Şuradan başlayalım.. Silivri inşaat piyasasında yeni projelerin inşası;
- Artan arsa ve inşaat maliyetleri,
- Konut kredi faizlerinin yüksek olması,
nedeniyle yavaş ilerliyor.. hem alıcılar, hem de yapımcı şirketler bu konuda dikkatli. Ancak kiralık konut piyasası canlı ve konut kira rakamları da çok yükseldi.
Bu durumda yani kiralama maliyetlerinin artması, kiralık konutların olmaması veya kısıtlı olması talebi karşılayamıyor.. kısacası arzın daralması mutlak surette satışı tetikleyecektir.
Bu durum yatırımcılar açısından emlak yatırımını cazip kılacaktır.
Geçtiğimiz günlerde de yazdım.. kira çarpan oranı düşerse alım yükselir.
Bu durumda artan maliyetleri de göz önüne aldığımızda çarpan hesabı mecburen artacaktır. Ancak geçmiş dönem kira bedellerinin toplam maliyetlere göre hesabı bu dönem de mecburen bölge, lokasyon, semt, cadde, ticari vb. parametrelere göre değerlendiriliyor.. çarpan hesapları 280 – 380 ay olarak hesaplanıyor, bilginize.
Hem konut fiyatlarının, hem de kiralamaların artması arz-talep dengesine bağlıdır. Lakin bu tablo bile bölge ekonomisi hakkında bizlere bir fikir veriyor.
***
Devam edelim.. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından dün 2021 Temmuz ayına ilişkin konut satış verileri geçtiğimiz günlerde açıklandı.. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre Temmuz.2021'de konut satışlarında senelik bazda yüzde 53 oranında düşüş kaydedildi. Piyasa aktörlerine göre;
“Geçen yılın yaz ayları, faiz kampanyası nedeniyle sıra dışı aylardı.. tarihin en yüksek satışları yaşanmıştı. Onları bir kenara bıraktığımızda bu yılki satışların uzun dönemli ortalamalara yakın bir değerde olduğunu görüyoruz.”
Sonuçta “Kurban bayramı hariç tutulduğunda aslında son 12-13 yılın en yüksek günlük satışları görüldü” açıklaması yapıldı.
“Güçlü seyir demografik dinamiklerden kaynaklanıyor”
Satışlardaki güçlü seyrin Türkiye'nin demografik yapısından kaynaklandığına dikkat çeken uzmanlar, “Her yıl nüfusu yüzde 1-1,5 artan bir ülkenin konut piyasasının da o kadar büyümesi gerekir. Çünkü konut piyasası tümüyle demografinin etkisiyle şekilleniyor. Nüfusu artan, ortalama hane halkı düşen bir ülkede konut talebi de artıyor demektir” ifadelerini kullandı. Mayıs'ta koronavirüs salgını sebebiyle yaşanan tam kapanmanın ve ondan önce hafta sonları uygulanan kapanmaların da konut piyasasındaki talebin birikmesine neden olduğunu, ekonomi açılınca bu talebin devreye girdiğini vurgulanıyor.
***
Maliyetler durmuyor..
İnşaat maliyetlerindeki artış son yıllarda bir hayli arttı.. özellikle emtia fiyatlarındaki durdurulamayan artış konut fiyatlarında tavan yapmasına neden oldu. Pandemi sonrası ekonomide toparlanma başlasa da arzın daha da sıkılaşacağı düşüncesi emtia fiyatlarında artışa neden oldu.
Yeni Şafak'da yayınlanan bir habere göre; Demir cevherinden bakıra kadar tüm metallerde fiyatların artması iç piyasada inşaat maliyetlerini de etkiliyor. Serbest piyasada demirin ton fiyatı yıllık yüzde 128, hazır betonun yüzde 119, çimentonun yüzde 130, bakının yüzde 120 artış yaşadı. inşaat maliyetlerinde hızlı artış yaşayan bu tablo, Türkiye'de yaklaşık 2 milyon kişiye istihdam sağlayan ve 200'e yakın sektörü besleyen inşaat sektörünü de etkiledi.
