Piyasalar ve sektör…

Ekonomide yaşanan sıkıntılar neredeyse toplumun her kesiminden yükselen seslere bakıldığında belli oluyor. Bu durum neredeyse iki yıldır devam ediyor.
Enflasyonun düşüşüne yönelik merkezi hükümet tarafından atılan adımların resesyon -durgunluk içinde düşüş beklentisi- nedeniyle piyasalarda oluşan belirsizlik devam ediyor. Özellikle bazı sektörlerde sıkıntı büyük. Basında da yazıldığına göre neredeyse teknoloji şirketleri hariç tüm sektörlerde beklentiler karşılanamıyor.
***
İnşaat sektöründe ki durumu ise kısaca özetlemek gerekirse; hem mevduat faizlerinin yüksek olması nedeniyle alıcı kitleler yatırımını faiz hesabı üzerinden kuruyor, hem de konut kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle satın almayı düşündüğü gayrimenkulü 18-24-36 aylarda ve faizsiz olarak vadeli düşünüyor.
Bu nedenlerle yaşanan daralma özellikle 2.el piyasasında ki evleri olumsuz etkiliyor.
Çünkü konut kredileri yüksek ve kimse kullanmak istemiyor ve satışlar da mecburen nakit ödemeyle oluyor.
Geçtiğimiz hafta Eva Gayrimenkul tarafından yayınlanan bir rapordan özetlediğim notları başlıklar halinde bilginize sunuyorum.
• 2024 yılı Mayıs ayında gerçekleşen konut satışlarına baktığımızda 110.588 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. 2024 yılının Nisan ayında gerçekleşen 75.569 adet dolayındaki satış adedine kıyasla yaklaşık yüzde 46,3 oranında artış olduğu görülmektedir.
• 2024 yılı Mayıs ayı itibariyle gerçekleşen 9.909 toplam ipotekli konut satışları 2023 yılının aynı döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarına kıyasla yaklaşık % 63,94 oranında düşüş gösterdi. 2024 yılı Mayıs ayı sonunda gerçekleşen konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı %9,6 mertebelerinde bir önceki yılda bu oran %22,4 civarındaydı.
• İstanbul, İzmir ve Ankara özelinde bakacak olursak; 2024 yılı Mayıs ayı sonu itibariyle kümüle konut satışlarının, 2023 yılı aynı dönemine nazaran İstanbul'da yaklaşık % 3,5, İzmir'de %3,1 ve Ankara'da ise % 19,1 oranında düşüş olduğu görülmektedir.
• 2024 yılı Mayıs ayında gerçekleşen kümüle ilk el konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 47,64 oranında artarak 35.558 adet açıklandı.
• 2024 yılı Mayıs ayı itibariyle toplam konut satışları içinde ilk el satışların oranı %31,75 civarında seyretti. 2023 yılı aynı döneminde bu oran %30,13 oranındaydı.
• 2024 yılı Mayıs ayında yabancılara yapılan konut satışlarına baktığımızda bir önceki yılın aynı dönemine göre satışlar % 34,83 oranında azalarak 2.064 adet açıklandı.
2024 yılı Mayıs ayında yabancılara satılan kümüle toplam konut adedinin toplam satışlar içindeki oranı %1,94 oranındadır. 2023 yılı aynı döneminde bu oran % 3,45'di.
• 2024 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 48,4 reel olarak ise yüzde 13,3 oranında azalmıştır.
• Üç büyük ilin konut yat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 37,6, 58,9 ve 45,1 oranlarında artış göstermiştir.
• 2024 yılı Mayıs ayı itibariyle son bir yıllık süreçte, konut kredisi kümülatif değişimi % 3,2 artış göstermiş durumda. Geçen yılın aynı döneminde bir önceki yıla göre %30,5 büyüyen konut kredilerinde bu yıl % 3,2 oranında artış yaşandı.
• Temmuz ayında 10 yıllık vadede kredi maliyetleri aylık %3,05 ile %6,99 arasında değişmektedir. Bankalar arasında farklılık göstermekle birlikte, 1 milyon TL kredi için aylık ödemeler 10 yıllık vadede 31.352-TL, 5 yıllık vadede 36.521 TL civarında seyretmektedir.
• 2024 yılı Mayıs ayında konut kredileri içinde, takipteki konut kredi miktarı sadece %0,11 seviyelerindedir. Bu rakam 2023 yılı Mayıs ayında %0,13 seviyelerindeydi. Takipteki kredilerin toplam kredi hacmi içindeki büyüklüğünün kredi miktarıyla aynı hızda büyümemesi Türkiye için olumlu bir göstergedir.
