Silivri konut piyasası..

İstanbul, Türkiye'nin toplam ticari hacminin %40 ını elinde tutan bir şehirdir.. bu nedenle göçü önlemenizde zordur.
Silivri; İstanbul'un batısında, Trakya'nın merkezinde olan bu bölge topoğrafik yapısı itibariyle de neredeyse tüm sektörler ve yatırımlar için çok uygun ve caziptir.
Bölge için açıklanan hem 100 binlik planlarda ki yatırımlar ve konulan hedefler, hem de uygulamaya geçen ticari, sınai, altyapı ve diğer sektörel yatırımlarla beraber ulaşım ve lojistik alanları da konumu itibariyle de avantajlıdır.
Bölgeden geçen D-100, TEM ve 3.köprü bağlantı yolları ile Kuzey Marmara otoyollarına olan güzergah avantajı ile ülkemizin batıya açılan kapısıdır.
Bu nedenlerle bölgemize gelecek ve gelmesi kaçınılmaz olan yatırımlarla beraber Kiptaş ve Toki projeleri içinde önümüzde ki yıllarda artarak devam edeceğini görebiliriz.
Bölgemizde faaliyet gösteren özel sektöre ait şirketler ve yatırımcılar açısından bakarsak ortada haksız bir rekabet durumu da var.
Çünkü bir tarafta projeye göre imar durumunu artırarak maliyetleri düşürenler ve satış fiyatını ehven şekilde sunanlar var.. diğer tarafta ise şehrin en düşük fiyatları ile konut satmak için cabalayan şirketler var.
Şöyle bir örnekleme yapalım.. Kiptaş konutlarında arsa maliyet yükünün daire başına düşen bedeli 7 bin tl.. diğer tarafta ise özel sektör açısından ise daire başına düşen bedel ise 110-130 bin tl olunca tabiatıyla yatırımcılar ve inşaat şirketleri bu haksız bir duruma itiraz etmektedir.
***
Devam edelim.. Silivri bölgesinde faaliyet gösteren inşaat sektörü ve konut piyasalarına göz atacak olursak;
Şu anda konut piyasalarında arz şişmiş durumda ve çok sayıda satılmayı bekleyen ciddi sayıda konut mevcut.
Ancak talebin düşük olması nedeniyle de sektörde ciddi sıkıntılar var.
Likidite sıkıntısı nedeniyle konut satıcıları fiyatları dibe çekti.
Bir tarafta global bir kriz de devam ediyor ve bu krizin olumsuz etkilerinin devam edeceği konusunda uzmanlar görüş açıklıyor.
Her ne kadar hafta başında devlet bankaları enflasyon+0,19 aylık ödemeli konut kredi faiz oranları açıklansa da mevduat faiz oranları ile alıcıların emlak'a yönelmesi zaman alacak.
Sonuç olarak hem konut kredilerinde faizler yüksek, hem de talep düşük.
Yenilenen yerel İBB başkanlık seçimi ile dövize ve mevduat faizlerine yönelen alıcı kitleler beklemede.
Geçen hafta ki yazıda da bahsedildiği üzere aslında;
1- Şu anda Silivri konut piyasalarında yapılan satışlar kârdan ziyade zarardır.. Bu maliyetlerle bu mülkler -mümkün değil- yerine konulamaz. Fiyatlar normal maliyetlerin çok altında satılıyor.
2- Alıcı kitleler fiyata göre yatırım yapıyor ve şunu düşünmüyor; hem hukuksal hem de teknik anlamda konut teslimlerinde ciddi sıkıntılar var.
3- Alıcılar hazır, bitmiş ve iskanı alınmış konutlara yönelmek zorundadır.. aksi halde yatırımcılar çok üzülecektir. Çünkü iskanı alınmayan mülkü ikamet etmek veya kiralamak mümkün değildir.. doğalgaz bağlanmaz, asansörler çalışmaz vs. bu noktaya dikkat!
***
Devam edelim.. sözü işin ustasına bırakalım.. tesbitleri dikkatle okuyun.
• Türkiye'de emlak yatırımı uzun vadeli prim potansiyelini fazlasıyla koruyor. Faizler yüksek seyretse de döviz arada bir atak yapsa da emlak karşısında -ikisinin toplamı- uzun vadede daha fazla getiri sağlayamaz.
• İstanbul ve Anadolu yoğun yabancı göçü almaya devam edecek. Özellikle yabancılara yönelik Türkiye'de 250 bin dolarlık yatırım alana vatandaşlığın verilmesi İstanbul ve Türkiye'yi daha cazip hale getirecek.
• Bugün İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde -arz fazlası nedeniyle- evler maliyetinin altında satılıyor. Fiyatlar önce maliyet seviyesine gelecek. Daha sonra üstüne çıkar. Ama bu kısa sürede olmaz.
• Gayrimenkulünüze sahip çıkın. Bizim bugün yaşadığımızı Güney Kore 20 yıl önce yaşamış. Seul'de ortalama metrekare fiyatları 500 dolar seviyesine düşmüş. Çinliler başta olmak üzere yabancılar gayrimenkulleri toplamışlar. Bugün Seul'de ortalama metrekare fiyatı 3 bin doların üzerinde. Koreliler şimdilerde Çinlilerin kiracısı. İstanbul şerefiye açısından Seul ile mukayese edilmeyecek bir şehir. Sıkışmadığınız sürece gayrimenkulünüzü elden çıkarmayı düşünmeyin.
• 24 Temmuz 2007'den beri her seçim akşamı seçim sonuçlarını emlak açısından değerlendiririm. 2009 seçimlerinde askerde olduğum için değerlendirememiştim. Kira çarpanı açısından köpük olan lokasyonları saymazsak İstanbul'da TL bazında fiyatlar geri gitmiyor. Arz fazlası dolayısı ile fiyatlar baskı altında. Ama bu sonsuza kadar sürmez. Gayrimenkul yatırımını sadece dolar bazlı değerlendirmek yanıltır. Çünkü dolar/TL paritesi TL'nin aleyhine son 10 yılın zirvesinde.
• Dış kaynaklı müdahale olmazsa dolar ve dövizde yükseliş olmaz. İç piyasada dolara dönecek paranın tamamına yakını döndü. Kaldı ki bu kadar beklentinin yüksek olduğu bir yükselişin gerçekleşmesi zor. Finans piyasasında büyük oyuncular yatırımcıları özellikle küçük yatırımcıları ters köşeye yatırarak para kazanır.
• Anadolu şehirlerinde arz açığı oluşmaya başladı. Bu arz açığı olan şehirlerde ciddi yükselişler uzak değil. (Tebernüş Kireçci - emlakkulisi.com)
***
Şunu unutmamak lazım, hiçbir yatırım kısa vade düşünülerek yapılmamalı... Ancak paranızı kısa vade de faize yatırabilirsiniz.
Yatırımlarınızı orta ve uzun vade tutarsanız faizden de çok kazanacağınıza emin olabilirsiniz.
Çünkü piyasaların normalleşmesi ile hiçbir şey eskisi gibi olmayacaktır... İyi haftalar...