Malum pİyasalar durgun olmasına rağmen içte ve dışta yaşanan gelişmeler nedeniyle geçen hafta içinde döviz, faiz ve altın fiyatları artmasına rağmen borsa rekora koştu, ihracat rakamları da arttı! Bu durum nedir diye bir bankacı arkadaşıma sorduğumda verdiği cevap; ‘piyasaların farklı tepkiler verdiğini belirterek para çıkışının olmamasına ve istikrara' bağladı.
***
Konumuz inşaat ve emlak sektörü olduğu için devam edelim. 2. el piyasalarda arzda çok satılacak mülk var. Özellikle 15-30 yıllık bu yapıların rayiç değerlerinin altında satışta olması, bu yapıların önümüzdeki yıllardan itibaren de hem konut kredileri hem de satışlarında aranacak kıstaslar ve yapı karnesi gibi sorunlar nedeniyle de fiyat erozyonu yaşadığını, en azından sebep olduğunu söylemek mümkün. Tabi bu durum yeni projelere de yansıyor. Stokların şişmesi ve bu konutların da çok alternatifli ve farklı ödeme planları ile sunulması emlak sektöründe bir daralmaya ve fiyat erozyonuna sebep oluyor veya algı yaratıyor.
Burada fiyatların düşmesinde döviz kurlarının artması, likidite sorunu, konut faizlerinin yükselmesi vb gibi nedenlerin de piyasalarda bir beklenti oluşturduğunu düşünebiliriz. Aslında bu durum alıcı kitlelere büyük avantajlar da sunuyor.
***
Bölgeye bakarsak, Silivri aksında arza sunulan konut imarlı satılık arsaların kısıtlı olması ve toprak fiyatlarında yaşanan artışlar aslında geleceğe matuf bir güveni de gösteriyor. Ancak maliyet/kar realizasyonuna ve hesaplarına bakıldığında fiyatlar reel piyasa gerçekleri ile örtüşmüyor. Mesela boş parsellerdeki arsa fiyatlarının aynı imar ve emsallerde olmasına ve birim maliyetlerinin de artması rağmen, bu durum satışa olumlu yansımıyor. Toprak fiyatları artıyor, konut duruyor!
***
Tabi doğru zamanda, doğru gayrimenkulü, doğru fiyata satın almak için bazı parametreleri hatırlamakta fayda var, çünkü tam zamanı alıcılar bu noktalara dikkat ederek konuya bakmalılar.
Doğru lokasyon
Genel bir tarifle ifade edersek şehrin gelişmekte olan bölgelerine bakmak ve insiyatif almak lazım. Tabi burada ki bakış açısı riske girmeden, alternatifli ulaşım kolaylığı, iş ve sosyal yaşam merkezlerine yakın olması burada en önemli başlıklar. İdeal lokasyonu seçmek için önce şehri tararsınız ve doğru bölgeyi bulmak için uğraşırsınız.. ancak seçiminiz Silivri gibi yerel bir bölge olunca ilçe lokasyonunda bu sayı 1 veya 2 ye düşer ki işiniz de kolaylaşır. Evden veya ofisten çıktığınız anda eve ulaşımınız şehir merkezlerine nazaran daha kolaydır.. çünkü ihtiyaç duyduğunuz her şeye en kısa sürede ulaşabilirsiniz.
Prim yapma beklentisi
Doğru lokasyonun yanı sıra kaliteli ve fark yaratan bir projeden yatırım yapmayı tercih etmek her zaman yüksek kazanca ulaşmanızı sağlar. Proje içerisinde yer alan kapalı otopark, genel jeneratör sistemi, kaliteli ürün yelpazesi, güvenlik gibi temel hizmetlerin yanı sıra günlük ihtiyaçların karşılanabileceği mağazaların yer alması.. sosyalleşme alanlarının ile spor ve eğlence alanlarının sunulması gibi artılar yatırımın değerini artıran özelliklerdir. Eğer Silivri bölgesinde bu saydıklarımı toplayan kaç proje var derseniz onu da siz araştırın.
Yapımcı şirket avantajı
Gayrimenkulün kazançlı bir yatırım olabilmesi için bu yazıda geçen tüm başlıkların yerine oturması ve uygulanması elzemdir. Ancak satın alınacak konutun doğru adresten alınması tabiatıyla ve doğal olarak piyasasını da yükseltecektir. İyi de pek çok inşaat firması var ama hangisine güvenmeli? Bu anlamda ince eleyip sık dokumak büyük önem kazanıyor. Neredeyse yarım asırlık şirketler var. Bu şirketlerin oluşturduğu marka değerleri var.. ve bu grupların daha önce hayata geçirdikleri projeler, bu projelerdeki yaşam kalitesi, sürdürebilirlik, bilinirlilikleri ve bölgelerine kattıkları değerler incelerek karar alınması çok daha sağlıklı olacaktır.
