Hafta İçİnde basında yer alan bazı önemli haber başlıklarından devam edelim.
Çevre ve Şehircilik Bakanı (eski) Mehmet Özhaseki, imar barışı kapsamında 8 Haziran tarihinden bu güne kadar 54 bin yapı için yapı kayıt belgesi verildiğini açıklayarak İmar Barışı düzenlemesiyle yapılardaki imar ve iskan sıkıntısının çözülerek bu yapıların tamamının kayıt altına alınmasının amaçlandığını kaydetti.
AA haberine göre, Başvuruların e-devlet üzerinden alınmaya başlandığını hatırlatan Özhaseki, "İmar Barışı başvurularında bir ayı geride bıraktık. Bu süreçte vatandaşlarımızın yoğun ilgisiyle karşılaşıldığı, başvuru sayısının bir ay gibi kısa bir sürede 2 milyonu aştı" denilerek yapı kayıt belgesinin alınmasına ilişkin sürece değinerek başvurunun yapılıp bedelinin ödenmesinin ardından yapı sahiplerine SMS ile bilgilendirme mesajı gönderildiğini, daha sonra vatandaşların e-devlet üzerinden belgelerini alabildiğini anlattı.
"Başvuruların yarısı 1-2 katlı binalardan", en çok başvurunun İstanbul ve İzmir'den geldiğini belirterek, bu illeri sırasıyla Bursa, Konya ve Kocaeli'nin takip ettiğini belirtti. İmar Barışı'nın herkesin derdine derman olacağına, ihtilaf ve sıkıntıları bitireceğini ifade eden Özhaseki, özellikle bir ve iki katlı yapılarda çok fazla iskan sorunuyla karşı karşıya kalındığını vurguladı. İmar Barışı düzenlemesinin özellikle bu yapılardaki sorunların giderilmesi amacıyla uygulamaya konduğunu vurgulayarak "Başvuruların yüzde 49'u, yani yarısı bir-iki katlı yapı sahiplerince, yüzde 39'u ise üç-yedi katlı yapı sahipleri tarafından yapıldı. Bu sorunun giderilmesi noktasında bu başvurular memnuniyet vericidir. Bu ilgi böyle oldukça iskan sorunu olan vatandaşımız kalmayacaktır" değerlendirmesini yaptı.
***
Kamu bankalarının öncülüğünde başlatılan "10 yıl vade, 0.98 faiz" kampanyası ile konut kredisinde rekor kırılarak konut kredisi hacmi tarihinde ilk kez 200 milyar lirayı geçtiği açıklandı. Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan konutta, kamu bankalarının başlattığı "10 yıl vade, 0.98 faiz" kampanyası ile üretici firmaların "Yüzde 20 indirim, yüzde 5 peşinat" uygulaması, bankaların konut kredisi hacmini tarihi zirveye taşıdı.
BBDK verilerine göre, kampanyaların başladığı 11 Mayıs'ta 194.4 milyar lira olan konut kredisi hacmi, geçen hafta sona eren kampanya ile birlikte 29 Haziran'da 200.4 milyar liraya yükseldi. Bu artışta lokomotifliği kamu bankaları üstlendi. 11 Mayıs'ta 86.7 milyar lira olan konut kredileri, bu dönemde 94.2 milyar liraya çıkarak konut kredisindeki artışın tamamına imza atarken, özel ve yabancı bankaların kredi hacminde ise gerileme yaşandı. Konut kredilerinde son 1 yılda yaşanan 20 milyar liralık artışın da tamamını kamu bankaları sırtladı. Son bir yılda özel bankaların konut kredisi hacmi 1.2 milyar TL daraldı. Kampanyanın başladığı Mayıs ayında toplam konut satışları yüzde 2.7 azalarak 119.655'e geriledi. Konut satışlarındaki düşüş Nisan'da yüzde 9.9 olmuştu.. ipotekli satışlarda yüzde 35.6 olan düşüş yüzde 11.7'ye geriledi. Nisan ayında yüzde 11.1 azalan ikinci el satışları ise mayısta yüzde 1 arttı.
