Türkİye genelİnde taşınmaz fiyatlarına baktığımızda ‘gayrimenkul piyasasının' dinamikliğin yanı sıra denge fiyatını da yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda;
1-Türkiye konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde ‘düzeltme' gerektiğinde de ‘artışlar' görülebilmektedir. Konya/Karaman bölgemiz Türkiye ortalamalarına yakın fiyat seyrini devam ettirmektedir.
2-Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir.
3-Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir.
4-Temmuz 2016'da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçıları (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı kampanyalar ile beklentiyi olumluya çevirmiş ve sektöre moral vermiştir.
5-Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı' olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul'da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.
***
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verile-rine göre Türkiye nüfusu 79.814.871 kişi olmuştur.. yıllık artış hızı ise binde 13,5 olarak gerçekleşmiştir.
Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2016 yılında, bir önceki yıla göre artarak %68 (54.274.113 kişi) olarak gerçekleşmiştir.
Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %23,7'ye (18.916.124 kişi) geri-lerken,
65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,3'e (6.624.463 kişi) yükselmiştir. Türkiye'de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır.
Yıllık ortalama 1 milyon adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir.
TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır.
Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Türkiye köyden kente göçün devam eden bir ülkedir. Türkiye'de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır.
2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84'lerin üzerine çıkacağı beklenmekte olup buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir.
Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025'e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir.
Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır.
Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde düşüş yaşanmaktadır.
Bu bağlamda nüfus artışı ve göç kaynaklı ‘doğal' bir konut talebinin olduğu gözden kaçmamalıdır.
Türkiye konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir.. orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir.
Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı tutmaktadır.
Ticari konut pazarı ise ekonomideki gelişmelerden ve ticari hayattan daha fazla etkilenir bir tutum sergilemek ile birlikte gerek demografik etkenler gerekse sağlanan belli bir büyüme hızı neticesinde canlı kalabilmektedir.
Türkiye inşaat ve konut sektörü, büyüyen Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir.. demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş' veya ‘balon' olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.
***
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir.
2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı;
2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1.157.190 adet, 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır.
2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 sayısına ulaşılmıştır. Türkiye'de 2016 yılında, günde 3.675, saatte 153, dakikada ise 2,5'un üzerinde konut el değiştirmiştir. 2017 yılının ilk altı aylık sürecinde ise konut satışları; 654.363 adetlik bir rakama ulaşmıştır.
***
Sektörün gündemini oluşturacak konular
Türk gayrimenkul ve inşaat sektörünü 2016 yılında etkileyen unsurlar ile 2017 yılında dikkat edilmesi gereken noktaları şöyle özetleyebiliriz;
1-En az 1 milyon Dolar'lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme,
2-Konuttaki KDV indiriminin Mart ayından Eylül ayına uzatılması,
3-Yapı ruhsatı 1 Ocak'tan sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu tarafından ihalesi
1 Ocak'tan itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde de metrekare vergi değeri 1.000 lira ile 2.000 TL arasındaki konutların tesliminde KDV'nin %8 olarak sürekli uygulanması,
4-Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranının sıfır olarak uygulanması,
5-Emlak Konut GYO AŞ ve GYODER Üyeleri'nin öncülük ettiği ilk kez 20 yıl vade ve düşük konut kredi faizleri sektöre itici bir güç kazandırarak çarpan etkisi ile diğer yüklenici ve tüketicileri olumlu etkilemesi,
6-Her türlü gelişmeye karşın, yabancı yatırımcının ilgisinin devam ediyor olması, bu noktada dövizin değer kazanmasının yarattığı faydanın yabancı yatırımcılar için göreceli ucuzluk sağlaması,
7-Yabancı yatırımcının sadece konut niteliği ve niceliğine değil, aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı' olarak görmeleri ve bunun en tipik örneğinin İstanbul'da görülen yabancı talebi olması,
8-Yabancı konut alıcıları ve yatırımcıları açısından vize, vatandaşlık, oturma izni ve bürokratik işlemlerin azaltılması ile ilgili yapılan düzenlemeler,
9-Türkiye'nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyadaki jeopolitik öneminin devam etmesi, göreceli olarak bölgede güvenli liman pozisyonunu koruması,
10-Kredi faizlerinde 2016 yılının son çeyreği ile 2017 yılı ilk çeyreğinde görülen düşüşlerin taşınmaz talebini olumlu etkiliyor olması,
11-Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması,
12-Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirmesi,
13-İstanbul'un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcının ilgisini çekmesi; bu noktada İstanbul'un gerek ticari gerek coğrafi bir dağıtım merkezi (Hub) olması,
14-İstanbul'un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmaların daha da somutlaşması, inşaatların ilerlemesi,
15-Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Yavuz Sultan Selim Köprüsü, İstanbul Boğazı'nda yapılan tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, Osmangazi Köprüsü, Çanakkale Köprüsü, Ankara-İstanbul arası hızlı tren projeleri, büyük şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal İstanbul çalışmaları) oldukça dikkat çekmektedir,
16-Kentsel dönüşümün ve buna bağlı düzenlemelerin 2017 yılında da hayata geçirilmeye devam etmesi ve konuyla ilgili alınması planlanan kararların yaratacağı olumlu etki,
17-Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha kurumsal yönetilmesinin sağladığı yönetsel ve finansal avantajların şirketleri eskiye nazaran daha güçlü hale getirmesi,
18-Köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısının doğrudan büyükşehirlere akması sonucu özellikle batıdaki büyükşehirlerde kira ve mülk fiyatlarının artış trendinin diğer şehirlere göre daha fazla olması,
19-Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
20-Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut ihtiyacının devam etmesi,
21-Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve esnekliğe sahip olması,
22-Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların, fiyat artışı düşük olan bölgelerden de konut almaya başlaması ve tüm Türkiye genelinde talep göstermesi,
23-Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20'ye indirilmesi,
24-Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi, 2001 Krizi'nden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelirin taşınmaz alımını kolaylaştırmış olmasına karşın, bir süredir taşınmaz fiyatlarındaki artış oranının kişi başına düşen milli gelirden hızlı olması,
25-İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, 'menkul kıymetler' yolu ile gerek kaynağa gerekse küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari düzenlemelerin hayata geçirilmesi sonucu TOKİ tarafından gayrimenkul sertifikası ihracının gerçekleştirilmesi,
26-Gayrimenkul sertifikası dışında taşınmazlara dayalı farklı menkul kıymetlerin çıkarılması için teknik altyapı çalışmalarının devam ediyor olmasıdır.
***
Diğer taraftan gayrimenkul ve finans sisteminin birbiri ile uyumunu kolaylaştırılacak çalışmalar ile kurumların oluşturulması orta vadede ‘sürdürülebilirlik' bağlamında önemli bir kazanım sağlayacaktır. Gayrimenkule dayalı farklı finansal araçların çıkarılması ile ilgili düzenlemeler, bankacılık kesiminde daha uzun vadeli konut kredisi verilebilmesi için yapılan/yapılacak çalışmalar, sektöre özgü bir bankanın teşekkülü, GYO ve Altyapı GYO'ların oluşturulması ve sistemde etkinliklerinin artması, gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yönelik, BES ve diğer fonların kaynak aktarmaları oldukça önem taşıyan çalışmalar olarak dikkat çekmektedir. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün kalıcı ve sürdürülebilir bir trend göstermesi, istihdamdan büyümeye kadar pek çok makro değişkeni olumlu etkileyecektir.
İyi haftalar...
