Geçtiğimiz hafta içinde medya da yayınlanan bir haber de konutta geriş dönüş süreleri ile ilgili sayısal veriler yayınlandı.
***
Buna göre teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu endeksa.com'un verilerine göre İstanbul'un ilçe bazında değerlemesine bakıldığında, 2+1 konutların geri dönüş sürelerinin 19 ila 31 yıl, 3+1 konutların geri dönüş sürelerinin ise 21 ila 32 yıl arasında olduğu belirleniyor.. gayrimenkul değerlemede dijital teknolojilerin gelişmiş olanaklarını kullanan www.endeksa.com, Türkiye genelinde il, ilçe mahalle ya da konum bazında değerleme bilgilerini saniyeler içinde görüntülüyor.
endeksa.com'un İstanbul değerleme verilerine bakıldığında ise konutların geri dönüş sürelerinin ilçeler bazında önemli farklılıklar gösterdiği görülüyor.
***
Kadıköy'de 3+1'ler 32, Üsküdar'da 2+1'ler 24 yıl endeksa.com'un İstanbul Anadolu Yakası verilerine göre Kadıköy'de ortalama brüt alanın 130 m2, ortalama birim fiyatın 7.500 TL/m2, ortalama konut fiyatının 976.000 TL ve ortalama geri dönüş süresinin 31 yıl olduğu görülüyor.
Kadıköy'de 2+1 dairelerin geri dönüş süresi 26 yıl iken, 3+1 dairelerin geri dönüş süresinin 32 yıl olduğu belirleniyor.
Ortalama değerlerle Üsküdar'da brüt alan 124 m2, birim fiyat 6.000 TL/m2, konut fiyatı 744.000 TL, geri dönüş süresi 27 yıl iken, Üsküdar'da 2+1'lerin geri dönüşü 24 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 29 yıl.
***
Ataşehirde ise ortalama brüt alan 114 m2, birim fiyat 4.725 TL/m2, konut fiyatı 536.000 TL, geri dönüş süresi 24 yıl.
Ataşehir'de 2+1'lerin geri dönüşü 22 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 27 yıl.
Beykoz'da 3+1 ve 2+1'ler 26 yıl, Ümraniye'de 2+1'ler 23 yıla tekabül ediyor.
endeksa'ya göre ortalama değerlerle Beykoz'da brüt alan 180 m2, birim fiyat 6.775 TL/m2, konut fiyatı 1.218.000 TL, geri dönüş süresi 31 yıl iken, 2+1 ve 3+1'lerin geri dönüşü 26 yıl.
Ümraniye'de ise brüt alan 110 m2, birim fiyat 3.675 TL/m2, konut fiyatı 406.000-TL, geri dönüş süresi 23 yıl iken, 2+1'lerin geri dönüşü 23 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 26 yıl.
Kartal'da 3+1'ler 25, Maltepe'de 2+1'ler 21 yıl Kartal'da brüt alan 113 m2, birim fiyat 3.575 TL/m2, konut fiyatı 405.000 TL, geri dönüş süresi 23 yıl.
İlçede 2+1'lerin geri dönüşü 22 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 25 yıl.
Maltepe'de ise brüt alan 116 m2, birim fiyat 4.125 TL/m2, konut fiyatı 477.000-TL, geri dönüş süresi 23 yıl, 2+1'lerin geri dönüşü 21 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 25 yıl.
Beşiktaş'ta 3+1'ler 30, Şişli'de 2+1'ler 22 yıl endeksa.com'un İstanbul Avrupa Yakası verilerine göre Beşiktaş'ta ortalama brüt alanın 148 m2, ortalama birim fiyatın 14.250 TL/m2, ortalama konut fiyatının 2.110.000-TL ve ortalama geri dönüş süresinin 29 yıl olduğu görülüyor.
Beşiktaş'ta 2+1 dairelerin geri dönüş süresi 26 yıl iken, 3+1 dairelerin geri dönüş süresinin 30 yıl olduğu belirleniyor.
Ortalama değerlerle Şişli'de brüt alan 111 m2, birim fiyat 6.925 TL/m2, konut fiyatı 770.000-TL, geri dönüş süresi 23 yıl iken, Şişli'de 2+1'lerin geri dönüşü 22 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 29 yıl.
Sarıyer'de ise ortalama brüt alan 179 m2, birim fiyat 11.525-TL/m2, konut fiyatı 2.064.000 -TL, geri dönüş süresi 31 yıl.
Ataşehir'de 2+1'lerin geri dönüşü 31 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 30 yıl.
***
Başakşehir'de 3+1'ler 26 yıl, Beylikdüzü'nde 2+1'ler 20 yıl, endeksa'ya göre ortalama değerlerle Başakşehir'de brüt alan 131 m2, birim fiyat 3.300-TL/m2, konut fiyatı 430.000-TL, geri dönüş süresi 24 yıl iken, 2+1'lerin geri dönüşü 22 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü de 26 yıl.
Beylikdüzü'nde ise brüt alan 128 m2, birim fiyat 2.525-TL/m2, konut fiyatı
321.000-TL, geri dönüş süresi 21 yıl iken, 2+1'lerin geri dönüşü 20 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 24 yıl.
Kağıthane'de 3+1'ler 22 yıl, Gaziosmanpaşa'da 2+1'ler 19 yıl, Kağıthane'de brüt alan 98 m2, brim fiyat 3.650-TL/m2, konut fiyatı 358.000-TL, geri dönüş süresi ise 19 yıl.. ilçede 2+1'lerin geri dönüşü 21 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 22 yıl. Gaziosmanpaşa'da ise brüt alan 110 m2, birim fiyat 3.125-TL/m2, konut fiyatı 341.000-TL, geri dönüş süresi 19 yıl iken, 2+1'lerin geri dönüşü 19 yıl, 3+1'lerin geri dönüşü 21 yıl.
***
Genel olarak İstanbul konut piyasasında ki bu inceleme gayrimenkul fiyatlarının alım gücüne göre incelenmelidir.
Buna göre İstanbul'da konut yatırımının kira geliriyle geri dönüş süresinin en kısa olduğu beş ilçede ortalama 19 yıl, en uzun olduğu beş ilçenin ortalaması ise 31 yıl olarak belirtildi.
Silivri konut piyasası incelendiğinde karşımıza hem şu parametreler hem de sonuçlar çıkacaktır.
1- Silivri bölgesinde ki konsept projeler yeni inşa ediliyor. Eski diyelim 10-20 yıllık yapılar grubu yenilerle kıyas bile kabul etmez. Ancak haberde ki sayısal veriler 10-20 yıllık yapıları da kapsadığı için kriter sıralaması yapılmamış gözüküyor. Bu nedenle ancak genel rayiçlere bakarak sonuca gidebiliriz.
2- Proje dahilinde, site konsepti taşıyan 3+1 dairelerin geri dönüşü –genel değerlere göre hesaplandığında- 20-23 yıl mertebelerinde... 2+1 dairelerde de geri dönüşler hemen hemen aynı seviyelerde.. 20-23 yıl mertebelerinde.
3- Bu durum da şu karşımıza çıkıyor; kiralık arzı mevcut talebi karşılamıyor. Bu durum yatırım değerlendirmesi açısından uygunluk gösteriyor.
İyi haftalar...