***
Gayrimenkul sektöründe arsa sayısı artınca fiyatlar da düştü.
Durumu fırsata çevirmek isteyen bankalar harekete geçerek krediyle arsa almak isteyenlere bankalar 120 aya varan vadelerle yüzde 1.5-2 faizli kredi veriyor.
Kredi ile arsa alım ve satımı gündemdeki yerini korurken bankalar bundan pay almaya çalışıyor.
Ekonomide yaşanan daralma son dönemde bireylerin ve şirketlerin arsa satışlarını gözle görülür oranda artırıyor ve bir kesim de bu satışlardan pay kapmaya çalışıyor. Özellikle artan arz fiyatlarda bölgesine göre farklı oranlarda yaşanan düşüş ise son dönemde arsa ve arazilere olan talebi artırmış görünüyor.
Para Dergisi'nden Enis Çetinel'in haberine göre, daha çok büyük şehirlerde, devasa projelere yakın ve otoyol, köprü, hızlı tren, şehir hastanesi gibi albenisi yüksek yerler yoğun ilgi görüyor. Bankalar ve ekspertiz firmaları son dönemde arsa kredilerine olan talepte artış yaşandığına yönelik görüşleri doğruluyor. Yetkililer, özellikle prim yapması beklenen iller ve bölgelerin bunda başı çektiğini söylüyor.
Kredi ile arsa alımında vade ve oranlar cazip gözüküyor ancak hemen belirtelim, bankalar hala tarım arazilerinin finansmanına öncelik veriyor.
Arsa kredisinden çok tarım bankacılığı şemsiyesi altında çiftçilerin yeni tarla alımları ve miras yoluyla bölünmüş tarlaların birleştirilmesi öncelik taşıyor.
Kullandırılan kredilerin vadesi ise genelde 60 ay, az da olsa 120 aya kadar uzuyor.
Arazi kredilerinde ise bankalar bireyselden çok kurumsal talepleri karşılıyor.
Son dönem yükselen faiz oranları nedeniyle arsa ve tarla kredilerinin faizlerinde de yükseliş yaşandığını doğrulayan bankacılar, bugünlerde kredi faiz oranlarının genelde yüzde 2'ler civarında yoğunlaştığını söylüyorlar.
Arsa alırken bunlara dikkat edin!
• Arsanın bulunduğu bölgenin üst ölçek planı var mı? (1/100.000,1/25.000 vb., çevre düzeni planı)
• Arsanın bulunduğu bölgeyi kapsayan bir 1/5000 nazım imar planı var mı? Varsa alacağınız arsanın bulunduğu alan hangi fonksiyonda ve şartlarda kalıyor. Mutlak 1/5000 plandaki durumu alıcı adayı tarafından iyi anlaşılmalı.
• Arsanın yakın çevresinde planlanan önemli bir mega proje, kamu yatırımı vb. bölgenin dinamiklerini değiştirme potansiyeli olan bir proje yapılması düşünülüyor mu?
• Arsanın 1/1000 uygulama imar planındaki yapılaşma hakları nedir? Planın tarihi, adı mutlaka bilinmeli. Planlar arası tarih geçişgenliğine de mutlaka dikkat edilmeli.
• Alacağınız arsanın önündeki parsel mevcutta boş olabilir. Ancak yarın öbür komşu parselinize bir bina yapıldığında bütün manzara avantajınız kaybolabilir gibi yorumlamalar iyi yapılmalı.
• Arsanın tapuda yazan parsel alanı net alan mı? Daha önce terkleri yapılmış mı? Yapılmış ise eski halinden yüzde kaç oranında bir kesinti olmuş. Bu mutlaka araştırılmalı.
• Arsa yatırımı yaptıysanız, ara ara ilgili belediyeye giderek imar durumunu ve yakın çevresindeki gelişmelerin takip edilmesinde fayda var. Arsayı alıp unutup bir köşede tutamazsınız. Ara ara güncel gelişmeleri takip etmelisiniz.
