Kira Vergisi ve önemli hususlar

Kira geliri genelde mesken ve işyeri kirası olarak ortaya çıkmaktadır. Kira gelirleri beyanında son 2 haftaya girilirken bazı hususları hatırlatmakta yarar var. Yazıda sadece mesken kira geliri ya da işyeri kira geliri ve her iki kira gelirinin bir arada bulunması haline bazı pratik bilgileri ve önemli hususlara değineceğiz.
SADECE MESKEN KİRA GELİRİNİZ VARSA
* 2024 yılı içerisinde tahsil ettikleri mesken kira geliri 33.000 TL'nin üzerinde olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
* Küçük ve kısıtlıların beyanları bunlar adına düzenlenir, kanuni temsilcisi tarafından imzalanır.
* Mesken kira geliri elde edenler Gelir İdaresi Başkanlığı “Hazır Beyan Sistemi”nden beyan yapabilirler. Ancak kira geliri yanında ticari, zirai veya mesleki kazancı da olanlar bu sistemi kullanamazlar.
* Kira tutarları emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli Belediyelere beyan edilen emlak vergisine esas tutarın %5'idir.
* Tahsil edilen kiralar beyan edilir. Tahsil edilmeyen yani kiracı tarafından ödenmeyen kiralar sırf kontrat var diye gelir olarak beyan edilmez. Tahsil edildiği yılda beyan edilir.
* Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi halinde kira geliri beyan edilmez.
* Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacak ve kira geliri beyan edilecektir.
* Gelecek yıllara ait kiralar; mesela 2024 yılı içerinde 2025 ve diğer yılların kiraları da önden peşin olarak tahsil ediliyorsa, bunlar beyan edilmeyecek olup, ilgili oldukları yılların beyan zamanlarında beyan edilecek gelirlerdir.
* Geçmiş yıllara ait olup, dava vb hususlara konu olup, 2024 yılında tahsil edilen kiralar da 2024 yılında tahsil edilmiş kabul edilip, 2024 yılında beyan edilecektir.
* 2024 yılında mesken kira gelirlerine 33.000 TL istisna uygulanacaktır. İstisna sadece tek mesken için uygulanabilecektir. Birden fazla mesken kira geliri varsa; istisna kira gelirlerinin toplamına tek seferde uygulanacaktır.
* Dikkat beyan vermeyenler veya eksik tutarla beyan verenler istisnadan yararlanamayacaklardır.
* 2024 yılı içerisinde 33.000 TL üzeri mesken kira gelirinizin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiğiniz ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarınızın gayri safi tutarları toplamının 870.000 TL'yi geçmesi halinde 33.000 TL'lik mesken istisnasından yararlanamazsınız.
* Bir meskenin birden fazla ortağı/hissedarı varsa istisna tutarı olan 33.000 TL her bir ortak/hissedar için ayrı ayrı uygulanacaktır.
* Arazi kiraları da (icarlar) kira geliri kapsamında beyana tabi gelirdir. Kira gelirlerinize ilave etmeyi unutmayınız.
* Mesken kirası beyan edilirken; gerçek ve götürü yöntemden birisi seçilir. Götürü yöntemi seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek yönteme geçemezler.
* Götürü yöntem basit haliyle şöyledir; tahsil edilen kira gelirinden önce 33.000 TL vergiden istisna tutar düşülür, ardından kalan tutardan %15 götürü gider yapıldığı varsayımıyla bu oranda bir gider tutarı düşülüp kalan safi tutardan gelir vergisi hesaplanır.
* Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri tahsilat ve ödemelerini banka, finans kurumu veya posta idareleri aracılığıyla yapmaları ve dekontla tevsik etmeleri zorunludur.
* İş yerlerinde, miktar sınırlaması olmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve dekontla tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmaktadır.
* 100 gün ve altında süre ile konutunu kiraya verenler Turizm Amaçlı Konut Kiralanması Yönetmeliğine tabi olup, binadaki tüm tapu sahiplerinin onayı ile Turizm Bakanlığı'na turizm konutu başvurusu yapmak zorundadır. Bu kapsam ve süredeki kısa konut kiralamaları gayri menkul sermaye iradı değil, ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
İCAR ÖDEMELERİ (TARLA KİRALARI) KİRA GELİRİ KAPSAMINDA NASIL BEYAN EDİLİR?
