İnşaat sektörü dikkat ederseniz her dönemin yıldızı olmaya devam ediyor.. neden derseniz?
Gayrimenkul, kaotik veya piyasaların durgun dönemlerinde rayiç değerleri düşer ve sizlere yatırım imkanı sağlar. Veya piyasalarda yaşanan canlanma ile ilk akla gelen yatırım aracı her zaman ve daima gayrimenkuldür.
Önce geçmişte yaşananları hatırlayalım.. 1994 krizi ekonomi de yaşanmıştı, birkaç ayda atlatılmış ve mülkler döviz bazında %30 prim yapmıştı. 2001 krizi ise siyasiydi ve birkaç senede atlatılabildi.. akabinde hem piyasalar, hem de inşaat ve emlak sektörü çoştu. Hakeza, 2009 krizi, ABD'de fon kaynaklı yaşanan ve tüm Dünya'yı etkisi altına alan bir krizdi, bizim ülkemizi teğet geçti. Ancak 15.Temmuz.2016 hain darbe girişimi öncesi, sonrası ve günümüze kadar devam eden etkileri ve yaşananlar ise bam başka bir şey.. bu durum ekonomi üzerine oynanan spekülatif oyunlar ve uluslararası devletlerin ülkemiz üzerinde hizalama operasyonuydu, tabi yemedi..!
***
Öncelikle şu tesbitlerle ilerleyelim.. bu kadar operasyon yiyen bir ülke de tabi ki faizlerin yükselmesi normaldir ve bu durum öncelikle gayrimenkul sektörünü ciddi ve olumsuz şekilde etkilemiştir. Bizim ülkemizde ki durum farklıdır.. basında da çıktı, ülkemizde 196 milyar dolar nakit para bankalarda uyumaktadır. Buna birde TL bazında mevduatları ve yastık altını da koyarsanız tablo çok net ortaya çıkmaktadır. Velev ki Türkiye son 6 senedir her türlü operasyonlara maruz kalmasına rağmen mali disiplini ile ayaktadır.
Sıkıntı ise şudur; ülkenin önde gelen holdingleri ve grupları yatırım yapmadığı gibi, paralarını yurtdışına kaçırmaktadır.. neredeyse birkaç sene de 200 milyar doların kaçırıldığı tahmin edilmektedir.
Sonuç olarak, ülkemizde ekonomik kriz falan yoktur, ülke olarak maruz kaldığımız operasyonel bir kriz vardır..!
Bu durumu açıklayan kişi de geçen hafta ABD başkanından gelen itiraftır.. ve son 15 aydır yaşanan sıkıntıların ve piyasa ortamının özeti de budur.
Gerisi ise laf'ü güzaftır..!
***
Biliyorsunuz geçen sene bu aylarda mevduat faizleri %25 ler seviyesine yükselince bu durumdan inşaat sektörü ciddi ve olumsuz şekilde etkilenmişti.
Çünkü piyasa faizleri ile beraber konut kredileri de yükselince yatırımlar bir anda faize kaydı, alıcı kitleler bu durumu fırsat olarak gördü.
Şimdi ise faizler %15 seviyelerine geri döndü ve geçen sene bankalara yatırılan mevduatların 1-2 ay içinde emlak'a yönelmesi beklenmektedir.
Hem mülklerin fiyatlarında ciddi fırsatlar var, hem de Silivri bölgesi mülkün geri dönüşüne bakıldığında –diğer bölgelerle kıyaslandığında- büyük avantajlar sunuyor.
***
Devam edelim.. dikkat edilirse ekonomi de yaşanan daralmanın olumsuz etkileri ve işaretleri ilk olarak emlak sektöründe görülmektedir.
Tabi ki gayrimenkul her dönem de inişler-çıkışlar yaşayabilir.. ancak bölgesel bazda bakıldığında mülkün değerine bazı etkenler büyük değer katar.
Mesela Kuzey Marmara otoyolu, Çanakkale 1915 köprüsü ve yolları, Marmara ring otoyolları ile otogar, çevre yolu, liman vb.gibi planlara işlenen bütün yatırımlar gayrimenkul fiyatlarını etkiler. Bu hafta içinde hükümet kanadından bir açıklama geldi ve Trakya bölgesinde doğalgaz bulunduğuna dair.. ben şahsen hiç şaşırmadım!
Çünkü bu konu çok uzun zamandır dillendiriliyordu.. yapılan araştırmalar ve işaretler de Trakya havzasının ciddi anlamda zengin doğal, yeraltı kaynaklarına sahip olduğunu uzmanlar açıklamıştı. Bu durum zaten şehrin en bakir bölgesi olan Silivri aksı için ciddi bir katma değerdir. Ancak bu durum diğer bölgelerde aynı hızda ve etkide olur mu, bunu şimdiden kestirmek güç.. ancak sağlanacak ekonomik değer ile tüm piyasalara çok ciddi ve olumlu etkileri olacağını söyleyebiliriz.
***
Gayrimenkul durarak prim yapan bir yatırımdır.. bunu da şöyle açıklamak mümkün.. mesela binanızın önünden yol geçer köşe başı olur, dükkan yaparsınız kıymeti artar. Veya bir sitedir, yaşanabilirlik ve sürdürülebilirlik değerlerini taşır, yaşayanların memnuniyeti yüksektir ve değeri artar.
Veya arsanızın imarı yükselir değeri artar.. veya tarladır, tarımsal ürünler, seracılık veya toprak altı zenginliği ile büyük değer kazanır ve paha biçilmez olur. Veya bölgesel planlar değişir ve tarlanız imar alanları içine dahil edilir, o zaman misliyle katlanır. Bu durum diğer yatırım araçlarında yoktur.. gayrimenkul birden çok etkenlerle kıymet kazanabilir.
Biz buna mülkün değerlenmesi de diyebiliriz, bahtın gülmesi de..!
Tabi ki başka ve önemli etkenlerde emlak'ta ve yatırımlarınızda dikkate almanızı gerektirir.
- Sağlam zeminde yeni bina olması –teknik özellikler, yasal çerçeve vb.gibi,
- Yapının malzeme lejantının kaliteli olması –TSE'li, garanti kapsamlı ürünler,
- Yasal izinlere haiz olması –iskan, yapı denetim vb.gibi,
- Merkezi konumda olması –yerleşim alanlarına,
- Lokasyonu ile yaşamsal alanlara yakınlığı –Hastane, Avm, Okul vb.gibi,
- Ulaşım imkânlarına yakınlığı –otobüs, tren, metro, havaalanı vb.gibi,
- Konutun şerefiyesi –tercihen yönler, site içi vb.gibi,
- Dairenin ön cephede yer alması –caddeye, doğaya, yola vb. bakması,
- Dairenin ara katta yer alması –tercih sebebidir,
- Binada asansör bulunması –yeşil etiketli, kalibrasyonlu olması,
- Bina da merkezi sistem doğalgaz bulunması,
- Yangın sprinklerinin olması,
- Açık ve Kapalı otoparkının olması,
- Manzaraya sahip veya önünün açık olması,
- Ortak alanların olması (Spor salonu, Havuz, çocuk, sosyal tesis vb.) daha bir çok etken mülklere değer katar.
Burada sıralı olanlar hem tercihtir, hem de hedef kitleler açısından bir kriterdir. Lakin bölgesel bazda bakıldığında yapılması düşünülen yatırımlar üstte yazdığım konuları da dikkate almanızı gerektirir.
İyi haftalar..
