Bu ay içinde basında çıkan ve son 2 ayı kapsayan bazı veriler, yorumlar ve düşüncelerimi istifadenize sunuyorum.
***
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2018 yılı Şubat ayına ait toplam konut satış istatistikleri açıklandı... Türkiye genelinde toplam 95.953 konut satışı gerçekleşti.
Ocak 2018 ayında gerçekleşen satış ise 97.019 olmuştu buna göre Şubat ayında ise düşme gözleniyor. TÜİK'in Şubat ayı konut satış rakamları ilk defa satışlarda gerilemeyi işaret ediyor.
Türkiye genelinde konut satışları şubat ayında % 5.4 oranında azaldı.
İlk el (yeni) konut satışlarında azalma % 3.3 oranında.
Toplam konut satışlarının % 44'ü ilk el satış.. ikinci el (eski) konut satışları da % 7.1 oranında azaldı.
İpotekli (kredili) satışlarda azalma % 27.8 oranında toplam konut satışlarının % 38'i ipotekli (kredili) satış.
İstanbul yine, en çok konut satışının gerçekleştiği il oldu ve Şubat ayında toplam 16 bin 247 konut satışı gerçekleşti.
Satışlarda İstanbul'u Ankara ve İzmir izledi.
Türkiye genelinde en az konut satışının gerçekleştiği iller ise 7 konutla Hakkari, 8 konutla Ardahan ve 31 konutla Bayburt oldu.
Türkiye genelinde konut satışları 2018 Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,4 oranında azalarak 95.953 oldu.
Konut satışlarında, İstanbul 16.247 konut satışı ve yüzde 16,9 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u, 9.686 konut satışı ve yüzde 10,1 pay ile Ankara, 5.965 konut satışı ve yüzde 6,2 pay ile İzmir izledi.
Konut satışlarında 43.713 konut ilk defa satıldı.
İkinci el konut satışlarında 52.240 konut el değiştirdi.
Sonuç olarak satışlarda gerileme var ama, satış rakamları gene de yüksek.
***
Yabancılara 2018 yılı Şubat ayında 1.729 konut satışı gerçekleşti.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Irak vatandaşlarına yapıldı.
Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,4 artarak 1.729 oldu.
Yabancılara yapılan konut satışlarında, Şubat 2018'de ilk sırayı 604 konut satışı ile İstanbul aldı.
İstanbul ilini sırasıyla 415 konut satışı ile Antalya, 134 konut satışı ile Bursa, 84 konut satışı ile Yalova ve 71 konut satışı ile Trabzon izledi.
Şubat ayında Irak vatandaşları Türkiye'den 308 konut satın aldı.
Irak'ı sırasıyla, 178 konut ile Suudi Arabistan, 128 konut ile Rusya Federasyonu, 122 konut ile İran ve 118 konut ile Afganistan izledi.
***
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 27,8 oranında azalış göstererek 27 bin 916 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 29,1 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 5 bin 190 konut satışı ve yüzde 18,6 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il yüzde 40,8 ile Amasya oldu.
***
‘Diğer konut satışları' Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8,4 oranında artarak 68 bin 37 oldu.. buna göre; İstanbul 11.057 konut satışı ve yüzde 16,3 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul'daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 68,1 oldu. Ankara 6 bin 497 diğer konut satışı ile ikinci sırada, 4.057 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il 5 konut ile Ardahan oldu.
***
Türkiye genelinde' ilk defa satılan konut' sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 3,3 azalarak 43.713 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 45,6 oldu. İlk satışlarda İstanbul 7.507 konut satışı ve yüzde 17,2 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul'u 3.223 konut satışı ile Ankara ve 2.455 konut satışı ile İzmir izledi.
***
Türkiye genelinde ‘ikinci el konut' satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,1 azalış göstererek 52.240 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 8.740 konut satışı ve yüzde 16,7 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul'daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı yüzde 53,8 oldu. Ankara 6.463 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara'yı 3.510 konut satışı ile İzmir izledi.
***
Dikkat edilirse yukarıda ki veriler ve rakamlar son 2 ayın bilançosu niteliğinde.. bu satış rakamları takdir edilir ki resmi tapu işlemlerini gösteriyor.
Mesela tapu işlemi yapılmamış veya yapılacak olan binlerce satış daha kayıtlara geçmemiş ve resmiyette gözükmüyor.
***
Sayın Tevfik Güngör'ün yazısından alıntı yağparak devam edelim.. Ocak-şubat döneminde 2017 yılında Türkiye genelinde 196 bin konut satılmıştı. Bu yıl 192 bin satış oldu. İstanbul'da yılın ilk iki ayında geçen yıl 33 bin konut satılmıştı, bu yıl 32 bin satış oldu. İstanbul'da ilk iki aydaki yeni konut satışları 16 bin idi.. bu yıl 14 bin yeni konut satıldı. 2018 yılının ilk 2 ayındaki satış rakamlarında azalma var ama, konut piyasasının durduğunu gösterecek ölçüde bir azalma değil. Buna karşılık konut satışlarına aracılık eden kişi ve kuruluşlar, konut piyasasını izleyen profesyoneller, “Fiyat konusundaki fedakarlığa (fiyat kırmaya) rağmen, alıcı olmadığını” belirtiyorlar. İstanbul'da hemen her semtte eski konutların cephelerinde “Satılık” ilanları çoğalıyor.Konut piyasası son yıllarda piyasanın lokomotifi oldu. Sanayi sektörüne ilgi azalırken, konut sanayi sektörünün yerine oturdu. Ne var ki, 2017 yılından bu yana; konut piyasasında talebin büyük ölçüde düştüğü, yeni konutlarda stok birikimi olduğu söylenir oldu. 2017 yılı için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) yayınladığı konut satış rakamları, talebin büyük ölçüde düşmediğini, yeni (ilk el) ve eski (ikinci el) konut satışlarının devam ettiğini gösteriyordu. Son 4 yılın Türkiye genelinde ve İstanbul'da konut satış rakamları toplam olarak da yeni konut satışları olarak da devamlı yükseldi. Yükselme 2017 yılında da devam etti.
