Konut arzı bitiyor...

Geçtiğimiz günlerde Başkan Erdoğan tarafından yapılan bir açıklamada 2.el mülklere yönelik yeni bir kampanyanın müjdesi verildi.
Kanaatimce seçimlere kadar inşaat ve emlak sektörüne yönelik yeni konut kampanyaları da devam edecek.
Tabi her alanda toplumu ilgilendiren iyileştirmeler ve paketler açıklanacaktır ancak kaynak bulmak, daha doğrusu yeni keşifler ve bulgulara da bağlı. Sonuçta bulunan ve açıklama bekleyen doğalgaz ile petrol gibi yeni kaynakların da artmasıyla ekonomik anlamda refahın da artması söz konusu.
Bu sebeple seçimlere kadar merkezi hükümetin yeni atılımlar ve kampanyalarla devam edeceğini düşünüyorum.
***
Geçtiğimiz hafta içinde basında da yayınlanan bir yazıdan devam edelim.
Son dört yıldır konut satış adetleri 1,5 milyon bandında seyreden Türkiye'de 2022'de 1.485.000 konut satıldı. Tüm dünyada ve Avrupa'nın birçok ülkesinde konut satış rakamları düşerken Türkiye'de konuta olan ilgi halen devam ediyor.
Ülkemizde hızlı nüfus artışı, şehirlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskan planlarındaki değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ülke ekonomisinde gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda kalmasına neden olmaktadır. Türkiye'de ihtiyaç olunan konut talebi ile üretilen konut arzının temel belirleyicilerini birbirine benzemektedir. Toplumda konut talebini barınma ihtiyacı, konut fiyatları, kredi faiz oranları, hane halkı geliri ve demografik faktörler belirlemektedir. Konut arzı ve üretilen konut miktarını da inşaat maliyetleri, konut fiyatları, faiz oranları, kentleşme hızı ve hükûmet politikaları belirlemektedir.
Günümüzde hem konut stokların azalması hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturmaktadır.
Birinci el ve ikinci el piyasalarda konut fiyatlarının hızlı yükselmesine rağmen geçtiğimiz yıl 1,5 milyona yakın konut el değiştirmiş ve konut talebi artarak devam etmiştir.
Her zaman olduğu gibi konut güçlü bir yatırım enstrümanı olarak değerini korumaya devam etti. Konut yatırımları hisse senedi, tahvil ve döviz gibi getirisi üzerinde kontrol imkânı daha az olan yatırım araçlarına göre daha fazla esneklik ve kontrol imkânı sağlıyor.
Özellikle konut yatırımlarında evin değerini arttırmak ve kiraya vererek düzenli nakit akışı sağlamak mümkün. Diğer taraftan maddi duran bir varlık olarak konutun enflasyona karşı değer artış getirisi orta ve uzun vade de daha fazla gerçekleşiyor.
Yeni konut üretimi azaldı,
2'nci ele talep arttı
Son dört yıldır gayrimenkul sektöründe yaşanan daralma konut üretimini ve dolayısıyla yeni konut ruhsat sayılarını da azalttı. 2022 yılının ilk 3.çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 12, daire sayısı yüzde 14 ve yüzölçümü yüzde 11 azaldı.
Konut talebinin yüksek olmasına rağmen üretilen yeni konut sayısının az olması 2.el piyasalarda hareketlenme sağladı.
Geçtiğimiz yıl inşaat firmaları ve müteahhitlerden gerçekleşen ilk el satışların toplam satış içerisindeki payı yüzde 30'lara geriledi.
Markalı konut projeleri geliştiren inşaat firmaları ve müteahhitler azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden yeni konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini gündeme almaya başladılar. Ancak yapı ruhsatı ve yeni üretilen konut sayısı halen 2017 ve öncesi seviyelere gelmiş durumda değil. Bu da geliştiricilerin zor geçen son iki yıldan sonra temkinli hareket etmelerine ve alınan yapı ruhsatı sayısının artmasına rağmen üretilen daire adetlerinin daha az olmasına neden olmaktadır.
