Son açıklanan ihracat rakamlarına bakıldığında Türkiye iyi yolda hazine dolu, sanayi verileri çok iyi lakin reel piyasalarda ise genel bir durgunluk söz konusu.
Uzmanlara göre bu durgunluğa iç ve dış etkenler, mevduat ve konut kredi faizlerinin yüksek olması, para operasyonları vs. gibi sebepler sıralanıyor, herhalde piyasalara egemen psikolojik bir etki de var...
Devam edelim, tabiatıyla bu durgunluğun Silivri konut piyasasının da etkilenmemesi düşünülemez. Bu durumun sebeplerini ve nedenlerini, bölgeyi ve sektörü de irdeleyerek ilerleyelim.
Önce tesbitlerden başlayalım ve sıralayalım.
• Silivri bölgesi lokasyon ve konum olarak büyük avantajlara ve değerlere sahiptir. Ulaşım kolaylığı, şehre yakınlık, bölgesel yatırımların planlamalarda yer alması vs.. geleceğe matuf projeksiyonlarda artı katma değerler taşıması,
• Sektörel açıdan müsaitlik, bölgede ki arsa stoklarının fazlalığı,
• Topoğrafik yapısının müsait olması,
• Diğer bölgelere nazaran arsa maliyet yükünün diğer bölgelere göre düşük kalması,
• Gecekondulaşma ve çarpık kentleşmenin olmaması,
• Git gide artan nüfus artışı ve yoğunluğu, gibi avantajlar yatırımcılar ve şirketler açısından bölgeyi daha da cazip kılmaktadır.
Bu nedenlerle de son birkaç yılda kat karşılığı oranları artmıştır.
• Tabi Silivri yerel rayiç değerlerinin 500-TL/m2 nin altında olması hasebiyle -150 m2/net daireler için kdv muafiyetine sahip olması bu süreci hızlandırmış, sektörde ki oyuncu sayısı artmıştır.
Tabi ki bu durum bölge açısından çok olumlu bir gelişmedir. İnşa edilen yapıların standartları, kalitesi ve farklı konseptler de inşa edilmesi mimari ve uygulama zenginliği ile hedef kitlelere farklı alternatifler sunulması sektörel açıdan da büyük önem arz etmektedir.
Bu durum hem piyasa rayiç değerlerini, hem de inşaat arzında çok alternatifli konutlar inşa edilmesi nedeniyle hedef kitleler açısından çok olumlu olduğu aşikârdır.
Böyle bir tabloyu okuyan şirketler tabi ki bölgenin rantabilitesine bakarak yatırım kararı almıştır ve gelinen süreçte inşaat sektörü de hızlanmıştır.
Her piyasa da olduğu gibi sektörel olumsuzluklar ve iş bilmezliklerin yanı sıra tabi ki her bölgede olduğu bazı dezavantajları ve handikapları da unutmayalım...
• Mevcut durum itibariyle şu anda bölgemizde hazır veya inşası devam eden veya ruhsat aşamasında olan ciddi bir arz fazlalığının mevcut olması,
• Bölgenin deprem riski taşıması,
• Kentleşme olgusunun tamamlanamamış olması,
• Bölgesel yatırımların gecikmesi,
gibi başlıca olumsuzluklar da mevcut.
***
Burada işin en önemli ayağı; ulaşım projelerinin hayata geçip/geçmemesidir ki bu konu her yeni bölge ve merkez açısından çok önemlidir.
Yukardaki tabloya göre bakıldığında hem arsa maliyetleri, hem de enflasyon ve yüksek dövizden kaynaklanan inşaat maliyetlerinin artması sebebiyle ortada ciddi bir ticari tenakuz var. Bir analiz yapıldığında satış rakamı ile örtüşmediği
gibi ciddi bir kâr realizasyonu da var.
***
Şimdi gelelim Vehbinin kerrakesine...
Bir de bu tablonun üstüne yeni açıklanan Kiptaş 3 projesi çıktı ve sektör maliyetlerine nispet edercesine pazardan pay kapmak istemesi ve haksız rekabet ortamına zemin hazırlanması sektörde faaliyet gösteren şirketler açısından hiç iyi olmadı.