2017 yılının aylar itibariyle ocaktan aralık ayına, toplam ve yeni konut satış rakamlarında azalma görülmüyor. Konut piyasasında talebin yavaşlamasına yol açan ekonomik gelişmeleri de unutmamak gerekir.
Çok kişi, (1) Fiyatları devamlı arttığı için, (2) İstendiğinde kolaylıkla satılabildiği için, tasarruflarını konuta bağlıyordu. Konut fiyatlarında artışın duraklaması, satışlardaki durgunluk, yatırımcılar için konutun cazibesini azalttı.
Türkiye'de nüfus artıyor, şehirleşme artıyor.. insanlar daha iyi evlerde yaşamak istiyor. Konut çok kimse için sağlam bir yatırım. Bu şartlarda konut satışları yavaşlar, ama yavaşlama büyük boyutlarda olmaz.
Şubattaki yavaşlamaya bakarak, 2018 yılında konut piyasasının ne olacağı konusunda değerleme yapmak zor. Tapu almadaki gecikmeler nedeniyle konut satışları gecikmeli olarak konut satış istatistiklerine yansıyor.
***
Geçenlerde Endeksa.com verileri açıklandı. Buna göre İstanbul'da konut metrekare satış fiyatlarının en yüksek olduğu ilçe Beşiktaş oldu.
Beşiktaş‘ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 15.219 TL, ortalama konut satış fiyatı 2.511.135 TL, ortalama kira 5.959 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 34 yıl olarak açıklandı.
Konut metrekare satış fiyatlarının en yüksek olduğu 10 ilçe sırasıyla şu şekilde; Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy, Kadıköy, Beykoz, Şişli, Üsküdar, Adalar, Beyoğlu, Ataşehir olarak sıralanmış. İstanbul'da konut fiyatının en düşük olduğu ilçe ise Esenyurt. Konut fiyatlarının en düşük ilçeler sırasıyla şu şekilde; Esenyurt, Sultanbeyli, Arnavutköy, Silivri ve Çatalca olarak açıklandı... Bu durumda;
• Esenyurt'ta konut metrekare satış fiyatı 2.193 TL, konut satış fiyatı 230.265 TL, kira 895 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 22 yıl.
• Sultanbeyli'de konut metrekare satış fiyatı 2.228 TL, konut satış fiyatı 245.080 TL, kira 1.030 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl.
• Arnavutköy'de konut metrekare satış fiyatı 2.316 TL, konut satış fiyatı 296.448 TL, kira 846 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 26 yıl.
• Silivri'de konut metrekare satış fiyatı 2.417 TL, konut satış fiyatı 403.639 TL, kira 1.368 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 20 yıl.
• Çatalca'da konut metrekare satış fiyatı 2 bin 420 TL, konut satış fiyatı 331.540 TL, kira 936 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 26 yıl.
• İstanbul genelinde ortalama kira fiyatı 2 bin 180 TL. imiş!
Burada ki verilen rakamlar veya hesaplama yöntemi zannediyorum genel bir ortalama yapılarak alınmış. Yani elmalarla armutlar toplanmış hepsi bir sepete doldurulmuş! Bina yaşı, normlar, erkalasyon, statü, değerleme vs.gibi konular dikkate alınmadan sadece fiyatlar üzerinden hareket edilmiş ve genel ortalamalara göre tablolar düzenlenmiş. Çok sağlıklı bir yaklaşım mı, tabi ki değil. Ancak bir fikir vermesi açısından önemli ve biz de buraya dahil ettik.
***
Kira fiyatı 1.500 TL'nin altında olan ilçeler şu şekilde sıralanmış;
1.sırada Şile var... Başakşehir, Ümraniye, Beylikdüzü, Bahçelievler, 7.sırada Silivri diye sıralanıyor ve 22 ilçe'lik bir liste sıralama boyunca uzanıyor.
Şimdi burada duralım; epey zamandır satın alma kriterleri, parametreler ve kıstaslar üzerine düşüncelerimizi yazıyoruz ve sayısal değerlere göre bakıldığında Silivri bölgesi, kira çarpan hesabına göre yatırım için ideal sayılabilecek birkaç ilçeden biri olduğu yapılan bir araştırmayla da teyit edilmiş olduğu açıklandı.
***
Sonuç olarak; insanlar yatırım kararı almadan önce –tabi genel kabul göreni- tesbit edilen bölge veya alanlar için bir projeksiyon tutmak ve geçerli parametrelere göre değerleme yapmaktır.
Projeler, iş ve insan yoğunluğu, ulaşım kolaylığı, sanayi ve ticari siteler veya organize sanayi bölgeleri, liman, sağlık alanları, üniversite, gümrük ile metro, hızlı raylı sistem, ana arterler, yeni gelişme ihtimali olan merkezler, avm ler vb.gibi yaşamsal alanlar ile büyük yatırımlara olan yakınlık/mesafe bunlara benzer sebep ve nedenler, hep satın almaları olumlu etkileyen faktörlerdir ve kıstastır.
İyi haftalar...