Diğer taraftan bu ayın başından itibaren başlatılan ve orta gelir grubunu hedefleyen “Yeni Evim” konut kampanyası çerçevesinde sunulan uzun vadeli ve düşük kredi oranları ile satış ofislerinde yoğun talep oluştu. Özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde yer alan birinci el yeni konut stokları hızla erimeye başladı.
Önümüzdeki dönemde başta İstanbul olmak üzere tüm Türkiye'de azalan konut stoklarının yerini doldurabilmek ve artan konut ihtiyacını karşılayabilmek için yeni konut üretimi kaçınılmaz olacaktır.
***
Geçtiğimiz hafta Kahraman Maraş'ta meydana gelen depremler özellikle 2.el piyasasında satışa arz olunan mülklere olan talebi düşürdü.
Depremin akabinde sosyal medya portallarında yer alan sitelerde satışa sunulan, özellikle 20 yılı geçen mülkler riskli bulunduğu için 2.el piyasasında fiyatlar gevşemeye başladı.
Alıcı kitleler deprem felaketinde yaşanan tabloya bakarak satın alacağı konutları detaylı olarak sorgulamak zorundadır çünkü yaşananlar maalesef kötü bir örnek olarak hafızalara kazındı.
- Yaşanan depremlerde gösterdi ki yapımcı şirketlerin geçmişi, tecrübesi, deneyimi, inşa kalitesi, projeye uygunluk, malzeme lejantı, zemin etüdleri, iskanı vs. sorgulanmak ve öğrenilmek zorundadır. Aksi halde fatura malla değil, canla ödeniyor.
- 11 ilde yaşanan felakette şehirlerin neredeyse 2/5 yıkıldı. DASK sigorta oranlarına bakıldığında sadece Gazi Antep %54 gibi bir oranla en yüksek il çıktı diğerlerini düşünün..!
- Ciddiye alınması gereken bazı başlıklardan ilerleyelim;
Bugün yapılarda C-20/25 değil artık C-35 beton kullanımı, zemin etüdlerine göre binaların yön kurulumları, asansör kovasının perde betonları, yapıların max zemin+ 3 veya 4 kat mecbur tutulmalıdır.
***
Neden yeni projeler yapılmıyor noktasından bakılırsa...
- Öncelikle pandemi döneminin başlangıcı olan Mart 2020'den beri neredeyse tüm sektörlerde ticaretin her alanında artan fiyatlar ile malzeme/emtia tedariği ve hammadde sorunları, artan navlun, ulaşım ve nakliye fiyatları ile malın ulaşılamaz ve pahalı hale gelmesi,
- Özellikle inşaat sektöründe kullanılan neredeyse 4000 kalem malın 3'e, 4'e, 5'e katlanması ile artan maliyetler,
- Bu şartlarda yeni inşa edilen mülklerin maliyetlerinin çok yükselmesi yeni projelerin maliyet yükünün yüksek olması nedeni ile satış riski de taşıması.
- Güncel konut kredi faiz oranlarının yüksek olması.
- Kredilerde yaşanan sıkıntılar. Bankaların inşaat sektörüne kredi vermekten imtina etmesi.
- Velev ki inşaat sektöründe yeni veya 2.ele olan talep ve bu durumu destekleyen 2 temel neden var diyebiliriz; yabancılar ve göçmenler.
- Arsa ve arazi arzında yaşanan sıkıntılar; çünkü imarlı ve sorunsuz arsaların stokları eriyor.
- Enflasyon rakamlarının artması, fiyatların neredeyse günlük, haftalık ve aylık düzeltmelerle ve artışlarla açıklanması. Sonuç olarak; yıllık konut ihtiyacı olan 600 bin konut üretilememesinin sebepleri bellidir. İyi haftalar...