Tarlanın kiraya verilmesinden elde edilen kiralar da Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. Maddesine göre kira geliri kapsamında sayılmıştır.
Vergi Mükellefi Olmayan Köylüden, Vergi Mükellefi Olmayan Köylünün Tarla Kiralaması:
* 2024 yılı içerisinde tahsil ettikleri stopaja ve istisnaya konu olmayan tarla kira geliri 13.000 TL'nin üzerinde olanlar beyanname vermek zorundadırlar. Tarla hisseli ise hisseye isabet eden kira geliri dikkate alınacaktır. Her bir hissedar için 13.000 TL aşılmıyorsa beyan edilmez.
* Tarla kira gelirlerine 33.000 TL istisna uygulanmayacak olup, %15 götürü gider indirimi uygulanır.
Vergi Mükellefi Olmayan Köylüden, Vergi Mükellefi Olan Kişi veya Şirketler Tarafından Tarla Kiralanması:
* Vergi mükellefi olan kişi veya şirketler tarla kiralama sözleşmesi kapsamında kiralama işleminden kaynaklı kira ödemeleri sırasında, ödeme yapmadan önce mal sahibi adına kira stopajı yapmak ve vergi dairesine yatırmak zorundadırlar.
* Bu şekilde kiralanan tarlalar işyeri kira geliri vasfında sayılmakta ve 2024 yılı içerisinde tahsil ettikleri tarla kira geliri brüt 230.000 TL'nin üzerinde olanlar beyanname vermek zorundadırlar. Tarla hisseli ise hisseye isabet eden kira geliri dikkate alınacaktır. Her bir hissedar için 230.000 TL aşılmıyorsa beyan edilmez. Ancak dikkat başkaca kira geliriniz de varsa bunlar birlikte değerlendirilir ve 230.000 TL sınırı da birlikte dikkate alınır.
* %15 götürü gider indirimi hakkından tarlanın vergi mükellefi tarafından kiralanması nedeniyle yararlanılamaz. Ancak gerçek gider yöntemi seçilebilecektir.
ASIL MAL SAHİBİNE VERİLMEK ÜZERE BAŞKASININ BANKA HESABINA YATIRILAN KİRALAR
* Banka kayıtlarına göre kimin hesabına kira yatırılıyorsa beyan verme yükümlülüğü maalesef o kişiden aranmaktadır. Başkası adına kira geliri tahsiline aracılık edenler ve hesaplarını kullandıranlar işlemin gerçek mahiyetini ispat etmek ve mal sahibinin beyannamesine kira geliri olarak bankaya yatırılan tutarların da gösterilerek beyan edildiğinin bilgi ve belgeleri ile ispatı halinde işlem düzeltilebilmektedir.
MESKEN KİRALARINDA GERÇEK
YÖNTEM DAHA AVANTAJLIDIR
* Gerçek gider yöntemini seçenler; kira geliri elde edip, kendisi de kirada oturuyorsa 2024 yılı içinde ödediği kiraları gider olarak gelirlerinden düşebileceklerdir.
* Gerçek yöntemde kiraya verilen mesken kredi ile alınmışsa; ödenen borç faizleri gider olarak gelirden düşülebilecektir.
* Gerçek yöntemi seçenler mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerinin iktisap (elde edilme) tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap (elde etme) bedelinin %5 ini gider olarak gelirlerinden düşebileceklerdir.
* Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, bakım onarım giderleri, belediyelere ve gayrimenkulün iktisabında tapulara ödenen vergi resim ve harçlar, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gerçek gider yöntemini seçenlerce gelirden düşülebilir.
* Kiraya verilen mal ve haklar için iktisap bedeli üzerinden her yıl %2 oranında amortisman giderini kira gelirinden düşebilirler.
* Gerçek yöntemi seçenler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
SADECE İŞYERİ KİRA GELİRİNİZ VARSA
* 2024 yılı içerisinde tahsil ettikleri işyeri kira geliri 230.000 TL'nin üzerinde olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
* İşyeri kira geliri elde edenler Gelir İdaresi Başkanlığı “Hazır Beyan Sistemi”nden beyan yapabilirler. Ancak işyeri kira geliri yanında ticari, zirai veya mesleki kazancı da olanlar bu sistemi kullanamazlar.
* Bir işyerinin birden fazla ortağı/mirasçısı varsa istisna tutarı olan 230.000 TL her bir ortak/mirasçı için ayrı ayrı uygulanacaktır.
