İnşaat sektöründe geçtiğimiz Mart ayında başlayan covid-19 salgını sürecinde hükümet akıllı ve yerinde bir hamle yaptı.. özellikle inşaat sektörüne yönelik yapılan aylık 0,64 konut finansman kredi kampanyası ile hem stoklar eritildi, hem de sektöre nakit pompalandı.
Ancak bu süreç geçtiğimiz ay bitti ve konut finansman faizleri gene eski seviyelerine döndü.. tabi ki bankaların portföyünde ciddi bir yer tutan gayrimenkuller de tükendi.
Bu dönem de müşteri algılarının da ciddi olarak etkilendiği.. insanların veya hedef kitlelerin kriter ve beklentileri de çok değişti.. hem bahçe nizamlı evler ve/veya geniş balkonlu evlere olan talep arttı, hem de yeni ve sıfır evlere büyük talep geldi.
Açıkçası ev alırken parametrelerden önce seçicilik arttı.
Fiyata göre alım kararının yanı sıra asıl kriter, iskanlı ve gayrimenkul karnesine haiz konutların bilinçli müşteriler tarafından tercihi oldu.
***
Burada sektör açısından şu tesbiti yapabiliriz.. 2 yıldır ekonomi de yaşanan durgunluk nedeniyle stoklarda biriken emlaklar pandemi satıldı satılmasına da bugün yerine konulamayacak ve külliyen zararına yapılan satışlardı.. netice olarak bugün yerine konulması mümkün değildir.
Devam edelim.. sektörde demir, çimento, işçilik vs.gibi tüm kalemlerde çok ciddi oranlarda –neredeyse %60 gibi oranlarda- maliyetler yükseldi.
İnşaat sektörü cari açığın kapatılmasından tutun, etkilemediği sektör yok.. neredeyse inşaat sektörünü etkileyen 280 sektör, 4000 kalem maldan bahsediyoruz. bu nedenle hem artan girdi maliyetleri, hem de kredi faizlerinin yükselmesi nedeniyle yeni proje açıklanamıyor.
Özellikle yüksek katlı konut projeleri inşa eden şirketler maliyetlerin düşürülmesinin ucuz veya hesaplı arsa üretimi olduğunu biliyor.
Çünkü gider kaleminde arsa büyük yer tutuyor.. durgun dönemde yapımcı şirket arayan mülk sahipleri gene eski oranlara döndü.
Tabi arsa satış rakamlarının dövize endekslenmesi de bir başka handikap.. artan döviz kurları ile arsa maliyetleri şişiyor, bu da ister istemez sektörün elini bağlıyor.. istenilen rakamların dövize endekslenmesi, arsa maliyetlerinin şişen bu rakamlarda sektörü zorlaması ve yeni proje açıklanamamasına en büyük etkendir diyebiliriz.
***
Hafta içinde basında da bu konuda haberler vardı.. ekonominin lokomotifi olan gayrimenkul sektöründe, yükselen döviz kuru ile birlikte yeni projelerin talep ve maliyet engeline takıldığı.. artan maliyetlerin yeni projeleri etkilediğini dile getiren sektör temsilcileri “Talep ancak mevcut stokları karşılamaya yettiği için sektör beklemede. Dolayısıyla kısa sürede yeni proje çıkmaz. Ancak bölge bazlı ihtiyaç doğrultusunda projeler çıkar.. Türkiye'de dövize endeksli inşaat maliyetleri ile bu işin ucunu sonunu sınırlandırmak zor gibi görünüyor” düşüncesi neredeyse sektörün tamamı için geçerli.
Şirketlerin kendi portföyünde olan arsalar hariç bugün itibariyle yeni projeler zor görünüyor.
***
Bu görüşten hareketle Silivri örneğinden yola çıkalım ve bir hesaplama yapalım.
Burada şu tesbiti de yapalım.. Silivri bölgesin de inşa edilen konutların şehrin diğer yerleşkelerine göre satış rakamları daha düşüktür ve bu gerçeği bilerek hareket etmeniz gerekmektedir.
Önce şu soruya doğru cevaplar bulmamız lazım; biz kime, nerede, niçin, nasıl, ne zaman ve ne fiyata ev üreteceğiz ve satacağız?
***
Öncelikle inşa ve yapım işi yapan şirket veya kişi buna cevap vermelidir.
