Geçen haftadan devam edelim... Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı kriteri ortaya çıkarıyor ve birleştiriyorlar, böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunabiliyor.
Büyük yatırım ifade eden alımlarda ise değerlemeyi ‘uzman'larına yaptırmak en doğrusu. Ancak küçük yatırımcılar için mütevazi ölçekli alımlarda ise, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık olarak sonuçlar bulabilir. Bu 35 kriter şöyle:
1- Yapı kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur çünkü bu malzemeler ve inşa sistemi fiyata etki eder.
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemlidir, bu pay arttıkça fiyat da artar.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun net/brüt kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Site: Konutun marka bir inşaat şirketi tarafından inşa edilmesi ve site içinde olması değerini artırır.
6- Sosyal tesisler: Sosyal tesisler ve çocuk parkları konuta değer katar.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir, çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırır.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve lokasyon değerini artırır.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor sahaları, çocuk parkları, kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Hizmetler: Site içinde bulunan hizmet birimleri konutun değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir, çünkü yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Genel Jeneratör sistemi: Proje kapsamlı konutlarda genel jeneratör sistemi artık günümüz insanı için elzem bir durumdur. Isınma da dahil tüm sistemler elektriğe bağlı olduğu için bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre genel jeneratör sistemi olan konutlar her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan en büyük özelliklerden biri de balkonlardır, kullanım alanı, genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Ergonomi: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de girişten itibaren antre, çamaşır odası, kullanılan oda sayısı, Ebeveyn odasında ki giyim alanı ve banyosu konutun fiyatını her zaman artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun yeni merkezlerde inşa edilmesi orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur. Ya da semt veya bölge de yapılması düşünülen yatırımlarda konutun fiyatını etkiler.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler.. zemini sağlam konutlar daha pahalı olur. Sonuçta %95'i depremin etki alanında olan bir deprem ülkesinde yaşıyoruz.
27- Merkezlere yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine, çarşı, Hastane, havaalanı, otogar ve vb.gibi diğer merkezlere yakınlığı önemlidir, fiyatını yükseltir.
28- Isınma: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata mutlaka etki eder. Günümüzde doğalgaz sistemi kullanılıyor. Tabi ki yapılarda yalıtım ve izolasyonları yapılmış, mantolaması uygulanmış konutların fiyatı daha yüksek olur.
29- Şerefiyelendirme: Konutun bulunduğu kat, güney/batı-doğu akslarına bakması fiyat açısından önemlidir ve fiyatı da yüksektir.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir.. hisseli ve ortak tapulu evler risk içermektedir. Proje dahilinde inşa edilen konutlar yasal bir çerçeveye oturduğu için alıcılar açısından risk teşkil etmediği gibi bireysel art niyetli davranışları da önler.. konutun fiyatına da olumlu etki eder.
31- Aidat: Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır.. aksi halde aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kullanılan malzemelerin garanti kapsamlı ürünler olması, yapımcı firma garantisi tüm emtialar için geçerlidir ve konutun fiyatını artırır.
33- Yapım yılı: Binanın inşa edildiği yıl önemlidir.. çünkü bina kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Sonuçta ülkemizin %95'i depremlerden etkileniyor. İnşaatların yapı denetimine tabi olması ve belirli standartlarda inşa edilmesi burada büyük etkendir. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu ve hizmet noktasında site avantajlarına sahip olmadığı için fiyatı düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.
***
Satın almalarda ki kriterler ve parametreler görüldüğü üzere en az 35 maddeden oluşuyor... Aslında buraya ilave edilecek noktalarda tabi ki müşterinin basiretine, sağduyusuna ve vizyonuna kalıyor.
Yukarıda yazılı olmayan en önemli madde ise, konutu inşa edecek olan yapımcı şirketin geçmişi, ticari ahlakı ve değerleridir!
Eğer vatandaş konutu kimden satın alacağını bilmiyorsa, zaten ‘yandı gülüm keten helva'!
İyi haftalar...
