Seçimlerin gayrimenkule etkisi...

İnşaat sektörü lokomotif bir sektör olması nedeniyle her daim yoruma ve farklı düşüncelere açıktır. Sonuçta sektörün hem istihdama ve cari açığa olumlu etkisi, hem de gözde bir yatırım olması nedeniyle toplumun neredeyse her bireyini ilgilendiriyor.
Geçen yazıda da belirttiğim gibi gayrimenkul başlığının altını dolduran 20'ye yakın sınıf var. Taşınmazın genel tanımı ise “Gayrimenkul”. Konut da bu tanımın içinde, lakin bitmiyor; villa, ofis, mağaza, dükkan, avm, fabrika, depo, antrepo, arsa, tarla, arazi, sanayi tesisi, ticari ünite, gazhane, pasaj vs. vs. liste uzayıp gidiypr.
Şimdi “Gayri” ayrılınca ne kalıyor geriye “Menkul”, iyi de hisse senedi değil ki. Türkiye'de konut sanki menkulmüş gibi alınıp satılıyor.
Sonuçta gayrimenkul yatırım değeri taşıyor. Hele 2020'deki pandemi sonrası emlak piyasasında artan fiyatlara bakınca arz ve talebin nereden nereye geldiğine iyi bakmak hatta görmek lazım.
***
Devam edelim, geçtiğimiz günlerde Habertürk haber portalında sayın Abdurrahman Yıldırım'ın yazısını istifadeniz açısından yayınlıyorum.
Tesbitlere katılıp katılmamak size kalmış.
***
2022 yılında TÜİK verilerine göre 1.486.000 adet konut satıldı. Sayı bir önceki yılın yüzde 0.4 altında. Kredili satışlar yüzde 4.8 azalırken, peşin, çek-senet, ya da satıcı kredisi ile yapılan diğer satışlar yüzde 0.7 arttı. Buna göre;
• TÜFE'nin yüzde 85'e, ÜFE'nin yüzde 157'ye, konut fiyatlarının yüzde 189'a kadar çıktığı bir yılda konut kredi faizleri yüzde 20'yi aşmadı.
• Kredi kullanmak bu kadar avantajlı iken ipotekli satışlar 14 bin adet ve yüzde 4.8 azaldı.
• Bunun nedeni ise bankalara kredi verme konusunda getirilen kısıt. Haziran ayından itibaren daha baskın şekilde uygulanan kredi sınırlandırmasının temmuz ayından bu yana konut satışları üzerinde azaltıcı etki yarattığı görülüyor.
• Nitekim yılın ilk yarısında ipotekli satışlar yüzde 63.5 artarken, diğer satışlar yüzde 23.9 oranında büyümüştü. Toplam konut satışları yüzde 31.4 oranında artmıştı.
Fiyata yerliler erişemiyor
• İstanbul, Ankara ve İzmir olarak üç büyük il ve diğer 78 il şeklinde ikiye ayırınca ilginç bir sonuç çıkıyor. Üç büyük ilde konut satışları geçen yıl yüzde 7.4 gerilerken, diğer illerde satışlar yüzde 3.2 arttı.
Küçük-büyük iller arasındaki bu fark, üç büyük ildeki konut fiyatlarının daha yüksek olmasına ve bu fiyatlara yerli alıcıların erişememesine bağlanabilir.
• Yine bu tablo, hayat pahalılığı nedeniyle büyük illerden küçük illere doğru bir göç olduğunu gösterebilir.
• Fiyatları yukarı yönde tetikleyen yabancılara konut satışları ise artışını sürdürdü. Yabancılara 2021'de 58.576 konut satılırken, rakam 2022'de yüzde 15 artarak 67.490'a çıktı.
Aylıkta artış, yıllıkta düşüş
• Konut satışları kredi kullanımının sınırlandırılmasından dolayı yatay seyretse de, fiyatlar hızlı yükselişini sürdürdü.
• Dün açıklanan veriye göre kasımda konut fiyatları yüzde 3.8 arttı.
• Buna karşılık yıllık fiyat artışı yüzde 188.2'den yüzde 174.3'e geriledi. Bu düşüş baz etkisinden kaynaklanıyor ve aynen enflasyonda olduğu gibi devamı da gelecek. Çünkü Kasım 2021'de konut fiyatları yüzde 9 artmıştı. Artışlar aralıkta yüzde 7.9, ocakta yüzde 13.1, şubatta yüzde 13.6 ile çok yüksek düzeylerde artmaya devam etmişti. Eylül ayına kadar da aylık artışlar yüzde 8-12.6 arasında gerçekleşmişti.
• Aylık bazda bu yüksek rakamların yerine daha düşük rakamlar geldikçe yıllık konut fiyatı da gerilemesini sürdürecek. Eylül ayında yüzde 189.1 ile rekor düzeyine ulaşan konut fiyatları bundan sonra aylık artışını sürdürse bile yıllık bazda gerilemeye devam edecek.
Yabancılar
• Toplam satışlar içinde yabancı satış payı da yüzde 3.9'dan yüzde 4.5'e yükseldi.
• Satışlarda yabancı payı Antalya'da yüzde 27.2, Mersin'de yüzde 6.1 ve İstanbul'da yüzde 9.6 oranına ulaştı.
• Konut fiyatları da buna paralel hareket etti. Kasım itibariyle fiyatlar yüzde 214 ile en fazla Antalya'da arttı. Mersin yüzde 191 ile ikinci sırada gelirken, İstanbul'da yüzde 186 ile 4'üncü sırada yer aldı.
• Kasım ayı yüzde 3.8 olan fiyat artışının bundan sonraki aylarda devam edeceğini varsaysak yıllık yüzde 50'nin altına inen bir fiyat artışına inilebileceğini söylemek mümkün. Böyle bir artış bile yine Türkiye'yi konut fiyatlarında dünya listesinin en ön sıralarında tutmaya yetebilir.
Ya seçim sonrası ne olur?
• Konut fiyatlarının enflasyonla, düşük faizle, parasal genişlemeyle, nüfus ve göç artışıyla, vergilemeyle, gelir ve servet artışıyla, piyasanın yabancılara açık olup olmadığıyla yakından ilişkisi var.
• Şartlar böyle olunca Türkiye'de konut fiyatları 2020 ortasından beri dünyanın en yüksek fiyat artışını gerçekleştirdi.
• Aynı nedenler borsaya da yaradı ve bu piyasa gecikmeli şekilde konutla yarışır duruma geldi. Aynen konutta olduğu gibi, borsa da 2022'de dünyanın en çok kazandıranı oldu.
• Bu çerçevede seçimlere kadar konut tarafında fiyat artışları aylık bazda devam edebilir ama seçim sonrası için aynı durumun sürmesi başta sandıktan çıkacak sonuçlara bağlı olacak gibi.
• Ayrıca seçim sonrasında gayrimenkul ile hisse senetlerinin yolları ayrılabilir. Çünkü yurtiçi yerleşiklerin alım gücü hisse senedi almaya yeter de, gayrimenkule yetmiyor.
• Yabancıların etkisi ise paylarının yüksekliğinden dolayı borsada daha fazla, konut tarafında daha düşük.
***
Bu sürecin etkisi veya tepkisi Mayıs ayında yapılacak olan seçimlere kadar devam eder. Sonra da akıbet ne olur göreceğiz. Hayır olsun İnşallah.
İyi haftalar...