* İşyeri kirası beyan edilirken; gerçek ve götürü yöntemden birisi seçilir. Götürü yöntemi seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek yönteme geçemezler.
* Götürü yöntem basit haliyle şöyledir; tahsil edilen kira gelirinden önce 230.000 TL vergiden istisna tutar düşülür, ardından kalan tutardan %15 götürü gider yapıldığı varsayımıyla bu oranda bir gider tutarı düşülüp kalan safi tutardan gelir vergisi hesaplanır.
* Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
* Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
* İşyerlerini Basit Usul'e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 2024 yılı elde ettikleri kira gelirleri 13.000 TL yi geçiyorsa GMSİ-Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.
HEM MESKEN HEM DE İŞYERİ KİRA
GELİRİNİZ VARSA
* Mesken kira gelirinin 33.000 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutarı ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2024 yıl için 230.000 TL'yi aşması halinde mesken ve işyeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
* Mesken kira gelirinin 33.000 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutarı ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2024 yıl için 230.000 TL'yi aşmaması halinde ise işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.
* Eğer mesken kira geliri 33.000 TL istisna tutarının altında ise mesken kira geliri toplama dahil edilmeyecektir.
* İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
* Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 33.000 TL mesken istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15 oranında indirim uygulanır.
* Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
BEYANNAME ÜZERİNDE BEYAN
EDİLEN KİRA GELİRİNDEN AYRICA
YAPILACAK İNDİRİMLER
Eğitim ve Sağlık Harcamaları:
* Mükellefin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ilişkin eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10'u ile sınırlı olmak üzere indirilebilir. Ancak; Türkiye'de yapılması ve gelir ya da kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek ya da tüzel kişilerden alınacak belgelerle belgelendirilmesi gerekiyor.
Hayat sigortaları ile şahıs sigortalarına ödenen primler:
* Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, vergi matrahından düşülemez.
* Beyanname veren kişinin kendisine, eşine veya küçük çocuklarına ait ödenen hayat sigortası priminin %50'si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin tamamı matrahtan düşülebiliyor. Ancak; İndirilecek olan tutar beyan edilen gelirin %15'ini ve asgari ücretin yıllık tutarını 240.030 TL'sını geçemiyor
Bağışlar:
* Bağışın yapıldığı alan veya kuruma bağlı olarak bazı bağışlar beyan edilen gelirin %5'i ile sınırlı iken, bazıları ise; okul, sağlık tesisi, huzur evi, rehabilitasyon merkezi vs. gibi yerlere yapılan bağışların tamamı matrahtan düşülebilir.
Sanat, kültür faaliyetlerine yönelik bağış ve yardımlar:
* Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından desteklenen faaliyetler; bilimsel kazı çalışmaları, yazma ve nadir eserlerin korunması, kültürel ulusal ya da uluslararası organizasyonlar vb. yardımların tamamı bir sınırlama olmaksızın matrahtan indirilebilir
Sponsorluk harcamaları:
* Amatör sporlara yapılan harcamanın tamamı ile profesyonel sporlara yapılan harcamanın %50'si vergi matrahından indirilebilir.
BEYAN VE ÖDEME NE ZAMAN?
* Gelir vergisi beyannamesi Mart ayının sonuna (Mart ayının son günü tatil olduğundan, tatili izleyen ilk işgünü olan 2 Nisan akşamına) kadar verilebilir.
* Beyanname üzerinde hesaplanacak vergi Mart ve Temmuz ayında iki taksitte ödenir.
HERHANGİ BİR KİRA GELİRİ ELDE EDİLMEDİĞİ HALDE SMS GELMİŞ İSE VEYA İSTİSNA HADDİN ALTINDA KİRA ELDE EDİLMESİ HALİNDE DİLEKÇE İLE BİLDİRİM NASIL YAPILIR?
* Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür. Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyledir:
• İstisna altında kira geliri elde ettim (mesken),
• Kira geliri elde etmedim,
• Gayrimenkulü sattım,
• Kendim oturuyorum,
• Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor seçeneklerinden biri ile bildirim yapılmalıdır.
BEYANA İLİŞKİN ÖRNEKLER
ÖRNEK 1:
Bay (A), 2024 yılında stopaj yoluyla vergilendirilmiş 210.000 TL iş yeri kira geliri ve konut olarak kiraya verdiği dairesinden 32.000 TL kira geliri elde etmiştir.
