Bugün inşaat sözleşmelerini müteahhit yönünden inceleyelim. Müteahhit, bir işi yapmayı üstlenen, yüklenen kimsedir. İnşaat yapım sürecinde bu genelde bir inşaat firması olup firma inşaatın tüm yapım sürecini planlar ve denetler. Bu süreçte ekonomik güç yanında teknik yönden de yetkinlik gereklidir. Arsa sahipleri müteahhit firma seçimlerinde bu yönlerden güçlü firmaları tercih ederler. Her şeyden önce yapı müteahhitliği yeterlilik belgesinin yapılacak inşaat alanına göre yeterli olması gerekir. Ekonomik yönden ise bina maliyetine göre teminat verebilecek güçteki bir inşaat firması ile anlaşmak arsa sahibi yönünden riski en aza indirecektir.
İnşaat sözleşmelerindeki önemli hususlardan biri işin tamamlanma süresidir. Çünkü binanın geç yapılması enflasyonun yüksek olduğu ülkemizde yüklenici yönünden maliyeti arttırır. Bu da yüklenici firmalar için ekonomik yönden büyük zararlara neden olabilir. Yine sözleşmede inşaatın süresinde bitmemesi halinde arsa sahibine kira bedeli veya cezai şarta dayalı tazminat ödemesi yapılması kararlaştırılmış olabilir. Bu noktada müteahhidin inşaat süresini deprem, pandemi veya ekonomik krizlerin olması ihtimallerini de düşünerek belirlemesi gerekir.
Müteahhit firma arsa sahiplerine binanın yapımını taahhüt ederken binanın özellikle imar kanununa uygun olduğu sözleşme öncesinde tespit etmelidir. Aksi halde binanın oturulabilir olması için gerekli izinleri alamayacak ve temerrüde düşeceğinden sözleşmenin feshi ile karşı karşıya kalacaktır. Bu da uzun dava süreçleri ve maliyetleri demektir. Bu sebeple sözleşme ekinde avan proje, mimari proje, kroki ve teknik şartnamelerin olması şarttır.
Teknik şartnameler beton kalitesinden, elektrik tesisatına, döşeme ve boyaya kadar inşaattaki birçok detayın yer aldığı belgelerdir. Müteahhit malzeme fiyatlarının yanı sıra işçilik maliyetlerini de belirleyerek arsa sahibine taahhütte bulunmalıdır. Yine noter masrafları, tapu harçları, belediye harçlarının da kimin ödeyeceğinin hesaplamada ve dolayısı ile sözleşmede yer alması gerekir.
Yüklenici firma sadece inşaatın ekonomik riskini değil oluşabilecek bir kaza anında cezai sorumluluğunu da diğer teknik insanlarla beraber üstlenir. Bu sebeple inşaat alanının güvenliği için gerekli tedbirler alınmalı özellikle işçilerin kaza geçirme riski en aza indirilmelidir.
İYİ NİYETLİ 3. KİŞİLERİN DURUMU
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ilk bakışta arsa sahibi ile müteahhit firma arasında görünse de çoğu zaman müteahhit firma inşaatı yapması karşılığında aldığı bağımsız bölümü inşaat bitmeden 3. kişilere satar. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, yasal kural olarak korunur ise de arsa sahibinin tapu iptal davası açması halinde üçüncü kişi bu davanın sonuçlarından etkilenebilir. Yani yüklenici inşaatı tamamlamaz ise bu durumu bilen veya bilmesi gereken 3. Kişinin kazanımı da riske girecektir. Bu sebeple müteahhit firmadan taşınmaz alırken nasıl olsa tapudan devir aldım diyerek kendini güvencede hissetmek mümkün değildir.
İlerideki dönemlerde bölgemizde kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan birçok binanın yerine inşaat yapmak isteyen hem arsa malikleri hem yüklenici firmaları bekleyen birçok hukuki sorun olsa da tarafların süreci şeffaf bir şekilde yürütmesi ve bunu yazılı sözleşmelere bağlaması birçok sorunu kökten çözecektir.
