Ülkemizin en büyük tehlikelerinden biri deprem tehlikesidir. İstanbul bina kalitesinin düşük, nüfusunun yüksek oluşu sebebi ile en büyük zarar görecek ilimizdir. Yine Silivri de depremin tesiri yönünden en riskli ilçelerdendir.
Depremin vereceği zarar; şiddetinin büyüklüğünden çok binaların depreme karşı dayanıksız olmasına göre artmaktadır. Bu sebeple binaların kentsel dönüşüm doğrultusunda yenilenmesi şarttır. Ancak bunun için ekonomik bir güce sahip olmak gerekir. Çünkü binanın dönüşüm maliyeti ya kat malikleri tarafından karşılanır ya da bir müteahhit firma tarafından kat karşılığı olarak üstlenilir. Bu aşamada taraflar arasında yapılan sözleşmelerin içeriği çok önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibinin belirli daire yada dükkanına karşılık , müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin mutlaka noterde yapılması gerekse de inşaatın büyük bir bölümü bitmiş ise sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez ve arsa sahibi dairenin devrini yapmaktan kaçınamaz.
Yapılacak sözleşmenin içeriğini belirlemek için ilk bilinmesi gereken inşaat yapılacak arsanın imar durumudur. Arsanın üzerine ne genişlikte ve yükseklikle bina yapılabileceğini bilmeden bir sözleşme yapmak imkansızdır. Sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi hem müteahhit firmanın hem de maliklerin lehine bir durum olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en yaygın görüleni taşınmaz vaadi ile inşaat yapımına ilişkin taahhüdün aynı sözleşmede yer aldığı haldir ve buradaki önemli husus da teknik şartnamedir. Çünkü şartnamenin detaylı ve maliklerin taleplerine göre hazırlanmadığı hallerde arsa sahipleri hayallerindeki eve kavuşamamaktadır. İmal edilen binanın kaba maliyeti demir, çimento ve işçilik bedeline göre rahat bir şekilde hesaplanırken, ince iş olarak tabir edilen işlerdeki (seramik, kapı, dolaplar vs) maliyetler arasındaki fark çok fazla olmaktadır. Bu sebeple maliklerin sözleşme yaparken konusunda uzman hukukçu, mimar ve mühendislerden destek alması şarttır. Yine imalatın her aşamasında yapılan iş ve malzemelerin uzmanlarca denetlenmesi gerekir. Çünkü imalat bitince eski hale getirmek veya şartnamedeki malzemeleri kullanmak mümkün olmayabilir.
İnşaat yapımı, inşaat alanına göre 2-4 sene arasında süren bir süreçtir. Bu sürecin ihtilafsız bir şekilde sonlanması için ilk şartlardan biri de müteahhidin inşaat alanına göre yetkinlik belgesine sahip olması ve teminat verebilecek ekonomik gücü olmasıdır. Ülkemizde ekonomik dalgalanmalar sebebi ile riskli bir süreç yaşansa da tarafların haklarını ve sorumluluklarını bilmesi birçok sorunun dava yoluna başvurmadan çözümlenmesine yol açmaktadır.
İlerideki yazılarımda öncelikle maliklerin sonrasında da müteahhit firmanın hak ve sorumluluklarını yakın tarihli içtihatlarla beraber incelemenin faydalı olacağını düşünüyorum…
