Konut fiyatları düşer mi?

Malumunuz son 5 yılda 5 kat artan inşaat maliyetleri ile arzda kısıtlı sayıda kalan arsalarında kat karşılığı oranlarında ve satış rakamlarında ciddi artış göstermesi nedeniyle piyasalarda öngörü ve beklentiler çokta uyuşmuyor.
Bir taraftan merkezi hükümetin TOKİ kanalıyla sunduğu projeler alt gelir gruplarına hitap etmesi nedeniyle orta ve üst gelir gruplarının beklentisi de konut finansmanın yüksek olması nedeniyle beklemede.. beklenti ise konut finansmanın da faizlerin düşürülmesi.. bu durum da ne olur?
Piyasa aktörlerinin tesbitleri hemen hemen aynı.. gitti, gidiyor algısı da işliyor mu, işliyor.. fakat arz da mal yoksa fiyatı kimse tutamaz.
Çare ise eğer arsa üretemiyorsan kadere razı olacaksın..!
***
Geçtiğimiz hafta içinde yayınlanan bir haberde sektörde faaliyet gösteren şirket ve kurum yöneticilerinin sektörün son durumu ile ilgili görüşlerinden devam edelim. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 2022 Ağustos ayı Konut Fiyat Endeksi'nde yer alan verilere göre; ortalama konut metrekare fiyatı ülke genelinde 836 doları, İstanbul'da 1.360 doları aştı.
Bu durum "Konut fiyatları neden bu kadar arttı? Nereye kadar böyle gidecek?" sorularını gündeme taşıdı.
GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, KONUTDER Başkanı Altan Elmas, Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt ve İSTEB Koop Başkanı Ulvi Özcan, konut piyasasındaki son durumla ilgili dikkat çeken açıklamalarda bulundu.
Habertürk'ten Ahmet Hamdi Girgin'in haberine göre; uzmanlar, konut piyasasındaki yükselişin devam edip etmeyeceğine ilişkin değerlendirmelerini paylaştı.
"Metrekare başına inşaat maliyeti en az 800 dolar, arsa payı da yüzde 50 ile 800 dolar; toplam maliyet en az 1600 dolar oldu" açıklamasında bulunan Mehmet Kalyoncu, inşaat maliyetindeki artışların fiyatları etkilediğine, iç ekonomide arz ve talep durumunun çözülmesi gerektiğini belirtti. Mehmet Kalyoncu, konuyla ilgili "Manilerden biri arsa. Arsanın geliştirme bedeli yüzde 50. Yüzde 20'ye inmesi lazım" şeklinde konuştu.
"İnşaat malzemelerinde açıklanamayan fiyat artışları... Ve eğer bugün önlem almazsak iş gücü problemi... Bir kule, vinç operatörü, kamyon operatörü bulmakta zorluk çekiyor bütün sektör. Bu manileri ortadan kaldırmamız lazım" diyen Kalyoncu, bu durumlar ortadan kaldırılırsa erişilebilirliğin artacağına dikkat çekti. Bazı malzeme üreticilerinin enflasyon üstünde zam yaptığının altını çizen Kalyoncu, "Bunu herkes biliyor. Günün sonunda bu konuta erişebilirlikte problem oluşturuyor. Bunların olmaması lazım. Maliyetle ilgili endeks yayınlanıyor, buna bakılır, enflasyona bakılır, bu firmaların fiyatlarına bakılır... Yüzde 400, yüzde 500'lere varan zamlar var" ifadelerini kullandı.
***
"Türkiye'de ve İstanbul'da konut fiyatlarının TL bazında artmaya devam edeceğini öngörmekteyiz" diyerek açıklamasına başlayan Altan Elmas, enflasyonlu ortamda fiyatların gerilemesi ya da artış hızının hızlıca düşmesinin kolay olmadığını aktararak belirli bir zamana ihtiyaç olduğunu dile getirdi. Elmas, "Beklenti enflasyonu da maliyet artışlarından bağımsız her şeyin fiyatını yukarı itiyor. Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli sebebi maliyet artışları ve aynı zamanda arz eksikliği" açıklamasında bulundu ve ikisinin bir araya gelmesiyle fiyatların çok hızlı yükseldiğini dile getirdi. Elmas, üçüncü faktöründe enflasyon sebebiyle konut alımına yönelen bir talebim oluşması olduğunu belirterek, "Başkaca daha farklı etkenler olabilir ama kanaatimce temel sebep bunlar" şeklinde konuştu. "Konut fiyatları ve üretimi 2018 yılında çöktüğü için uzunca bir süre çok uygun fiyatla yoluna devam etti" diye konuşan Elmas, döviz kurunda yaşanan artışların, maliyete yansımasına rağmen fiyatlara yansımasının geciktiğini vurguladı.