Devam edelim.. bugün itibariyle konut piyasasında kat karşılığı oranları %45-50 seviyelerinde.. diyelim ki %45 oranında kat karşılığı bir yer aldık.
İyi de ne üreteceğiz, nasıl planlayacağız, kaça satacağız.. velev ki buna da cevap bulduk.. diyelim ki brüt 150 m2 kullanım alanlı, 3+1 daire inşa edeceğiz.
Yerel yönetimden resmi imarını aldık, hesap kitap yaptık ve yola revan olduk.
Daire planları çizilmesi için mimari ofisle anlaştık.. plan ve proje için parametreleri, teknik şartname ve malzeme lejant bilgilerini verdik.
Yeni bir konseptle hedef kitlenin ilgisi için ve tabi mutlaka yapı denetim şirketi ile anlaşarak bakanlık standart ve normlarında bir proje inşa etmeye karar verdik diyelim.
Tabi pandemi döneminde insanların beklentisine göre kullanım alan m2 lerini, malzeme lejant bilgisi, geniş balkonlar, kapalı garaj, genel jeneratör, giriş daireleri bahçeli, açık/kapalı havuz, çocuk alanları, peysaj, sosyal tesisler, spor alanları vs.vs.
Önce maliyet çizelgesi hazırladık.. bakıldı ki, bugün demirin fiyatı tonu 4.200-TL, betonun m3 fiyatı 225-TL, diğer kalemleri de markalı ve garanti kapsamlı ürünler den seçtiniz ve satış/pazarlama showroom, örnek daire ve personeli de aldınız ve yola çıktınız?
Bazı detaylara girmiyorum, hızlı geçiyorum.. tablolar önünüze çıktıkça ortaya çıkan maliyetler sizi şaşırtmamalı.. bugün arsa payı hariç böyle bir konsepte haiz proje için minimum maliyetinin 2.500-TL/m2 den başlayan fiyatlar olduğunu bileceksiniz.
Toplam inşa alanının %45'inin arsa sahibine ait olduğunuzu da varsayarsak, bugün Silivri konut piyasasında m2 satış fiyatı 4.000-TL nin altında olan her satış zarardır.. ve para kazanmaz.
Çünkü işin birde finans maliyeti var.. eğer finansınız yoksa durum vahim demektir.
Hadi paranız var diyelim.. lakin işin en zor kısmı satıştır ve zordur.
Çünkü eğer siz inşa ettiğiniz mülkü laz müteahhit mantığıyla ve 80 model kafayla inşa etmeyi ve satacağınızı düşünürseniz gelin bu sevdadan vazgeçin..!
Yeni çıkarılan yasalarla bu işler artık ciddi zorlaştı ve 9 segmente ayrıldı.
Hadi hepsi tamam diyelim.. iyi de bu işlerin itibar yönetimi, fiyat kontrolü, sürdürülebilirlik gibi bazı değerleri var ki satışın temelini teşkil eder.
Pazarlama ise daha da farklıdır.. çünkü hem güncel takip ister, hem de devamlı şekilde reklam, ilan, sosyal medya, personel vs. detaylar var.
Bu işler hep maliyetlere yansıyan kalemlerdir.
***
Bakınız, inşaat sektörü bir girenin, birde girmeyenin pişman olduğu bir sektördür. Dışardan yürüyen kervana ahkâm kesen çok olur.
Ama işin içine girildiğinde zorluk ve meşakkat çoktur.. hizmet sektöründe kişiye bağlı iş yaparken insan yükü ağırdır.
Sonuçta her iş emek, bilgi, tecrübe, ahlak ve deneyim ister.. ve tabi işin proseslerini doğru kurmakta gerekir.. hem şirketler açısından, hem de personel açısından profesyonel çalışma ve disiplin ister.
Tabi birde satış olmayınca işin rengi daha da farklı boyutlara girer, mağduriyetler artar.
Şunu unutmamak lazım, inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin sadece inşaat gider kaleminde vergi, ruhsat, harç, rüsüm, tapu, iskan vb. gibi giderlerin yanı sıra yapı denetimi de eklerseniz maliyet yükünü ciddi anlamda artırmaktadır.. bu vergi kalemleri takriben 40 civarındadır.
Velhasılı kelam, yükü ağır, zor ve meşakkatli bir yoldur.. en iyisi mi siz bu işe hevesliyseniz, bir kere daha düşünün derim.
İyi haftalar...