Yasal zemin ve güvenli ödeme planı
Satın alınacak gayrimenkulün yüksek getiri garantisine sahip olabilmesi için resmi kayıtlı rakamların ödenecek bedelle aynı olması gerekir. Tabi satın alma sürecinde anlaşma şartları alıcı kitlelerde yasal bir muğlaklık olmadan ve ödeme planının yatırımcı dostu olmasıdır. Peşinat ödemesinden ara ödemelere, taksitlerden vade avantajlarına kadar pek çok kriter bu kapsamda gözden geçirilmelidir. Yatırım yapmadan önce tüm bunların cevabını almak ve zihinlerde hiçbir soru işareti bırakmamak çok önemlidir.
Site yönetimi ve Fiyat kontrolü
Bakınız bu işin en büyük sırrı şudur; eğer satın aldığınız konutun olduğu yapılar grubu veya site yönetimi başarılı değilse, profesyonel, adil, hakkaniyetli ve etik bir yönetimle sürdürülemiyorsa orası prim de yapmaz. Trakya tabiriyle kel alinin bağına döner!
Eğer siz bitmiş bir projeden emlak satın alırken kiralık/satılık alternatifleri çok ise ortaya şu sonuç çıkar;
1- Ya memnuniyetsizlik vardır.
2- Ya da prim yapmıştır.
Rekabet ortamı, yatırımın hemen kiraya verilme isteği, yatırımın boşta kaldığı süre içindeki maliyeti, kaybolan maliyeti azaltmak için değerinin altında kiraya verme ve satın alma geriş dönüş süreleri tamamen 2. el yönetiminin tutumuyla ilgilidir. Mülkün değeri ve rayicini belirleyen değerler uygulanmadan prim yapma ihtimali yoktur.
***
Eskiden İstanbul ana arter bölgelerde bundan 20-25 sene evvel bir aylık kira rakamı 100 ile çarpılır ve değer 100'e bölünürdü. Tabi o yılarda ekonomik alım gücü düşüktü ve inşaat sektörü zayıftı.
Arza sunulan konut veya işyeri sayısı da o yıllarda çok azdı. Geçen yıllar içinde bu geri dönüşler önce 10 yıl, akabinde 15 yıla çıktı. Günümüzde ise bu rakam bazı bölgelerde 35 yıla kadar çıktı. Ancak Silivri lokasyonunda bu rakam 22-23 yıldır.
Yapılan bir araştırmaya göre İstanbul'un ilçe bazında değerlemesine bakıldığında, 2+1 konutların geri dönüş sürelerinin 19 ila 31 yıl, 3+1 konutların geri dönüş sürelerinin ise 21 ila 32 yıl arasında olduğu belirleniyor.
Kazançlı bir yatırım için danışmanlık hizmeti de bu anlamda büyük önem kazanıyor. 10.08.2017 tarihli yazımızda bu konuyu işledik, okuyabilirsiniz.
Teslimler
Düşünülen gayrimenkulün yapımcı şirketin kimliği, teknik şartnameler, malzeme lejantı, konsepti, sosyal tesisleri, teslim tarihi vb.gibi başlıklar işin ve yatırımın değerini de oluşturur. Sözleşmelerinizde bunları mutlaka kayıt altına alın.
***
11.07.2017 tarihli köşemizde konu ile ilgili yazımızı şöyle bitirmişiz;
‘Bakın işin matematiği ve mantığı şudur, bunu da unutmayın; Yaşamımızda ilk ev hep aceleci ve acemice olur! 2.satın aldığınız evde seçicisinizdir, sonra satmaya kıyamazsınız! Ancak 3.ev sizin hayalinizde ki ev olur. 2.Evi de kiraya verirsiniz! Sonuçta yaşamımız boyunca alınacak ev sayısı bellidir. Bin bir emekle kazanılan paranızı değerlendirirken dikkatli olmanızı tavsiye ediyorum. Bu olumsuzlukları yaşamamak için kurumsal olarak çalışan şirketlerden konut veya işyeri almanız sizi mutlaka doğru yatırıma götürecektir.'
İyi haftalar...
