Bir yıla yaklaşan bir süredir devam eden pandemi sebebi ile ekonomik ve sosyal hayattaki kısıtlamalar özellikle esnafın belini bükmeye devam ediyor. Bir işletmedeki en büyük gider genelde kira ödemesi olur. Özellikle cadde üzerinde mağazası olanlar ayın bazen yarısında kira bedelini kazanmak için çalışırlar.
Son günlerde karşımıza kira bedellerine ilişkin ihtilaflar sıkça çıkar oldu. Özellikle sokağa çıkma yasakları nedeniyle çalışma gün sayısı azalan işletmeler kira bedellerinin azaltılmasını, enflasyon nedeniyle aldığı kira eski değerini yitiren kiralayanlar ise kiraların enflasyona göre arttırılmasını istiyorlar. Aynı hoca misali herkes haklı… Bu doğrultuda kurumsal firmaların bir kısmı kiralayanla iletişime dahi geçmeden tam kapanmanın yaşandığı Mart-Haziran arasında %30 kira bedellerini eksik ödediler. Kimi mal sahipleri bu duruma rıza gösterirken bir kısmı da icra takipleri ile eski kira bedellerinin aynen devamını istedi. Bu durumda mahkemelerin ilk yaptığı inceleme salgının mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı noktasındadır. Mücbir sebep, hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Kanımca salgının da bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir. Ancak mahkemeler işin niteliğinin de salgın sebebi ile sorumluluğun yerine getirilmesine engel olmasını aramaktadır. Bu sebeple pandemi döneminde tamamen açık olan işletmelerin kiradan indirim istemesi pek mümkün görünmemektedir. Yine depo amacıyla kiralanmış taşınmazların da kiralarının indirilmesi kabul edilemez. Tüm bu söylenenler sadece işyeri kiraları için geçerli olup mesken kiralarında salgın mücbir sebep değildir.
Uyarlama davaları sırasında hakim tarafından dikkate alınacak hukuk ilkelerini bilmek önemlidir. Her şeyden önce kira ilişkilerinde önemli olan sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Hakkaniyet ve objektif iyi niyet ilkeleri çerçevesinde her zaman için –olağanüstü durumlar gerçekleşmesi durumunda dahi– yapıldığı andaki şartları ile aynen yerine getirilmesi kabul edilir. Ancak “beklenmeyen hal koşulu”nun olması –ki salgın bu koşulu sağlar- halinde sözleşmede bozulan dengenin yeniden kurulması ve böylece dengesizliğin giderilmesi uyarlama davaları ile sağlanır. Diğer taraftan 2018 yılında Türk parasının korunması kapsamında dövizle borçlanma yasağının da getirilmesi bu zor dönemde kiracının kur farkından kaynaklı daha büyük zarar görmesini engellemiştir.
Kiracıya kira desteği olarak devlet katkısı da verilmeye başlanmıştır. Korona virüs salgını nedeniyle verilecek hibe desteği kapsamında yayınlanan 31344 sayılı tebliğinin 5. maddesi ile ticari kazançları basit usulde tespit edilenlere, vergiden muaf esnafa ve bunların dışında kalan esnaf ve sanatkârlar ile gerçek kişi tacirlere aylık 1.000 Türk Lirası olmak üzere toplamda 3.000 Türk Lirası hibe desteği sağlanırken 6. maddede 5 inci maddenin birinci fıkrası çerçevesinde gelir kaybı desteğinden faydalanabilecek gerçek kişilerin vergi sicil kayıtlarına göre esas faaliyetlerini yürüttükleri iş yerlerinin kira olması halinde, bu kişilere büyükşehir belediyelerinin bulunduğu yerlerde aylık 750 Türk Lirası olmak üzere üç aylık toplamda 2.250 Türk Lirası, diğer yerlerde aylık 500 Türk Lirası olmak üzere toplamda 1.500 Türk Lirası kira desteği sağlanmaktadır. Bu doğrultuda belirtilen süreler içinde başvuru yapılması gerekmektedir.
Yukarıda anılan devlet desteği ve uyarlama davaları ile işletmelerin kira yükü biraz olsun azaltılsa da esnafın esas istediği tam zamanlı çalışmaya geçilmesidir. Bu sürecin uzaması halinde ise tarafların kira bedeline ilişkin taleplerinin uzun sürecek dava yolundan ziyade karşılıklı anlayışla çözmesi daha doğru olacaktır. Çünkü ülkemizde aynı konularda farklı kararların verildiği de dikkate alındığında yepyeni koşullara ilişkin açılacak davalardaki riskleri öngörmek neredeyse imkansızdır.
