.40 lira seviyesine yükseldiğini, enflasyonda da yüzde 150 seviyesinde bir artış olduğunu dile getirdi.
• Memiş, 'Enflasyonist ortamlarda ne oluyor?' sorusunu da cevapladı.
Enflasyonist ortamlarda malın değerinin arttığına, paranın değerinin düştüğüne dikkat çeken Memiş, "İster istemez de insanlar kendi malının değerini durduğu yerde değer kazanmış gibi bir algıya sahip. Bu araç fiyatlarında da böyle. Kapısında duran, her gün kullandığı arabanın değerinin arttığını düşünüyor; arabasını değerlendiğini düşünüyor" dedi. Ancak burada doğru olanın; alım gücündeki azalmanın ardından paranın değer kaybetmesiyle malın değerlendiğinin düşünülmesi” olduğuna dikkat çekti.
İnsanları ev fiyatlarının düşeceğini ve bu nedenle beklemeye yöneldiklerini vurgulayan İslam Memiş, "Ben bu düşünceye asla katılan birisi değilim. Bakın, bugün Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası faiz oranını tekrar bir baz puan yani bir puan daha düşürdü: yüzde 12" şeklinde konuştu.
• 'Bankaya gittiğiniz zaman o oranlarda konut kredisi kullanabiliyor musunuz?'
"Bildiğim için ve takip ettiğim için söylüyorum, hayır" dedi. Dilediğiniz kadar konut kredisi kullanabiliyor musunuz veya araç kredisi kullanabiliyor musunuz veya ihtiyaç kredisi kullanabiliyor musunuz?' diye soran Memiş, bunun da cevabının hayır olduğunu söyledi. Burada muslukların kısıldığına ve herkesin dilediği kadar para ve kredi kullanamadığına dikkat çekti.
Özellikle düşük faizli kredi kullanılmadığının altını çizen İslam Memiş, "Siz bugün ev almadığınız örnek veriyorum, seneye bıraktınız bu işi. T.C. merkez Bankası'nın beklenti anketleri, Cumhurbaşkanlığı'nın çalışma ofisindeki dolar kuru beklenti anketleri nedir, 20 – 21 TL aralığında 1 $ kuru. Bugün dolar kuru ne kadar? 18,40 seviyesinde. Yani dolarda bir yükseliş öngörülüyor bugünkü ekonomik koşullarda böyle" ifadelerini kullandı ve doların belki 22, 23 olacağını ancak bir yükseliş öngörüsü olduğunu belirtti. Memiş, bunun da inşaat maliyetlerini artıracağı anlamına geldiğini ifade etti.
• "Maliyetler artınca ister istemez tekrar fiyatların yükseldiğini göreceğiz. Bir de şöyle bir düşünce var sosyal medya hesaplarında, bir konut kampanyası olacak; emlak sektörü ile alakalı, konut fiyatlarıyla alakalı bir kredi düzenlemesi olacak. Düşük faizli vatandaşlar gelip bankalardan kredi kullanabilecek" diyen İslam Memiş, bu sefer de talepten dolayı emlak fiyatlarının artacağına vurgu yaptı. Memiş, "Bu kararlar alınırsa yani faizlerde bir düzenleme yapılırsa, bu sefer talep karşısında tekrar emlak fiyatlarının yükseldiğini de hep beraber görmüş olacağız" şeklinde konuştu.
Olayın neresinden bakılırsa bakılsın, emlak fiyatlarında düşüş ile ilgili bir sonuca varılmadığını aktaran Memiş, "Umarım düşer, umarım insanlar düşük fiyattan konut alır ama bunun bir de yeni Dünya düzenindeki sistemi var. Yani yeni Dünya sisteminde insanlar servet sahibi olsun, kolay ev sahibi olsun veya daha güçlü olsun diye sistem kurulmadığı için bunu da farklı algılamak lazım" değerlendirmesinde bulundu.
İnsanların bundan 50 sene önce müstakil konutlarda oturduğunu anımsatan Memiş, "Daha sonra 3 + 1 apartman dairelerine dönüştü. Daha sonra 2+1 daireler dönüştü. Daha sonra 1+1 dairelere dönüştü. Bugünkü paramız 1+0 dairelere bile yetmiyor hale geldi" ifadelerini kullandı.
***
Uzmanlar emlak fiyatlarının düşmesinin ilerleyen günlerde -maliyetlerin dövize bağlı olması nedeniyle- ancak kurlarda yaşanacak bir düşme ile mümkün olacağını söylüyor veya tahmin ediyorlar.. ben de aynı kanaatteyim.
Tabi en önemlisi arsa maliyetleri konusu var ki geçtiğimiz günlerde de yazdım.. batılı ülkelerde arsa maliyeti %20 seviyelerindeyken bizim ülkemizde bu oran %45 lerden başlıyor..!
Son 5 yılda 5 kat artan inşaat maliyetlerine arsa fiyatlarını eklediğiniz zaman -bazı bölgelerde döviz bazlı artışlar %500 lere çıktığı görülüyor- gayrimenkul fiyatlarının düşüşü ancak Toki benzeri kurumların her yıl 600 bin konut üretmesine bağlı aksi halde emlak fiyatlarının düşmesi çok zor bir ihtimal..!
İyi haftalar..