"Pandemi etkisiyle tüm dünyada emtia fiyatları da ayrıca dolar bazında yaklaşık ikiye katladı. Bu etkileri zamanla konut fiyatlarına yansıması beklenirken arz eksikliğiyle birlikte çok hızlı gerçekleşti" diyen Altan Elmas, "2016 yılında dolar bazında zirve yapan konut fiyatları 2018 sonrası çökmüş, 2021'den itibaren de tekrar toparlamış vaziyette" açıklamasında bulundu. 2016'da Türkiye'de 801 dolar/metrekare olan ortalama konut fiyatları, 2022 Ağustos'ta 836 dolar/m2 oldu. İstanbul yine 1.460 dolar/m2 iken 2022 Ağustos'ta 1.360 dolar/m2 olarak gerçekleşti.
Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde Eylül ayı itibarıyla ortalama konut metrekare satış fiyatı 11.972-TL, ortalama konut fiyatı 1.556.360-TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. Eylül ayında konut satışlarında İstanbul 19.089 konut satışı ve %17 oran ile en yüksek paya sahip olurken, yıllık değer artışı en yüksek olan iller sırasıyla Antalya, Mersin ve İstanbul oldu.
***
Endeksa verilerine göre, Eylül ayında en çok konut satışının olduğu ilk 30 il değerlendirildiğinde yıllık değer artışı en yüksek olan iller ise sırasıyla Antalya, Mersin ve İstanbul. Antalya'da konut fiyatları son bir yılda yüzde 244 artış gösterdi, ortalama konut metrekare satış fiyatı 17.123-TL, ortalama konut satış fiyatı 2.054.760-TL oldu.
Mersin'de yıllık değer artışı yüzde 243, ortalama konut m2 satış fiyatı
10.923-TL, ortalama konut satış fiyatı 1.583.835-TL.
İstanbul'da konut satış fiyatlarında değer artışı yüzde 241, ortalama konut m2 satış fiyatı 20.208-TL, ortalama konut fiyatı 2.424.960-TL.
Son 3 aydır konut piyasasında bir durgunluk yaşanmasına rağmen fiyat artışı az da olsa devam ediyor. Eylül ayında satılan konut sayısı bir önceki aya göre yüzde 8, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23 azaldı. Konut alımı düşmesine rağmen konut fiyatlarında bir düşüş görülmemesinin en önemli sebebi halen arz talep dengesinin oturmamış olmasıyla ilgili.
Arsa fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, döviz kurundaki dalgalanmalar gibi nedenler konut üretiminin belli bir seviyede kalmasına neden oluyor. Konut üretimi yani arz belli bir seviyede kalırken talep çok yüksek ve her geçen gün artmaya devam ediyor. Arz talep dengesi iyileşmeden konut fiyatlarında bir düşüş beklemek kısa vadede zor ama konut fiyatlarındaki artış hızı Mayıs'tan itibaren aşağı yönlü bir ivmede hareket ediyor. Yani fiyatlar artmaya devam etse de artış hızı yavaşladı. Artış hızı yavaşlamış olmasına rağmen İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehirler başta olmak üzere ülkenin her yerinde yıllık değer artışları çok yüksek seviyelerde.
İstanbul, Ankara ve İzmir sadece ülkemiz ölçeğinde değil küresel anlamda da en çok değer artışı yaşanan şehirlerden.
***
İstebkoop başkanı Ulvi Özcan “Fiyatları yukarı doğru etkileyen unsurlar düşük faiz yüksek enflasyon sonucu oluşan 'kaçırdım, kaçırıyorum psikolojisi' maliyet artışı ve döviz bazında yabancılar için Türkiye konut piyasasının ucuz kalması… Hem hükümetin açıkladığı sosyal konut yatırımları, hem de satın alma gücündeki eksilme TÜİK'in rakamlarına da yansıdı. Zaman zaman TL bazında düşmeler görsek de TL bazında düşüş çok yüksek değil. Ancak döviz ve alternatif yatırım araçlarını dikkate aldığımızda düşüş var ve sürecek gibi görünüyor.
İyi haftalar..