Emlak fiyatları düşer mi?

Bu maliyetlerle zor.. bakın bu ülkede dönemsel olarak her şeyin fiyatı düşer, lakin bu saatten sonra emlak fiyatları düşmez, neden?
- Öncelikle son 30 aydır yaşanan ve halen daha devam eden hammadde ve malzeme tedarikleri konusunda yaşanan sıkıntı ekonomik anlamda piyasaları sallamaya devam ediyor.. ve her geçen gün de maliyetler artıyor. Aslında bu durumdan kimse de memnun değil.. çünkü döviz de faiz oranlarında yaşanan artışlar da piyasalara özellikle inşaat sektörünü olumsuz etkiliyor.
- Bu nedenle son 5 yılda 5 kat artan inşaat maliyetleri ile süreçte ciddi fiyat artışlarına sebep olan arsa maliyetleri neticesinde, sektörün üretim yapamaması nedeniyle arz daraldı ve maalesef hem kiralık, hem de satılık mülklerin fiyatları uçtu.
- Pandemi sürecinde yara alan şirketlerde var.. ödeme güçlüğü çeken ve bu bağlamda kredileri dönen, bankalarla başı dertte olan şirket ve yatırımcılar, sicil bozukluğu ve işletme sermayesinin düşük kalması vb. nedenlerle de itibar kaybetmesi gibi nedenler de söz konusu.. açıkçası bu şirketlerin mecali kalmadı. Hangi banka itibarını kaybeden şirket veya kişiye teminat mektubu verir?
Her işte olduğu gibi ticarette süreklilik olmalı.. en büyük başarı itibardır.. tacirin şerefi sözündedir.
Bunları kaybeden tüccar iflah olmaz, iş yapamaz.
Bu şartlarda sektörde faaliyet gösteren şirketler ve yapımcılar yeni bir iş ve projeye başlamaktan imtina eder oldu.
- Artık müteahhitler kendi sınıfına göre iş yapar hale geldi.
- Bu nedenle inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketler 9 gruba ayrıldı ve geçmişte yaptığı işler ve projelere göre sınıflandırıldı.
***
Tabi genel anlamda bu kadar artan fiyatların düşüşünü bekleyen hedef müşteri kitlelerinde bir beklenti de yok değil.. ancak bu şartlarda zor.
Burada 2.el de bulunan ve 1999 deprem öncesi inşa edilmiş ve yapı denetime tabi olmayan yapıları hariç tutmak lazım.
Çünkü yapısal sorun yaşayan ve risk taşıyan gayrimenkullerde fiyatlar hem kalibrasyon, hem de düşük kalitede ve günümüz normlarına uymadığı için istisnai olarak değerlendirmek lazım.
Lakin inşaat sektöründeki maliyetlerin artmasına rağmen inşa edilen projelere olan talebin devam etmesinin bazı parametrelere bağlı olduğunu belirtmek durumundayım.
İşe sadece inşaat maliyetleri kısmından bakmamak lazım.. çünkü işin ciddiyeti ve sorumluluğu büyük.. eğer bir proje geliştireceksiniz çok emek ve uğraşı istediğini bilmeniz gerekiyor.
Hedef kitle tesbiti ile başlanılan işte konsept uygulaması büyük önem arz ediyor.. malzeme seçimleri, lejant, işçilik vb ile dikkat, sorumluluk, otomasyon, organizasyon, personel ve ekip işi olduğu bilinmelidir.
Tabi yapımcının tecrübesi, güven ve geçmiş işlerinin de mercek altına alınacağı, müşterilerin beklentisi vs. önemlidir.
Sonuç olarak; Arsa ve inşa maliyetleri, plan ve proje, mimari, statik, temeller, alt ve üst yapılar, vergi ve harçlar, peysaj, rekreasyon alanları, spor ve yeşil alanlar, teknik şartnameler, satış ve pazarlama vs. maliyet unsurlardır.
***
Geçtiğimiz günlerde Katar'dan gelen yatırımcıların “kendi ülkeleri de dahil yatırım yaptıkları ülkelerde emlak fiyatlarının düştüğünü fakat Türkiye de ki gayrimenkul yatırımlarından memnun kaldıklarını ve fiyatların arttığını” söyledi.
- Burada şöyle bir konu da var.. betonarme yapıların sıcak iklimlerde ömrü max. 25 yıldır.. 4 mevsim ve ılıman ülkelerde ise betonarme yapıların ömrü 45-50 yıldır. Ortadoğu coğrafyasında gayrimenkul yatırımları istisnai projeler hariç çok rantabl değildir.
Bana Türkiye'de ki gayrimenkul fiyatlarının artışını ve bu işin nedenlerini.. ve ‘sizde fiyatlar her geçen gün neden artıyor' diye sorulduğunda ‘bu durumun belirli parametrelerde olduğunu ve ilerlediğini' söyledim.
1- Mütekabiliyet yasası ile ülkemize olan yabancıların emlak yatırımlarının artması.. teveccühün her daim devam etmesi,
2- Konut açığının sürekli artması.. sektörün alım gücü düşen orta ve alt gelir gruplarına yönelik konut üretememesi
*Yeni açıklanan konut kampanyası, bir nebze de olsa alt gelir gruplarına ilaç gibi geldi.
3- Evlenme ve boşanmalardan kaynaklanan konut ihtiyacı,
4- Arsa stoklarının azalması,
5- Rayiç değerlerin maliyetlerle beraber sürekli artması,
6- Artan nüfus,
7- Göçmenler,
8- Sanayileşme bölgelerine olan talep,
vb. parametreler ile talebin de artması kaçınılmaz olarak emlak fiyatlarını ister istemez yükseltmektedir.
Esas konu konut faiz oranlarının özel bankalarda yüksek seyretmesidir. Ancak son açıklanan enflasyon rakamlarına göre bu oran bile düşük kalmaktadır.
- Piyasalarda ki beklenti Haziran 2023' te yapılacak başkanlık seçiminden önce aylık %1 oranlarının altında düşük faiz oranlı yeni bir konut kampanyasıdır.. O zaman gayrimenkul fiyatlarını görmek lazım..!
Çünkü istikrara bağlı bir durum var.. ancak dönemsel de olsa 2. elde bulunan ve satışa arz olunan 25-30 yıl üstü binalar; yapı denetime tabi olmadığı, iskan problemi olan ve günümüz normlarını taşımayan yapılarda bölgesel de olsa düşüşler beklenmelidir. İyi haftalar..