Emlak sektörü üzerine düşünceler...

Ülkemizde bir kesim uzun yıllardır Emlak fiyatlarının yüksek olmasından dem vurarak ‘balon fiyatlarla' satış yapıldığını iddia eder ve fiyatların düşmesini bekler, durur.
Gene bu minvalde yazılar çıkıyor çıkmasına da onlara inat fiyatlar durmadan artıyor.. önce tesbitleri doğru yapalım ve fikrimizi de sunalım.
1- Ticaretin temel kuralı çalışıyor. Eğer arza sunulan emlak sayısı kısıtlı ise fiyatların artması kaçınılmazdır.
2- İnşaat malzemeleri veya emtia fiyatları artıyorsa maliyetlerin yükselmesi de kaçınılmazdır.
3- Arsa stokları erimekte. Hem arsa satış fiyatları, hem de kat karşılığı oranları yükseldiği için maliyetlere yansıması, bölgesel arsa rayiçlerinin emlak satış rakamlarına doğrudan etki etmesi de kaçınılmazdır.
4- Talebin olduğu yerde rayiçlerin veya beher fiyatların artması/yükselmesi de kaçınılmazdır.
5- Pazarın git gide büyümesi, yabancılar, göçmenler, depremlerin etkileri tabi ki bölgesel tercihlerde rol oynaması kaçınılmazdır.
Temel parametreler bunlardır. Eğer artan fiyatlara bakıp gayrimenkulde balon olduğunu iddia ederseniz sadece hükümete sallamış olursunuz..!
***
Devam edelim, sizlere basında da çıkan yazılardan örnekler vermek istiyorum.
Malum gayrimenkul bizim ülkemizde iyi bir yatırım aracıdır ve gündemden de hiçbir zaman düşmez.
***
Yeni Çağ gazetesi yazarı Esfender Korkmaz, konu ile ilgili yazısında, "Son yıllarda konut fiyatları spekülatif artış gösterdi. 2022 Şubat ile 2023 Şubat arasında, Türkiye genelinde konut fiyatları yüzde 141,5 oranında yükseldi" ifadelerine yer verdi.
En yüksek artışın yüzde 174,3 ile Antalya'da, en düşük fiyat artışının da yüzde 92,4 Kilis'te olduğunu dile getiren Korkmaz, "Ev fiyatlarında, finansal yatırım araçları fiyatlarının ve TÜFE'nin üç katı dolayında artış oldu" açıklamasında bulundu.
Köşe yazarı Esfender Korkmaz, konu ile ilgili olarak; 2022 Şubat ile 2023 Şubat arasında, Türkiye ortalaması olarak konut fiyat artışının yüzde 141,5, dolar kurundaki yükselişin yüzde 38, gram altındaki artışın yüzde 39,6, yıllık TÜFE oranının yüzde 55.8 olduğunu belirtti.
Antalya ve yazlık bölgelerde konut fiyat artışının bir sebebinin pandemi olduğunu.. ikinci nedenin ise yabancı ve özellikle Ruslar ve Arapların konut alması olduğunu.. diğer bir nedenin de kara para aklama olduğunun altını çizdi. Yazısında "Açık olarak konut fiyatları balon yaptı. Kiralar daha çok balon yaptı. Bu demektir ki, siyasi iktidarın konut politikası yanlıştır" ifadelerine yer veren Korkmaz, sadece rant amacıyla lüks konut yapmak ile yaptırmanın doğru bir yol olmadığını aktardı.
Konut satışlarına da değinen Korkmaz, "TÜİK Mart ayı konut satış verilerini açıkladı. Bu sene Mart ayı son altı yılın en düşük seviyesinde oldu" diyerek vatandaşlık verilmesine rağmen satış rakamlarının düşük kaldığını vurguladı.
Yeniçağ Gazetesi köşe yazarı Esfender Korkmaz, konu ile ilgili yazısını, "Yabancıya konut satışlarında, Türkiye yüzünü Batı'dan, Doğu'ya döndü. En fazla Ruslar ve Araplar konut aldı" ifadelerini kullanarak tamamladı.