Tarla ve tarım üzerine kredilerde bakış açısı bankalara değişkenlik gösterebiliyor. Vadeler 48 ay ve 60 ay, kredilendirme oranları da %50 acil satış odaklı veya %100 finansmanlı değişebiliyor. Burada ki temel esas değerlendirme arsanın lokasyonu!
Bankalar bu kampanyalarında; ‘ticari arsa kredisi, benim bahçem-benim tarlam, tarımsal arazi kredisi' vb. gibi başlıklarda farklı kredi enstrümanlarını müşterilerine sunabiliyor.
Son dönemde gelen taleplerin büyük çoğunluğunun açıklanan çılgın projelerin çevresinde yoğunlaşıyor olması... İstanbul, Çanakkale, İzmir, Ankara ve Gaziantep başta olmak üzere şehir hastaneleri, bölünmüş yol projeleri, hızlı tren projeleri, köprü projeleri ve organize sanayi bölgeleri gibi çeşitlendirebileceğimiz nitelikteki yatırım projelerinin, müşterilerimizin bu bölgelerde ve yakınlarında arsa alımı ile ilgili taleplerini artırdığını görüyoruz. Ortalama tutar bölgesel olarak değişmekle birlikte, ortalama vade minimum 48 ay" denildi.
Devam edelim bu konuyla ilgili uzman görüşlerini özet olarak sunmakta da fayda var.
- Faiz oranları yüzde 1.55-1.60 seviyelerinde...
- İmarlı ve 2B arsalar için ekspertiz değerinin yüzde 100'üne kadar finansman imkanı sağlanabiliyor.
- Bunun için özellikle arsanın satılabilir özelliğinin olması.
- Arsa üzerinde takyidat gibi hukuki bir problemin bulunmaması gerekiyor.
- Başvuru sahibinin gelir durumu, banka ile mevcut çalışmaları ve potansiyel çalışma olanakları, ilave teminat ve diğer verimlilik unsurlarını dikkate alarak kredi kullandırılıyor.
- Vasfı arsa olan her türlü gayrimenkulü finanse ediyoruz. Finansman kullandıranlarında azami süre 60 ay, kar payı oranları -dönemsel olarak değişmekle birlikte- bugün için yüzde 1.55-1.60 seviyesinde açıklaması geliyor.
- Başvuru esnasında istenen evrakları ve şartları ise şöyle sıralıyor: "Müşterilerimizden kredi başvurusunda başvuru formu, tapu fotokopisi, kimlik belgesi, gelir belgesi, vergi levhası, imza sirküleri, Mernis bilgisi ve borçlunun kredibilitesini güçlendirecek her türlü belge ve bilgiyi talep ediyoruz.
- Kredi kullanacakların 18 yaşını doldurmuş olması, Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası istihbaratında olumsuz bir kayıtlarının bulunmaması, aylık düzenli geliri, kullandırılacak finansman taksitlerini ödeyebilecek düzeyde olması aradığımız şartlar."
Ancak son dönemde piyasa şartlarındaki bozulma ve artan maliyetler nedeniyle arsa kredilerine olan talebin düştüğünü de söyleyen bankacılar, buna karşın ticari faaliyetlerin devamı için varlık satışı yapmak zorunda kalan işletmeler yüzünden arsa da arzın arttığına dikkat çekilerek "Sonuçta arsa fiyatlarında düşüş yaşanıyor. Genel olarak, büyük şehirlerdeki imarlı arsalar için talepler geliyor" diyor.
***
Bölgelere göre değişiklikler oluyor
Arsa kredilerine olan talebin bazı bölgelerde yoğunlaştığına dikkat çeken Göktaş, sözlerini şöyle sürdürüyor; "Müşterilerimizin, arsa finansmanına olan talepleri bazı bölgelerde ağırlık kazanıyor, özellikle mega projelerin gerçekleştirileceği alanlar ve bu alanların aksında projelerin hayata geçmesi ile birlikte arsa finansmanına olan talebin arttığını gözlemliyoruz.''
Bu konu ilerleyen süreçte ülkemizde daha da gelişerek farklı bir enstrüman olarak karşımıza çıkacaktır... İyi haftalar.
