Emlak piyasaları da tabi ki güncel siyasi ve ekonomik istikrardan ciddi şekilde etkilenmektedir.
Bu durum tabiatıyla şehir, ilçe ve semtlere göre, yapıların inşa kalitesi, sosyo-ekonomik çevre, iskan vb. başlıklarda değerlendirilerek alıcı ve satıcıların arz ve talep dengesine göre rayiçleri de oluşturmaktadır.
Bu rayiçlerin oluşması bölgede yapılan satışların emsal ve karine teşkil etmesi ile oluşur.. bu durumun alıcı kitleler tarafından da bilindiği gerçeğini değiştirmez.
Son birkaç yıldır döviz de yaşanan artışların gayrimenkul fiyatları üzerinde ki olumsuz etkisini biliyoruz.. kurun hangi tarihten baz alındığı veya alınacağı muammadır..!
Bu sebeple rayiç değer oluşumu bölgede yapılan satışlarla belirlenir.
Ancak kur ve maliyet artışları hem satıcılar açısından hem de yapımcı şirketler açısından yapılan satış rakamlarına maliyetlerin yansımamış olması ciddi bir dezavantajdır.. ancak alıcı kitleler açısından ise muazzam bir yatırım dönemidir.
Mesela genel anlamda bakıldığında fiyatların son bir-iki yılda yüzde 15 ila 30 arasında düştüğü görülmektedir.
Bu süreç geçmişte yaşanan kriz dönemlerinden çok uzun sürmüştür.. bu durum ülkenin mali tabloları ve istikrarı ile ilgili değildir.. yaşanan kaotik durum global bir krizin yansımasıdır ve ülke siyasi ve ekonomik operasyona maruz kalmıştır.
Devam edelim.. Emlak sektöründe faaliyet gösteren aktörlerin çoğu kamu bankalarının konut kredisi faizlerini yüzde 1'in altına çekmesine rağmen önümüzde ki aylarda da emlak fiyatlarında artış beklememektedir.
***
Konut piyasasını emlak değerleme uzmanlarından gelen veriler ışığında şehir şehir, semt semt izleyen Endeksa'ya göre geçen yıl İstanbul'da ortalama fiyatlar yüzde 15.69 düştü.
Dikkat: Bu, enflasyon arındılmamış rakam.. bunun üzerine yüzde 17 civarındaki enflasyonu ekleyin..!
Buz gibi gerçek: İstanbul'da konut fiyatlarındaki düşüş sadece bir yılda yüzde 30'a ulaşmış durumda.
Hatırlıyor musunuz, bir ara herkes emlak balonu var mı, yok mu diye tartışıyordu. Ekşi Sözlük'te bu konuda sayfalar dolusu entry girilmiş bir başlık bile hatırlıyorum. Endeksa'nın verileri tartışmayı bitiriyor: Evet, bir emlak balonu vardı ve şu anda patlıyor.
Peki kamu bankalarının faizleri yüzde 1'in altına çekmesi sonrasında bazı projelerde fiyat artışlarının yapıldığı yönündeki haberler?
Bu haberler doğru.. ama fiyat artışları büyük inşaat şirketlerinin “markalı projeleri” ile sınırlı.
“Markalı projelerin” fiyatlarını izleyen Reidin-GYODER Yeni Konut Endeksi'ne göre geçen Temmuz'da bir önceki aya göre yüzde 0.32, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 2.75 artış gerçekleşti.
Kısacası büyük inşaat şirketleri gerçekten de zam yapmış.. ama enflasyon yüzde 17 olduğuna göre orada da aslında düşüş var.
***
Artık yazının başlığındaki soruya gelebiliriz: Konut fiyatlarında dibi gördük mü? Yoksa düşüş sürecek mi?
Konut piyasasında fiyatları belirleyen birçok faktör var.
Bunları iki ana başlıkta toplayabiliriz: Maliyet ve talep kaynaklı olanlar.
Maliyet tarafındaki tablo, fiyatların er veya geç yükseleceğini söylüyor.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre inşaat maliyetleri Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 21.10 arttı.
Maliyetteki artışın bir noktadan sonra konut fiyatlarını en az yüzde 20 yukarıya taşıması kaçınılmaz.
Ama bir de talep var.. ortada konut almak isteyen insan yoksa inşaatçı nasıl zam yapsın?
Konut talebini belirleyen faktörleri de uzun ve kısa vadeli olanlar şeklinde ikiye ayırabiliriz. Uzun vadeli faktörü nüfus hareketleri oluşturuyor.. yani evlenmeler, boşanmalar ve göçler.
Türkiye'de evlilikler geriliyor ama boşanmalarda patlama var.. TÜİK verilerine göre Türkiye'de geçen yıl 553.202 çift evlendi, 142.448 çift de boşandı.
Evlenenlerin sayısı yüzde 2.9 azalırken, boşananların sayısı yüzde 10.9 arttı.
Evlenen veya boşananlar, el mecbur başka bir eve taşınmak zorunda. Demek ki, 553 bin evlilik + 142 bin boşanma= Yılda 700 bin konut talebi cepte.
Bunun üzerine büyük şehirlere yönelik göçü ekleyin.. konut fiyatlarında yönün uzun vadede yukarı yönlü olduğu gerçeğiyle karşılaşırsınız.
“Uzun vadede hepimiz öleceğiz” demiş, iktisatçı Keynes.. şu anda krizdeyiz ve uzun vadeli değil kısa vadeli dinamikler ağır basıyor.
Kısa vadeli dinamiklerin başında tüketici psikolojisi var.
Eğer insanların çoğunluğu kısa vadede konut fiyatlarının artmayacağına inanıyorsa, fiyatlar gerçekten de artmaz.. şu anda olan bu.
Tüketici psikolojisinin seyrini güven endekslerinden takip etmek mümkün.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun İnşaat Sektörü Güven Endeksi aylardır diplerde geziniyor. (Geçen ay biraz kıpırdandı ama “sağlıklı” seviyenin hâlâ çok altında.)
Bu arada ağır bir ekonomik krizin ortasında olduğumuzu unutmayalım. Böyle dönemlerde hep olduğu gibi nakite sıkışmış çok fazla insan var.
Onlar da, yukarıdaki analizde anlattığımız gibi bir an önce para bulabilmek için evlerini rayiç bedelinin çok altına satışa çıkartıyorlar…
Bunlara konuttaki arz fazlası gerçeğini de ekleyelim... Türkiye genelinde 1.8 milyonluk boş konut stoğundan söz ediliyor.
Bu stok temizlenmeden fiyatların yükselmesi mümkün değil. (Basından)
***
Gayrimenkul pişmanlık yaşatan bir yatırım aracı değildir.. riski yoktur.
Tercihlerde yanılgı ve yanlış kararlar vardır.
Keynes gibi uzun vadeli bakarsanız zaten kazanırsınız, çünkü hayatın sonu vardır, lakin mülkün sonu yoktur..!
Mülk yıkılsa dahi, toprak bile bir değer olarak kalmaktadır.
Bu işe başladığım ilk yıllarda Ümraniye, Küçükköy, Çekmeköy gibi daha bir çok adı sanı bilinmez bölgeler vardı.. hatta gidilmez, yatırım için konuşulmaz ve ilgilenilmezdi.
Çok değil 20 yılda bu bölgelerde fiyatlar nereden nereye geldi.
Emlak yatırımı da, futbol gibidir, herkes ahkâm keser.. ancak kazanan ise yatırım yapanındır.
Olta atmadan balık yakalanmaz..!
İyi haftalar..