***
Ekonomim.com köşe yazarı Alaattin Aktaş, bugünkü köşesinde konut satışlarının yıllık bazda yüzde 21 gerilemesini ve konut fiyatlarını kaleme aldı. Aktaş, yazısında "Konut piyasası son dokuz yılın en kötü ikinci mart ayını geride bıraktı" diyerek Mart'ta 105 bin adet konutun el değiştirdiğini ve bu rakamın 2019 ile birlikte son dokuz senenin en düşük sayısına işaret ettiğini belirtti. Geçtiğimiz senenin Mart ayında 134 bin konut alındığını aktaran Aktaş, bu sene yüzde 21 daha az olduğunu aktardı.
Mart 2023'te alım satıma konu olan 105 bin konutun 25 bini ipotekli, 80 bini diğer alımlardan oluştuğuna dikkat çekerek, “Mart ayında alınan 105 bin konutun 33 bini 1. el, 72 bini ise 2. el konutlardan oluşuyor" ifadelerine yer verdi.
Yazar yazısında konut fiyatlarına da değinerek konut piyasasının birkaç aylık gerçekleşmeler ile değerlendirilemeyeceğine dikkat çekerek, ancak fiyatların konut alacakların bu düşünceden tamamıyla uzaklaşmasına neden olacak boyutlara ulaştığının altını çizdi.
Fiyatların bu şekilde rekor bir artışta olmasının bir dizi sebebi olduğuna vurgu yapan Aktaş, yazısında "Maliyetler çok arttı, doğru. Ama maliyetin çok ötesinde bir konut fiyat artışı var ve bu başka etkenler tarafından tetiklendi" açıklamasında bulundu. Finansal yatırım araçlarının getirisi çok düşük kalınca tasarruf sahiplerinin, konutu eskiye göre çok daha önemli bir yatırım aracı olarak görmeye başladığının altını çizen Aktaş, bu yaklaşımın adeta zincirleme bir reaksiyon oluşturduğunu da belirtti. Konuta olan talep arttıkça fiyatların da yükseldiğini dile getiren Aktaş, "Kıyıda köşede biraz birikimi olmayan iyi gelirli sayılabilecek birinin bile konut alma olanağı kalmadı. Bankalar da krediyi büyük ölçüde kesince konut almak iyice zorlaştı" ifadelerine yer vererek "Talebin azalması acaba konut fiyatlarının gerilemesini sağlar mı, merak edilen bu" diyen Aktaş, konuya ilişkin açıklamasında, ev fiyatlarında genele yayılan bir fiyat düşüşü olasılığının pek güçlü olmadığını vurguladı.
Yazısında, "Hele hele yüksek fiyattan edinilmiş konutların zararına elden çıkarılması ancak zorunlu nedenlerle olabilir. Bu yüzden de konut fiyatları uzunca bir süre yataya yakın seyredecektir" ifadelerine yer veren Alaattin Aktaş, deprem yüzünden belli bölgelerdeki konut talebinin daha hızlı düşebileceğinin altını çizdi.
Aktaş, konuya ilişkin yazısını "Buralarda arz çok artabilir; belli bölgelerde ise tam tersi gözlenebilir. İşte bu durum fiyat değişim hızının depremden dolayı bölgeden bölgeye çok farklı oluşması sonucunu doğurabilir" ifadelerini kullanarak tamamladı.
***
Tabi ki düşüncelere saygılıyız. Burada farklı, doğru veya katılmadığım görüşler olduğu kadar, yazılarda bazı tenakuzları görmeniz adına ben son söyleyeceğimi baştan yazdım. Gayrimenkul sektörü her yatırım gibi yoruma açıktır ve kişisel tercihlerle belirlenir.. nitekim bölgesel düşünceler veya yatırımların genele yayılması mahcubiyet yaşatabilir.. sonuçta mülk sahibi olan herkes zaten uzmandır!
İşe sadece konut bazlı bakmamak lazım.. ülke olarak yılda 600 bin konut üretemiyorsanız bu iş zaten çok su kaldırır.
Emlak sektörü yatırımında bildiğim kadarıyla 20 ye yakın sınıf vardır.
Sonuçta gayrimenkul bir yatırım değeri taşımaktadır ve birazda nasip kısmet işidir.
İyi haftalar...