Geçtiğimiz günlerde basında da çıktı.. uzmanlardan ve piyasa aktörlerinden inşaat sektörüne ve piyasa algılarına yönelik açıklamalar geliyor.. burada şahsi düşüncelerimizi de ekleyerek sizlerin bilgisine sunuyorum.
***
- Türkiye genelinde Ocak ayında 113.615 konut satıldı ve Türkiye genelinde konut metrekare ortalama birim fiyatı, 2019 yılı itibarıyla 2.930-tl' ye yükselerek zirveye ulaştı.
Burada yazılan ortalama fiyat takdir edilir ki satış rakamlarının resmi tapu miktarları üzerinden yapılan toplam değerlerle bulunduğu belli bir rakam olduğunu düşünüyorum.. gerçek satışları yansıtmıyor. Çünkü bahis konusu rakam; konutların plan, proje, inşa, toprak vb. tüm m2 maliyet baz fiyatlarının bile altında..! rakamın gerçek olması mümkün değil, gerçeği yansıtmıyor.
- Türkiye'de enflasyonist bir ortam olduğu için nominal değerler sürekli artar. Bu şu anlama geliyor; enflasyon artarsa, faizlerde artar bu nedenle konut satışları düşer.. bu daralma neticesinde konut fiyatları da düşer. Lakin birkaç aydır hem böyle bir ortam yok, hem de bu süreç aşıldı.. çünkü enflasyon da, faizlerde düştü. Bu nedenle emlak fiyatları artacaktır. Burada en önemli artışı da yeni ve sıfır mülklerin yanı sıra iskanlı, enerji belgeli vb. konutlar veya mülkler yapacaktır.
- Fakat biz enflasyondan arındırılmış olarak sektöre baktığımız zaman aslında 2020 Ocak itibariyle yüzde 2.15'luk bir düşüş görüyoruz. Normalde yüzde 10 artış var.. fakat enflasyonu çıkarttığımız zaman aslında fiyatlar yüzde 2.15 düşmüş. Dolayısıyla göründüğü gibi değil rakamlar, enflasyon var ve enflasyon olan ortamda fiyatların zaten kendini ayarlaması gerekir. Bu şekilde baktığımız zaman rakamlar reel olarak düşmüş görünüyor.
Burada şu tesbitte de bulunmak mümkün; yapım maliyetleri artmasına rağmen, kar zarar ortaktır prensibiyle sektör neredeyse zararına ve asla yerine konulmayacak fiyatlarda satış yaptı ve yapıyor.. çünkü artan inşa, işçilik vb. ile finansal maliyetleri de düşünürsek şu an gelinen nokta itibariyle zorlu süreç aşılmıştır.. satışlar ise zararınadır ve enflasyon karşısında da sektör artan maliyetler, zaman zaman artan ve stabil seyreden satış rakamları ile işine bakmaktadır.
- Düşük faiz sürecinin devam etmesi halinde, piyasanın yavaş yavaş olumlu bir şekilde artık alıma hazır hale geleceğini düşünüyorum.
Burada şu tesbitte de bulunabiliriz; önümüzde ki dönem de beklenti yüksek ve faizlerin daha da düşmesi bekleniyor. Zaten şu anda sektörde ki konut arzı faizlerin aylık bazda %1 in altına düşmesi ile hızla eriyor.
- Bizde ki en büyük sorun ekonomilerin kırılgan olması.
İyi de ülkemiz bu kadar zamandır hem mali, hem de operasyonel ciddi baskılara maruz kalıyor.. bu durum göz ardı edilmemelidir. Sanki yerinde duran bir ülkeden bahsedilmesi de gülünçtür.. mevcut istikrarın korunması ile uygulanan mali politikaların başarısı göz önüne alındığında, sektör olarak düşük faizli piyasa ortamının kalıcı hale gelmesinin çok önemli olduğu aşikardır.
- Kısacası faizlerin yüksek olduğu ortamda konut satışları durma noktasına geliyor.
Halbuki enflasyonist ortamlarda uzun yıllar yaşayan ülkemiz istikrarlı döneme alışınca sayısal verilerin düşmesi biraz da panik yaratıyor. Burada ince mali disiplin ile siyasi ve ekonomik istikrardır.
- Eğer siz konutta oturmayacak, yatırım için alacaksanız o zaman oradan elde edeceğini getirinin ne olduğuna bakmanız lazım. Şu an da dengeli hale geldi bu durum… Satışların çok dip yaptığı bir dönemde, ilk 6 aylık dönemde bu 30 -35 senelere kadar çıkmıştı bu geri dönüş süreleri öyle bir gözlemimiz olmuştu.
Burada Silivri konut piyasasını ele alalım.. misal yeni bir projeden 2+1, 120 m2 bir daireyi 350-400 bin tl ye aldınız.. kira karşılığı 1.300-tl olduğunda bu konutun geri dönüşü satın alma rakamına göre 22 ila 25 senedir. Bu tabloya göre diğer bölgelere kıyasladığınızda ise hem süre kısadır, hem de doğru bir yatırımdır. Eğer ticari bir yatırım kararınız varsa o zaman kira çarpanı bölgelere göre değişir.. ve kira çarpanı özellikle değerli ve yüksek fiyatlı mülklerde –kira geliri, kontrat süresi kiracının markasal niteliği vb. gibi değerler baz alınır- mecurun fiyat değerlerini etkiler.
Merkez Bankası'nın 2018 yılı Ağustos ayından bu yana 13.25 puanı bulan faiz indirimleri, gayrimenkul sektörüne olumlu yansıyor. Düşük faiz ortamının geleceğe ilişkin öngörü yapmayı kolaylaştırdığını belirten uzmanlar böylece yatırımların önünün açıldığını vurguluyor.
- Aylık bazlık konut satışları dediğimizde, toplam satışta ipotekli satıştan daha net bir düşüş var bu nereye evrilir sorusuna uzmanlar şöyle bir açıklama getiriyor; Faizlerin düşmesi, özellikle kamu bankalarının faizleri çok ciddi oranda indirmesi.. özel sektöründe bu ralliye katılması ile biraz daha faizlerin düşürülmesiyle beraber ipotekli konut satışlarının daha da artacağını söyleyebiliriz.
- Depremden sonra konut alımlarında tercihler değişti mi?
Mesela konut alımlarında yaş artık öne çekildi. Artık insanlar daha bilinçlendi. Konutlarda daha düşük yaş aranan bir şey haline geldi. Tabi esas olan yeni konut, çünkü son dönemde yapılan bütün evler deprem dayanıklı, deprem mevzuatlarına uygun şekilde yapılıyor. Konut tarafında bir canlanma bekleniyorsa aslında en büyük avantajı yeni konutun çünkü bu kriterlere birebir uyuyorlar. İkinci ele gittiğiniz zaman alacağınız ev depreme dayanıklımı çok emin olamıyorsunuz ve yine iyi bir projeden ev alıyorsanız ikinci elde de olsa bir tercih sebebi olacak.
***
İyi haftalar..
