İstanbul'da hayata geçirilen mega projelerle birlikte hızlı tren, metro bağlantıları gibi altyapı projelerinin de hız kazanması, bu güzergâhlar üzerinde yer alan konutların değerini arttırdı.
Yapılan araştırmaya göre İstanbul'da son bir yılda markalı sıfır konutlarda en yüksek değer artışı yaklaşık olarak yüzde 33'le Üsküdar'da görüldü… Yüzde 32 oranla Bakırköy takip ederken, Ataşehir ve Zeytinburnu yüzde 25'er değer artışıyla İstanbul'da yatırımcısına en çok kazandıran ilçeler arasında üçüncü sırada yer aldılar.
Bölgelerde yapılan konut projeleri ve kamu yatırımlarının artması bölgedeki fiyatları da artırıyor.
Ancak burada önemli olan kıstas ulaşım ve altyapı sorunu halledilen bölgelerde ki projelerin daha çok prim yapmasıdır ki Ataşehir ve Zeytinburnu buna en güzel örnektir.
İstanbul'da markalı konut projeleri hemen her ilçede yükselirken Eylül ayından itibaren yeni projeler görücüye çıkmaya başladı. Kampanyalı satışlar da hızla devam ediyor.
"Şimdi ev almanın tam zamanı" mesajı veren şirketler farklı fiyat ve ödeme seçenekleriyle ev sahibi olmak isteyenleri satış ofislerinde bekliyor.
Ağustos ayından sonra, bu haftadan itibaren konut kredilerinde faizlerin peş peşe indirmeye başlaması ile konutta yaşanan daralma biraz da yurtdışı kaynaklı ABD başkanlık seçimleri ile faiz artırımı konusunda uluslararası piyasalardaki beklentiden kaynaklandı.
Konut sahibi olmak isteyenler için bankalar faizleri 0.90'a çekerken, markalı konut firmaları da kendi bünyelerinde konut alımını kolaylaştıran kampanyalara başladı. Bazı projelerle ile kamu şirketleri peşinatı yüzde 0'a kadar çekerken, bazı şirketler de 100 aya kadar faizi 0'a düşürdü.
Emlak Konut'ta 1 Ağustos'ta başlattığı yüzde 20 peşinat, yüzde 0.70 faiz oranı ve 120 ay vadeyle ev sahibi yapan kampanyasını yılsonuna kadar uzattı.
Uygun koşullarla konut sahibi olma imkânı veren kampanyalarla birlikte Türk halkı, öncelikle ekonominin lokomotifi olan gayrimenkul sektörüne yatırım yapmayı tercih etti.. Eylül ayı konut satış rakamları da bunu doğruluyor.
Türkiye genelinde konut satışları 2016 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.8 oranında artarak 108 bin 918 oldu.
***
İstanbul'un hemen her ilçesinde hayata geçirilen projeler lansmana özel fiyatlarla yeni ev sahiplerini bekliyor... Lansman fiyatları ise kısa bir süre için geçerli.
Firmaların kampanyaları da Aralık'ta son bulacak.
Markalı konut projeleri ve köprü, metro, havalimanı, hastane ve benzeri kamu yatırımları bölge dinamiklerini ve fiyatı önemli şekilde etkiliyor.
Yapımı tamamlanacak mega projelerin bölgelerin fiyatlarını artıracağı açık. Bankaların ve firmaların konutta faizi düşürmesi ve kişiye özel ödeme planları devam ederken, mega projelerin de yapımı tamamlanmaya başladı.
"Şimdi konut almanın tam zamanı" diyen şirketler de müşterilerini satış ofislerine davet ediyorlar.
***
Silivri bölgesi geniş bir aksı içeriyor.. Büyükçekmece'den başlıyor Marmara Ereğlisi'ne kadar çok geniş bir sahil kesimi ile Kuzey'de de neredeyse Karadeniz'e kadar uzanıyor.
Şimdi bu aks Türkiye'nin batıya bakan trans-Avrupa yolu üzerinde, ulaşımdan enerjiye, lojistikten ticari yatırımlara kadar uzanan bir hattı içeriyor.
Hem İBB planları hem de merkezi hükümetin açıkladığı büyük yatırımların bu bölgeden olduğunu düşünürsek aslında yatırımın en doğru adreslerinden birinin Silivri olacağını söylemek mümkün.
Çok değil birkaç sene zarfında arsa stoklarının erimesi ile kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasının ağır ilerlediği için Çevre Bakanlığının yeni bir düzenlemeye ve yasaya ihtiyaç olduğu ve hazırlık yapıldığı basında yazıldı.
Bölgemizin rayiç değerlerinin düşük olmasından dolayı yüzde 1 KDV avantajı neredeyse sadece Silivri ve Çatalca bölgelerinde uygulandığı malumunuzdur.
15 Temmuz darbe girişiminden sonra daralan gayrimenkul sektörüne ivme katmak için konutlarda ki KDV oranının yüzde 8'lere düşürülmesi ile sektör biraz soluklandı.
Ancak arsa ve inşa maliyetlerinin artması ve kentsel dönüşümdeki yetersiz imar uygulamaları nedeniyle yeni bir yasa taslağı üzerinde çalışılıyor... Manaatimce bu yasa ile imar artışları getirilecek.
***
Silivri konut piyasasındaki satış rakamları ise tam yatırım yapılacak fi-yatlar olduğu açıktır.
Geçen haftada yazmıştım tekrarlamakta fayda var; şu anda şehrin geneline bakıldığında - Silivri bölgesi ve birkaç bölge hariç- konut satış fiyatları 4.000-TL/m2'den başlıyor.
Bugün itibariyle Silivri'de konsept bir proje inşa etmeye kalksanız; ki arsa kat karşılığı oranları %45-50 mertebesinde veya arsayı satın almaya kalksanız 1.800-TL/m2 ile 2.200-TL/m2 arasında satış fiyatlarına arsalar satılıyor.
Arsa maliyeti +konut inşa maliyeti +Altyapı +Vergiler +Satış/Pazarlama maliyeti vs. tüm maliyetleri topladığınızda zaten karşınıza 2.600-TL/m2 ile 3.000-TL/m2 arasında bir maliyet çıkıyor.
Sizce konut fiyatları özellikle Silivri için halâ alıcılar için doğru fiyat değil mi?
Kararı siz verin... İyi haftalar.
