Tİrkİye, neredeyse her 7 yılda bir genel anlamda piyasaları ve ekonomiyi olumsuz etkileyen siyasi veya ekonomik bir kriz yaşamaktadır.
Çok geriye gitmeyelim, son 25 yıla baktığımızda, 1994 yılında ve 2001 yılında yaşanan krizler tamamen siyasaldır ve ülkemizde yaşanan ‘siyasi istikrarsızlık' tan kaynaklanmıştır.
2002 yılı sonrasında da bir takım darbe heveslilerinin bazı girişimleri de olsa da siyasetin dik duruşu sayesinde hem oturmuş bir mali disipline, hem de siyasi istikrara sahip bir ülke olduğumuzu göstermektedir.
Burada bir tesbitte bulunmakta mümkündür; siyaset kurumu hilesiz, müdahalesiz ve hür seçimle iş başına geldiğinde istikrarı da muhafaza edebilmektedir.
Dikkat edilirse “one minute” olayı sonrasında ülkemize yönelik 2012 yılında başlatılan saldırılar 15 Temmuz 2016 hain ve menfur darbe girişimi ile zirve yapmıştır.
Bu süreçten itibaren de malum yapılar/odaklar her platformda ülkeye saldırmaktadır. Öncelikle bunu bir defa görmek ve idrak etmek lazım...
***
Devam edelim, bugün yaşanan konjoktürel durum benzemese de inşaat sektörünün serüveni ve yol haritasını ilgilendiren Kasım.2008 yılında ABD'de başlayan ve Dünya'yı da kasıp kavuran mortgage ve hedge fonlarından kaynaklanan bu büyük krizi mercek altına alalım ve irdeleyelim. Alıntı bir yazı ile devam edelim..
“Ekonomik kriz öncesinde, ABD'deki konut fiyatları “mortgage” etkisiyle 2000'li yıllar boyunca tahminlerin üstünde artmıştır. Bankalar düşük gelirli ailelere konut satın almaları için kolayca kredi vermişlerdir. Zamanla kredi akitleri birleştirilmiş, tahvil şeklinde borsalarda alınıp satılmaya başlanmıştır. Bu süreçte tahvillerin bir kısmı da yatırım bankalarının elinde bulunmaktaydı. Konut fiyatlarının beklenmedik oranda düşmesiyle, “mortgage” piyasası çökmüş, düşük gelirli aileler borç aldıkları kredileri geri ödeyememiş ve bankalar konutlara el koymuştur. Mortgage, konut satın almada müşterilere faiz karşılığı kredi vermektir. Ödünç verenle (mortgage) ödünç alan (mortgator) arasında yapılan ve gayrimenkulün teminat olarak kullanıldığı finansal bir antlaşmadır. Borç veren, kredi borcu ödenmediğinde ipotekli mülkü kendi mülkiyetine geçirebilir… Ekonomik krizin etkisi ile portföyünde çok miktarda konut ağırlıklı kredi müşterisi bulunan global yatırım bankalarından New York merkezli The Bear Stearns Companies ve Lehman Brothers adlı banka'da 613 milyar dolarla iflas etti… Merrill Lynch adlı yatırım bankası da Bank of America tarafından satın alındı. Bu iflasları diğer banka ve sigorta şirketlerinin iflasları da takip etti. Ekonomik krizi durdurmak için Eylül.2008 sonlarında ABD Kongresi 700 milyar dolarlık bir kurtarma paketini onayladı. Bu parayla kilitlenen kredi musluklarının açılması, bankaların iflastan kurtarılması ve ekonominin yeniden canlandırılması hedeflendi.”
Burada duralım, ABD'de mortgage kredilerinin kullanım oranı %90 lar seviyesindedir.
Bizde ise %80 seviyesindedir, ancak ülkede faaliyet gösteren bankalar gayrimenkul değerlemelerini özellikle düşük tutarak riski azaltmaktadırlar. Bu bir.
Ülkemizde faaliyet gösteren bankacılık sisteminde bankaların açığa satış veya gayrimenkul üzerine çıkarılan fonlardan dolayı bir satışı var mı? Yok.
Peki mortgage kredilerinden dolayı hacimsel bir büyüklük veya bir riski var mı? Yok.
Veya bankaların konut stokları korkulacak bir durumda mı? Yok, çünkü emlak değerlemeleri düşüktür.
Konu ettiğimiz 2008 krizi ile bankacılık ve inşaat sektörünün henhangi bir benzerliği ve korkulacak bir durumu da yok..!
***
2008 krizinin bizim ülkemize çok ciddi bir zararı olmadı ve teğette geçti diyebiliriz.
Türkiye bu süreçte -geç de olsa- 2012 yılında yaptığı yasayla Mütekabiliyet -karşılıklı gayrimenkul edinimi- konusunda büyük bir adım attı. Yabancı menşeli kişilerin ev satın almasının önünü açtı.
Bu dönemde yeni pazarlara açılan Türkiye cari açığını kapatacak yerinde hamleler yaptı. Özellikle yabancı vatandaşların ev satın almalarında yaptığı düzenlemelerle hem yatırım fırsatları sundu, hem de gayrimenkul alımlarında ilgili yasayı global ölçülere getirdi.