33.000 TL'lik istisna haddinin altında 32.000 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu konut geliri beyana konu edilmeyecektir.
Stopaj suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 210.000 TL ise 2024 yılı için belirlenen 230.000 TL'lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.
Bay (A) nın 2024 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.
ÖRNEK 2:
Bay (A) ve eşi Bayan (B), 2024 yılında 1/2 hisse oranında sahip oldukları dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu toplam 160.000 TL kira geliri elde etmişlerdir. Bay (A) ayrıca 2024 yılında iş yeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden aylık brüt 12.500 TL'den (aylık net kira tutarı 10.000 TL) toplamda yıllık brüt 150.000 TL kira geliri elde etmiştir. İş yeri için ödenen kira bedeli üzerinden 2024 yılı içinde %20 oranından 30.000 TL gelir vergisi stopajı yapılmıştır.
Bayan (B) aynı zamanda mali müşavirlik faaliyetinden dolayı 2024 yılında 1.500.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiştir. Yıl içinde serbest meslek kazancından 300.000 TL stopaj yapılmıştır. Her iki mükellef de götürü gider yöntemini seçmiştir. Örnekte kiraya verilen konut 1/2 hisseli olduğundan elde edilen 160.000 TL kira gelirinin (160.000/2) 80.000 TL'sini Bay (A), 80.000 TL'sini de Bayan (B) ayrı ayrı beyan edecektir. Mükelleflerin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
Bay (A) nın Beyanı:
Bay (A)'nın gelir vergisi stopajına tabi tutulan iş yeri kira geliri 150.000 TL ile hissesine düşen konut kira gelirinin, gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı (80.000 – 33.000) 47.000 TL birlikte dikkate alındığında (150.000 + 47.000) 197.000 TL, 2024 yılı için beyanname verme sınırı olan 230.000 TL'yi aşmadığından, iş yeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek olup, sadece hissesine düşen 80.000 TL konut kira geliri beyan edilecektir.
Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut) 80.000 TL
Gayrisafi İratlar Toplamı 80.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar 33.000 TL
Kalan (80.000 – 33.000) 47.000 TL
Giderler (Götürü) (47.000 X %15) 7.050 TL
Safi İrat (47.000 – 7.050) 39.950 TL
Vergiye Tabi Gelir Matrahı 39.950 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 5.992,50 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 5.992,50 TL
Damga Vergisi 672,40 TL
Bayan (B)'nin Beyanı:
Bayan (B)'nin, konut olarak kiraya verilen daireden hissesine düşen kira geliri 80.000 TL'dir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan mükellefler, 33.000 TL'lik konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar.
Bayan (B), gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı olduğundan, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. Yıllık gelir vergisi beyannamesinde serbest meslek kazancıyla birlikte kira gelirini de beyan etmek zorundadır.
Serbest Meslek Kazancı 1.500.000 TL
Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut) 80.000 TL
Giderler (Götürü) (80.000 X %15) 12.000 TL
Safi İrat (Kira) (80.000 – 12.000) 68.000 TL
Toplam (1.500.000 + 68.000) 1.568.000 TL
Vergiye Tabi Gelir Matrahı 1.568.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 480.800 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 300.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (480.800 –
300.000) 180.800 TL
Damga Vergisi 672,40 TL
ÖRNEK 3:
Mükellef (B), 2024 yılında konut kredisi kullanarak 3.200.000 TL'ye aldığı dairesini aylık 25.000 TL'den konut olarak kiraya vermiş ve 300.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef (B), kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak 34.800 TL asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 64.200 TL faiz ödemesi yapmıştır. Mükellef (B), konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2024 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5'i olan (3.200.000 X %5) 160.000 TL'yi indirim konusu yapabilecektir. Toplam Gider: 34.800 + 64.200 + 160.000 = 259.000 TL'dir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
= 300.000 – 33.000
= 267.000 TL
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat
Toplam Hasılat =259.000 X 267.000
300.000
= 230.510 TL
Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut) 300.000 TL
Gayrisafi İratlar Toplamı 300.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar 33.000 TL
Kalan (300.000 – 33.000) 267.000 TL
Giderler (Gerçek) 230.510 TL
Safi İrat (267.000 – 230.510) 36.490 TL
Vergiye Tabi Gelir Matrahı 36.490 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 5.473,50 TL
Ödenecek Gelir Vergisi 5.473,50 TL
Damga Vergisi 672,40 TL