Malzeme fiyatları yüzde 53.7 arttı..
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, İnşaat Maliyet Endeksi, bu sene Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 2,89, yıllık yüzde 42,48 yükseldi.
Malzeme endeksi yüzde 4,23 yükselirken, işçilik endeksi yüzde 0.40 azaldı.
Ek olarak malzeme endeksindeki yıllık yükseliş yüzde 53,70.. bina inşaatı maliyet endeksi ise bir önceki aya göre oranla 2,85, yıllık yüzde 42,49 yükseldi.
Bir önceki aya oranla malzeme endeksi yüzde 4,15 yükseldi.. işçilik endeksi yüzde 0,29 geriledi.
Koronavirüsle mücadelenin yoğun şekilde devam ettiği 2020 senesinde metrekare başına ortalama 3.000-TL inşaat maliyetinin bu sene 5.500 - 6 bin TL'ye kadar çıktığına işaret eden konut geliştiricileri, inşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarına yansımasının kaçınılmaz olduğunu belirtiyor.
- Sektörde faaliyet gösteren şirket temsilcilerinden bir yetkiliye göre;
Türkiye'de özellikle İstanbul'da metrekare satış fiyatlarının bazı ilçelerde 30.000TL'yi, kira bedellerinin metrekarede 34-TL'ye ulaştığını söyledi.
Bu artışta maliyetlerin de etkili olduğunu belirten yetkili, “Önümüzdeki dönem fiyatlar açısından bir artış öngörüyoruz, bu nedenle konut kredi faizlerinin düşürülmesi ve sektörü teşvik edici kampanyaların yapılması ile ilgili bir beklenti de bulunuyor” dedi.
- Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, inşaat maliyetlerindeki yükselişin iç piyasada problem yarattığına işaret etti. Bundan sonra da maliyetlerde yükselişin devam etmesinin sürpriz olmayacağını söyleyen Özyurt, “Çin'in çelikten üretilen 146 ürünün ihracatında vergi iadesini yüzde 13 kaldırması konusu var. Bundan sonrasında demir fiyatlarında kademe kademe artış söz konusu olacaktır. Bu sıkıntıların etkisi kaldırmak için yeni finansman modellerine ihtiyaç var. Bu dönemde konuta yatırım yapmayan yatırımcı 2022 yılı ve sonrasında fahiş fiyatlarla karşılaşılabilir”
İnşaatçıyı yüzde yüz etkiledi..
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, inşaat maliyetlerindeki yüksekliğin buzdağının görünen yüzünü temsil ettiğini söyledi. Gerçekte, maliyet artışının yüzde 100'ün üzerinde olduğunu belirten Durbakayım, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Konut yapımcıları olarak bu artışın büyük kısmını absorve ederek, maliyetin enflasyonu körüklememesini ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret ettik. Devam eden projelerde bu gayretimiz olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı. Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şansımız olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Biz yine gücümüzün yettiği kadar maliyet artışlarını dizginlemeye çalışacağız.”
Yeni arzlarla daha yükselir..
İnşaat sektörde faaliyet gösteren diğer şirket temsilcilerine göre de düşünceler ve geleceğe matuf beklentiler de hemen hemen aynı.
“Türkiye'de ev satın almak herkesin hayali olsa da son yıllarda artan konut fiyatları ve yükselen kredi faizleri konut almayı zorlaştırıyor. Konut fiyatlarında bir düşüş beklemiyoruz. Tam tersi maliyet artışları nedeniyle ve yeni konut arzının yetersiz kalması sonucu fiyatlar daha da artacaktır… inşaat sektöründe 2018'den itibaren maliyet artışının yüzde 100'leri geçtiğini ifade eden temsilciler "Bu artışı çok yansıtmamaya çalıştık ve yüzde 10 civarında kaldı. Konut satış fiyatlarının ve kiraların artması en çok İstanbul'a yansıdı. Bundan sonra da maliyetlerde artışın sürmesini bekliyoruz."
***
İyi haftalar...