Tabi ki belirli kotalar da koydu. Toprak alımlarına belirli bir yüzölçümü ve imarlı arsa alanlarına 2 yıl içinde yatırım şartı ve süresi getirdi.
Yıllara göre bakıldığında 2013'te 12.181 konut, 2014'te 18.959 konut, 2015'te 22.830 konut, 2016'da 18.189 konut, 2017 yılında da 20.070 konut... Toplamda 92.229 adet konut satılmıştır.
Ülkemize bu sayede geçtiğimiz bu dönem de yabancı kaynaklı alımlarla toplamda son 15 yılda 42 milyar dolar civarında ciddi bir kaynak sağlandığı açıktır.
***
Dünya'daki emsallere göre bakıldığında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yaptığı düzenleme ile Türkiye'de gayrimenkul sahibi olmak isteyen yabancıların Türk vatandaşlığına geçiş için asgari taşınmaz bedeli 1 milyon dolardan 250 bin dolara düşürüldü.
Bu durum, özellikle firmaların elinde var olan konut stoğunun azaltılması açısından önemli.
İç piyasanın durağanlaşmasıyla birlikte yurtdışı pazarı daha çok önem kazanmaya başladı.
Alınan bu kararla birlikte özellikle Ortadoğu pazarında Türkiye daha önemli bir çekim merkezi konumuna yükseldi.
Ülke ekonomisine ciddi katma değer sağlayacak bu düzenleme konut satışlarını hızlandıracaktır.
Ayrıca, özellikle hedef pazarlarda bakanlık tarafından gerçekleştirilecek tanıtım çalışmaları da yabancı yatırımcıların ilgisini ülkemiz adına olumlu yönde artıracaktır.
***
Türkiye 2012 yılından beri terbiye edilmek isteniyor.. bu dönem içinde yaşanan türlü gaileler, yaşanan terör ve diğer tedhiş hareketleri vb. büyük bir saldırı altında olduğu açıktır.
Hele son dönem de döviz fiyatlarında yaşanan anormal artışlar ülkenin mali politikaları, ekonomik dengeleri veya disiplini ile ilgili değildir.. konu tamamen Dünya dış politikalarda süren savaşın ayak izleridir ve yaşananlarda bu süreçle ilgilidir.
***
Bugün ise fahiş artışlar gösteren döviz fiyatları ve akabinde de piyasalara salgılanan korku ve algı ile bir operasyon çekildiği görülmektedir.
Şimdi ise yeni bir süreç yaşıyoruz. Döviz fiyatlarının artması ile kıymetli madenler, petrol ve hammadde fiyatlarına olan etkisi ile her şey zamlanmış ve fiyatlar artmıştır.
Tabiatıyla genel anlamda tüm kredilerde oranlarda artmıştır. Mevduat faiz oranları yıllık %30, ticari krediler ise yıllık %47 seviyelerine yükselmiştir. Konut kredileri oranları da bu süreçte aylık %2,75 seviyele-rine yükselmiştir.
İnşaat şirketleri ve proje yatırımcıları mevduat faizleri bu kadar artmışken ve konut kredileri de bu seviyelerde iken ev satamamaktadır.
Bu süreci kamu paylı ve ortaklı Toki projeleri ise müşteriyi finanse ederek ve konut satış fiyatlarını da yükselterek aşmak istemektedir.
Özel sektör ise %10 peşinat, ara ödemeli, 0 faiz/ 60-72-84 ay seçenekleri ile elde çatal çorba içmektedir. Çok açık söylemek lazımsa; inşaat sektörü zararına iş yapmaktadır.
Özellikle inşaat sektöründe ki durum için samimi söylüyorum alıcı kitleler açısından kaçırılmayacak fırsatlar sunmaktadır.
Bugünki rakamları çok arayacağız. Şirketler bugün sattığı malı yerine koyamayacak, müşteri de bu fiyatları çok arayacaktır..!
***
Bu süreçte inşaat sektörü şapkasını önüne koyup maliyet analizini yeniden yapmak zorundadır. %50/60 gibi çok yüksek kat karşılığı oranları, bilinçsizce seçilen malzeme lejantları ve konsept uygulamaları proje yapımcıları açısından ders olmalıdır.
Öncelikle yapımcılar ithal ürünlerden çıkarak yerli ürünlere yönelmek zorundadır.
***
Bugün sektörün elinde kalan, satılamayan veya yarım kalmış binlerce konut stoklarda alıcı beklemektedir. Tabi bir de bu işin 2.el piyasası var..!
Eski veya yeni yapı gruplarının geleceği belirleyen en önemli parametre bana göre son dönem de çıkarılan imar barışına yönelik adımlardır ve sektör açısından büyük şanstır.
2019 yılından itibaren ‘gayrimenkul karnesi'nde normlar, standartlar, kriterler ve kalibrasyonlar emlak fiyatlarını belirleyen parametreler olarak devreye girecektir.
Bundan sonra ki süreçte gayrimenkul satış rakamlarını belirleyen en büyük kriterlerden başlıcası da ‘iskân' konusu olacaktır.. çünkü ilerleyen zamanda konut kredilerinde bile etken olacağını şimdiden söyleyebilirim.
İmar barışını ciddiye alın..!
İyi haftalar.
