İnşaat sektörü her şart ve koşulda ne olursa olsun yatırım fırsatları içerir. Bu durum neredeyse her kriz döneminde hep böyledir ve ola gelmiştir.
Krizlerden sonra gayrimenkulün geri dönüşümleri ise bazı dönemlerde kısa, bazısında ise orta vadelidir.
Bu tür kaotik dönemlerde yapılan emlak yatırımlarının geri dönüşümü uzun dönemli değildir ve olamaz çünkü istikrar buna izin vermez... İstikrar olduğu sürece emlak ve inşaat fiyatları da her zaman artar.
Kriz dönemlerinde alınan emlak, yatırım araçları içinde en garantilisidir ve seri şekilde prim yapar. Uzun dönem jargonu vade anlamında ise görecelidir ve genellikle arsa, tarla yatırımları için geçerlidir.
***
Bakınız tüm yatırımlar matematiksel değerlere tabidir. Son zamanlarda yaşanan döviz artışları da mutlak surette emlak fiyatlarına yansıyacaktır.
1994 yılında yaşanan ekonomik krizden 6 ay sonra hem de USD bazında gayrimenkul fiyatlarında ciddi primler yaşandı ve emlak fiyatları arttı.
2001 yılında yaşanan siyasi krizden 2 yıl sonra gene aynı tablolar yaşandı sürecin biraz zaman alması ise istikrarın gecikmesinden kaynaklandı.
Hakeza 2009'da yaşanan krizden sonra da gayrimenkul fiyatlarında prim potansiyeli yavaşta olsa yükseldi ve ciddi oranlarda artışlar yaşandı. Şimdi de aynı durum geçerli.
Ülkenin mali disiplini ve istikrarı devam ettiği sürece en iyi yatırım gayrimenkul olacaktır.
Bunu neye dayanarak söylüyoruz? Açıklanan raporlarda, tesbitler de bunu teyit ediyor.
Geçtiğimiz yıl sonu raporlarından 2-3 tanesini açıkladık. Buna göre kriz dönemlerinde bile eğer emlak fiyatları göreceli de olsa artıyorsa;
1.Arza sunulan imarlı arsa stokları tükendiyse,
2.İnşaat maliyetlerinde ve girdilerinde yaşanan artışlar,
Gayrimenkul fiyatlarını ister istemez artıracaktır.
Tekrarlamakta fayda var; bugün en düşük konutun fiyatı Silivri bölgesinde 3.200-tl/m2'den başlıyor.
Arsa, inşaat ve diğer ödentileri hesap ettiğinizde ortaya çıkan maliyet hesabı sizi doğru yatırıma götürecektir çünkü kat karşılığı oranı en düşük %45-50 olduğunda ve eğer yapımcı şirketler de işin hakkını vererek bir proje inşa ettiklerinde maliyetleri neredeyse m2 fiyatlarında kâr oranının da çok düşük olduğunu göreceklerdir.
Yapımcı şirketler bugün sattığı mülkün bir benzerini yerine koyabilecek midir derseniz çok zor!
***
Köylünün biri sabah gün doğmadan ineğini satmak için pazara götürmüş. Niyeti ineği satıp kışlık erzağı almak. İneğin başında mahzun mahzun bekliyormuş. Güneş doğmuş satamamış. Kuşluk vakti girmiş satamamış.
Cambazın biri yaklaşmış. Köylüye sormuş:
- Ne yapıyorsun?
- İneği satmaya çalışıyorum.
- Satabilecek misin?
- Satılacak gibi görünmüyor.
- Ne istiyorsun?
- 6 bin lira.
- Sen işi bana bırak. Ben satayım. 6 binin üzeri benim. Anlaştık mı?
- Anlaştık.
Cambaz, ineği hayvan pazarının meydanına çekmiş başlamış bağırmaya.
- Aha bu gördüğünüz inek var ya bunun anası Hollandalı, babası İngiliz. Günde en az 10 kilodan 3 batın süt verir. Günlük 30 kilo sütü garanti.
Cambaz bağırdıkça dağılmak üzere olan pazarda kim varsa ineğin başına toplanmış. Kalabalığı gören cambaz bağırdıkça bağırmış. Fiyatı soruyorlarmış, Cambaz ise söylemiyormuş. Pazarda ne kadar adam varsa cambazın başına toplanmış. Gelmeyen kalmamış.
Tam cambaz açık artırmayı başlatacakmış, sabahtan beri ineği satamayan ineğin sahibi cambazın yanına gelmiş, kulağına eğilerek:
- Cambaz bu söylediklerin doğru mu?
- İneğin sahibi sen değil misin? Doğru olduğunu bilmiyor musun?
İneği sahibi düşünmüş;
- Öyleyse bu kadar değerli ineği satmasak olmaz mı?
***
Gayrimenkul sektöründe patronların ve profesyonellerin hikayesi bu.
Projelerdeki gayrimenkuller o kadar kıymetli ki satmaya kıyamıyorlar.
2017 doğru pazarlama stratejileriyle stokları eritmek için bir fırsat olarak değerlendirilmeli bunu yapanlar yoluna devam edebilir yapmayanların ise işi zor.
***
Tabi bir de bu işin satış-pazarlaması ve en önemlisi finansal yükü vardır.
Bu durum atbaşıdır ve projenin genel durumunu özetler!
Yapımcı şirketler projelerinde hızlı satış yapmak durumunda olacaktır ve kârı ya müşteriyle paylaşacaktır ya da bankalarla çalışacaklardır!
O zaman bankalarla çalışıyorsa kârı da bankayla paylaşacaktır.
Bankalar geçmiş dönemlerde inşaat sektöründen aldıkları kârı çok sevdiler ve hep istiyorlar!
Sonuçta bankalar tasarruflarını ve yatırımlarını da inşaat sektörüne yatırıyorlar!
***
Demokrasinin olmazsa olmazı olan ‘hür ve adil seçim, gizli oy-açık tasnif' prensibi dışında yönetilen rejimlerde gayrimenkul yatırımı diye bir kavram duydunuz mu?
Hak, hukuk ve adalet kavramlarının olmadığı ülkelerde bu mümkün değildir ve olamaz.
Burada bir tesbitle devam edelim;
“Küresel güçler Türkiye'de siyasal istikrarı bozup, Türkiye'yi Suriye, Irak veya Libya'ya çevirmenin peşinde.
Siyasal açıdan belirleyici olan her zaman siyasal istikrardır.
Siyasal istikrar devam ettiği sürece Türkiye'de gayrimenkul gelecek 10 yılda geçmiş 10 yıldakinden çok daha fazla kazandırır.
Siyasal istikrar bozulursa ne devlet kalır ne de millet...
Siyasal istikrar ile birlikte ihracat sorunu da dövizdeki aşırı yükseliş de faizlerdeki tırmanış da engellenir.
Türkiye'ye oyunlar sarmalına ne zaman sürüklendi?
2013 yılında tahvil faiz oranları dip yaptığında film bundan sonra koparılmak istendi.
‘Siyasal istikrar' bu saatten sonra siyaset üstü bir söylemdir.
Milletin ve devletin bekası buna bağlı.
Gayrimenkul diliyle Dünya'nın şerefiye fazlası en iyi yerinde bu kadar uzun yaşamanın bir maliyeti var.
Bize bu maliyeti ödetmenin peşindeler.”
İyi haftalar.