***
Gene açıklanan bir rapora göre inşaat sektöründe son 1 yılda ciddi anlamda maliyetler artmasına rağmen satış fiyatlarının artmamasından şikayetçi eden sektör temsilcilerine göre sıkıntı büyük.
Devam edelim... Türkiye İstatistik Kurumu, sektörün merakla beklediği İnşaat Maliyet Endeksi Mayıs 2024 rakamlarını geçtiğimiz hafta açıkladı. TİK tarafından açıklanan resmi rakamlara göre inşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 1,11 artarken, bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 72,78 arttı.
Piyasa aktörlerine göre;
• Satışlara bağlı olarak, maliyetle birlikte inşaatların durma noktasına geldiği,
• Ürün bazında inşaat maliyetlerinde artışın yüzde 300'ü bulduğu, buna rağmen fiyatlarda bir yükseliş olmadığını ve fiyatların aynı durduğu, "Bu da geliştiricinin hevesini yok etti. Üretim durma noktasında. Bu kentsel dönüşümü de etkiledi. Bunu krediyle ulaşım sağlanması takdirde inşaat maliyetinin artışının inşaat fiyatına ekleneceğini" söylüyorlar.
İnşaat maliyet endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72,78 arttı.
Bu artış konut fiyatlarının artmasını tetiklerken, inşaat üreticileri ise piyasanın devamlılığı için uygun koşullarda konut satışlarında bulunuyor. Bu durum ise konut almak isteyenlere fırsatlar sunuyor.
İnşaat maliyetlerindeki artış konut fiyatlarının artmasına neden olurken, inşaat üreticileri ise piyasanın sürdürülebilirliği için uygun koşullarda konut satışları yapıyor. Bu nedenle uzmanlar konut alımı için doğru zaman olduğunu söyleyerek, ev sahibi olmak isteyenleri uyardı.
İNŞAAT SEKTÖRÜNDE EN BÜYÜK KRİZ:
ELEMAN EKSİKLİĞİ
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 1,11 artarken, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72,78 arttı. İşçilik endeksine bakıldığı zaman yılın aynı ayına göre işçilik endeksi yüzde 108,93 artarken malzeme endeksi sadece yüzde 58,75 arttı. Uzmanlar inşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarını ve satışlarını etkilediğini ve iki senedir ciddi boyutlara ulaşan eleman bulamama sıkıntısıyla karşı karşıya kaldıklarını söyledi.
YATIRIMCILAR, KONUT YATIRIMINDAN UZAKLAŞIYOR
Konut tarafından her ne kadar fırsatlar olsa da mevduattaki yüksek faizler kısa vadede konut alıcısını konut alımından uzaklaştırıp TL mevduata yönlendiriyor.
''Orta ve uzun vadede bakıldığı zaman ise enflasyonun tek haneye gelme hedefi ve faizlerdeki çözülme ki bunu geçtiğimiz ay itibariyle hissetmeye başladık, bugün konut alan yatırımcının 2 sene sonra kazançlı çıkacağının işaretlerini gösteriyor.'' dedi.
KONUT ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN!
Şu an konut alımı için uygun bir zaman olduğunu söyleyen uzmanlar, inşaat sektörünün devamlılığı için projelerde fırsat satışların olduğunu belirtti.
Öte yandan konut üreticileri olarak karşılarındaki ana problemin malzemedeki artıştan ziyade işçilik maliyetlerindeki artış olduğuna vurgu yapan uzmanlar kalifiye eleman bulmada ciddi sıkıntılar yaşadıklarını söyledi.
Her bir projenin istihdama katkı sunarken günlük 3 bin TL'ye yaklaşan yevmiyeye eleman bulamadıklarını söyleyen piyasa temsilcileri ''Enflasyonla birlikte çalışan konusundaki sorununu ortadan kaldıracak projelerle inşaat maliyet endeksi de düşüş eğilimine geçecektir” dedi.
***
Neredeyse 35 yıldır inşaat sektöründe çalışıyorum. Toplumun bir kesimi şöyle düşünüyor; bu inşaat işinde çok para var. Dikkat ederseniz 10 veya 20 yıl evvel sektörde faaliyet gösteren binlerce şirket veya firma yokları oynuyor.
Sonuç olarak; inşaat sektörü bir girenin, bir de girmeyenin pişman olduğu bir sektördür.