Neden?
Toki kuruluş prensip ve kuralları itibariyle üzerine ‘üzerine tapu kaydı olmayan dar gelirleri ev sahibi yapmak', üretmek ve satmak için kurulan bir kurumdur.
Kiptaş ise İBB ye bağlı ticari bir şirkettir.. bu nedenle özel bir konumu ve statüsü vardır ve belirli muafiyetlere de haizdir.
***
Kiptaş'ın sitesinde amaçlar ve vizyonuyla ilgili şu metin yer alıyor;
Çarpık şehirleşmenin önlenebilmesi için çağdaş, estetik ve güvenilir yerleşim birimlerinin hızlı ve ekonomik şekilde üretilmesi. Bu yolla, kaçak ve plansız yapılanmanın önlenmesi,
İstanbul'daki düzensiz yapılaşmanın görüldüğü yerleşimlerin planlı bir şekilde uygun yerlere kaydırılması,
Her gelir grubuna uygun konutlar üretilmesi,
Yerleşim birimleri oluşturulurken su havzaları, orman alanları, tarım alanları, şehrin tarihi ve doğal dokusunun korunması,
Yerleşim bölgelerinin eğitim, ulaşım, ticaret ve sanayi ile birlikte düşünülerek tasarlanması,
Kıraç bölgelerde inşa edilen yerleşim birimlerinin ağaçlandırılarak, İstanbul'umuzun m2 başına düşen yeşil alanlarının artırılması vs...
Buraya kadar tamam ancak devamında ortaya çıkan tabloya bakıldığında benim itirazım ‘ele verir talkını, kendi yutar salkımı' durumu...
Bölgede geçerli yerel imarın üzerine çıkarak özel bir statü tanınması hak mıdır?
Tabi bölge de faaliyet gösteren sektörde ki diğer onlarca şirket açısından da haksız rekabete yol açtığı açık değil midir.. neden?
Çünkü Kiptaş mevcut imar durumuna bağlı değil bağımsız ve özel bir statüye sahip olması nedeniyle haksız ve adaletsiz bir durum ortaya çıktığı aşikârdır.
Son açıklanan Kiptaş 3 projesinin yeri, 2 katlı villa imarlı ve parselde farklı lejantlara sahip bir yapıya sahip iken, bir anda yeni bir imar durumu ihsas edilerek buna göre bir teklif hazırlandı. Arsanın imarı emsal artışlı ve 12 katlı olarak İBB meclisine sunuldu ve jet hızıyla geçti.. kamu oyundan gelen tepkiler üzerine de 8 kata düşürüldüğü açıklandı.
Şimdi burada duralım. Kiptaş 3 projesinin arsanın satın alma rakamı ile sağlanan imar durumu –muafiyetleri vs. konu dahi etmiyorum- bağımsız bölüm başına düşen maliyeti neredeyse 1/10 olursa, bakın ortaya ne çıkıyor; şu anda açıkladıkları satış rakamları piyasalarda geçerli olan ortalama satış rakamlarından %30 daha indirimli sunulması ticaretin etik kurallarına ve rekabetin adil olmasına uygun mudur?
Devlet ticaretten elini çeksin deniyor, ama Kiptaş sektörde ki haklardan daha fazlasına sahip ve özel bir oyuncu olarak başrollerde. Böyle haksızlık, adaletsizlik olur mu?
Tabi mevcut imardan değil de kendi istediği imar durumuna göre değiştirerek uygulaması ve inşa etmesi son örnekte de olduğu gibi haksız bir uygulamadır.
Kiptaş tabi ki istediği yer ve bölge de projeler inşa edebilir. Benim itirazım imar ve kat artışlarında da adil olunması, piyasa dengelerine riayet edilmesi ve sektörde faaliyet gösteren şirketlere nazire olmamasıdır.
***
Konumuza dönersek; Silivri, şehirleşme açısından son kalan ve nadir kıymette bölgelerden biridir.
Ancak burada şu konunun altını özellikle çizmek istiyorum. Geçmişte de bu hatalar çok yapıldı. Müktesep olan hak adildir ve herkes için geçerli olmalıdır.
İyi haftalar...
