İnşaat ve emlak sektöründe uzun yıllardır çalışan, bu işlerin duayeni olan arkadaşlarım ve dostlarım var. Sizlere bu hafta emlakkulisi.com sitesinin kurucu sahibi sayın Tebernüş Kireçci'nin bir yazısını sunuyorum.
Bu yazı özellikle konut veya başka bir mülk almak isteyen tüm yatırımcılar açısından büyük önem arz ediyor, çok önemli detaylar var.
Emlak satın alırken nelere dikkat edeceğiz, hangi parametreler önemli madde madde özetlenmiş, buyrun okuyun.
1) Banka kredisine uygun olmayan evlerden uzak durun. Bir evin likiditesini belirleyen temel unsur bana kredisine uygun olmasıdır. Banka kredisine uygun evlerin prim potansiyeli, banka kredisine uygun olmayan evlere göre yüksektir.
2) Deprem Yönetmeliği'ne göre inşa edilmiş evlerin prim potansiyeli fazladır. Deprem Yönetmeliği'ne göre inşa edilmemiş evi satışa çıkardığınızda piyasada mutlaka alıcı bulursunuz. Ama oranı az olur. Temel piyasa kuralıdır: Bir malın alıcısı ne kadar çok olursa o malın değerlenme potansiyeli o kadar fazla olur.
3) Kentsel dönüşüm alanlarındaki evlerde fiyatlama dönüşüm yapılmış gibi yüksekse prim potansiyeli azdır. En azından kısa ve orta vadede. Bir de dönüşüm gecikirse ya da yapılamazsa fiyatı daha da "tuzlu" hale gelir.
4) Yatırımcı sayısının fazla olduğu sitelerde ikinci elde fiyatların oturması ve yükselişe geçmesi zaman alır. Oturumcu sayısının fazla olduğu evlerde şirket elindeki son konutu sattıktan sonra yükseliş hareketi başlar.
5) Barter karşılığı iş yaptıran şirketlerin projelerinde ikinci elde prim süreci geç başlar.
6) Yüksek aidatlı sitelerde prim potansiyeli düşük olur. Kötü yönetilen sitelerinde prim potansiyeli azdır.
7) Satış sonrası hizmetlerin kötü olduğu "Ev mi aldık? Dert mi?" sorusunun sıkça sorulduğu siteler getiride düşük performans sergiler.
8) Kazandırmayan şirketlerin yaptığı projelerde ister maket aşamasında olsun, ister inşaat isterse "hemen teslim" prim potansiyeli azdır.
9) Mimaride ve konseptte iddialı projelerin prim potansiyeli az olur.
10) Yüksek beklenti oluşturulan projelerde ve beklentisi yüksek lokasyonlarda yatırım noktasında kısa ve orta vadede umulanın bulunma ihtimali düşüktür.
11) Piyasa koşullarında çok cazip kampanyalarla satılan projelerde ikinci elde beklentiler genelde karşılanmaz. Cazip kampanyalar genelde yatırımcıları toplar.
12) Geç teslim edilen sitelerde prim de gecikir. Projede yaşamın başlaması keyifleri kaçırır. Keyifler kaçtığında ise prim yapmaz.
13) Alıcıların kampanyalarda hücum ettiği projelerden çok azı ikinci elde iyi bir performans gösterir. Geçmişte 3 günde 1.000 konut ya da saatte 100 konut satılan projelerin sonunu biliyorsunuz.
14) Araştırma yapılmadan alınan evler genelde beklentiyi karşılamaktan uzaktır. Normalde alım yapmadan önce araştırmak gerekir. Ama bizde insanlar önce alım yapar. Sonra araştırır. Böyle olunca da sonucu tahmin edebiliyorsunuz.
15) Projelerin tesliminden sonra doluluk oranı yüzde 100'e ulaşıncaya kadarki süreçte prim potansiyeli yüksek alternatiflerle karşılaşılabilir. Ama doluluk oranının yüzde 100'e ulaşması çok uzarsa prim de gecikir.
16) Kat planı iyi olan evler uzun vadede daha da değerlenir.
17) Kaliteli malzeme kullanılan ve işçilik kalitesi yüksek evler zamanla lokasyon içinde daha değerli hale gelir.
18) Bir evi satın almadan önce etrafındaki sitelerde benzer brüt ve net metrekareli evlerin fiyatını araştırmak gerekir. Bu nokta en az kira çarpanı kadar önemlidir.
19) Yalan dolanla pazarlanan projeler ikinci elde beklentileri karşılamaz. Alıcılardaki hayal kırıklığı ikinci elde fiyatların toparlanmasını zorlaştırır. Bunun en güzel örneği Ispartakule'nin fırıldaklarıdır. Ispartakule gibi İstanbul'un en güzel lokasyonlarından birisini mahvettiler. Hızlarını alamadılar. Hem emsalleri yoğunlaştırdılar hem de lejantları değiştirdiler.
Sonuç: Ev alırken araştırmanızı çok iyi yapın. Önceliğiniz her zaman kira çarpanı olsun. Beklentileri en iyi fiyatlayan gösterge kira çarpanıdır. İnşaat aşamasında ev alıyorsanız etrafındaki sitelerde benzer evlerin ne kadara satıldığını ve kiraya verildiğini araştırmadan alım yapmayın. Kira çarpanı ne kadar düşük olursa gelecekte yapacağı prim potansiyeli o kadar yüksek olur.
***
Burada her başlık sizin sorup araştırmanız gereken, detaylı bilgilendirme ile fikir sahibi olmanızı da sağlayacaktır. İyi haftalar..
