Son açıklanan raporlara göre; İstanbul'da yılın ilk 5 ayında 78.433 konut el değiştirirken, en fazla konut 11.961 adetle Esenyurt'ta satıldı.
İstanbul'da yılın ilk 5 ayında 78.433 konut satılırken, en çok ev Esenyurt ve Pendik'ten alındı.
AA muhabirinin derlediği bilgiye göre, yılın 5 ayında İstanbul'da;
Mayıs'ta 15.895, Nisan'da 15.481, Mart'ta 19.140, Şubat'ta 14.462, Ocak'ta 13.455 konut satıldı.. kentte, ilk 5 ayda 9.604'ü ipotekli olmak üzere toplamda 78.433 konut el değiştirdi.
Söz konusu sürede, İstanbul'da en çok konut satılan ilçe 11.961 adetle Esenyurt oldu.. bu alanda en yakın takipçisi olan ve 4.143 konutun satıldığı Pendik'i neredeyse üçe katladı.
Bu alanda Pendik'i 3.778 konutla Başakşehir, 3.683 konutla Sancaktepe, 3.673 konutla Kadıköy, 3.653 konutla Beylikdüzü, 3.052 konutla Kartal takip etti.
En çok konut satılan ilçeler sıralamasında Ümraniye 2.624 konutla sekizinci, Tuzla 2.349 konutla dokuzuncu, Maltepe 2.242 konutla onuncu sırada yer aldı.
Büyükçekmece 2.118, Ataşehir 2.042, Kağıthane 2.028, Bahçelievler 2. 024, Avcılar 2.014 konut satışıyla ilçe başına düşen ortalama 2 bin satış rakamının üzerinde kaldı.
En düşük Adalar ve Beykoz'da
En az konut satılan ilçe ise ilk 5 ayda 123 evin el değiştirdiği Beykoz oldu.
Ancak, verilerde Şile, Çatalca ve Adalar'ın ayrıntılı olarak yer almadığı, bu üç ilçede toplam 448 konut satıldığı, bunlar arasında en az konutun nüfusun en düşük olduğu Adalar'da el değiştirdiği de belirtiliyor.
En az konut satılan ilçeler sıralamasında Beykoz'u 706 ile Beyoğlu, 716 ile Güngören, 720 ile Bayrampaşa, 760 ile Beşiktaş, 911 ile Esenler takip etti.
İlk 5 ayda 15 ilçe ise konut satışında bin barajını aştı ancak ortalamanın altında kaldı.
Söz konusu dönemde yani son 5 ayda; Çekmeköy'de 1.973, Küçükçekmece'de
1.852, Sultangazi' de 1.762, Zeytinburnu'nda 1.668, Gaziosmanpaşa'da 1.661, Eyüp'te 1.639, Silivri'de 1.628, Bağcılar'da 1.574, Şişli'de 1.503, Üsküdar'da 1.397, Bakırköy'de 1.343, Fatih'te 1.290, Sarıyer'de 1.201, Arnavutköy'de 1.172, Sultanbeyli'de 1.002 konut el değiştirdi.
***
Habere ara verelim ve tesbitlerimizi ortaya koyalım.
Şu konuyu atlamamak lazım.. bu tür dönemler hem bir geçiş dönemidir, hem de olağanüstü ve son 15 senedir görülmemiş şartlarda hatta geçmişte de hiçbir örneği olmayan finansal bir zorluk dönemi yaşanıyor.
Burada matematik hesabı ile giderek ortaya doğru bir yatırım mantığı koymak zorundayız.
• 1 usd, 3-tl iken daire maliyeti (toprak payı hariç) 1.600-tl/m2 diyelim.. yani usd bazında inşa maliyeti 400 usd/m2.
Satış rakamı 500.000-tl / Usd bazında 166.666 $ usd – beher daire.
• 1 usd, 5.8-tl iken daire maliyeti (toprak payı hariç) 2.400-tl/m2 oldu.. yani usd bazında inşa maliyeti 413-tl/m2.
Satış rakamı gene aynı 500.000-tl / Usd bazında 86.206 $ usd – beher daire.
• İnşa maliyetleri %50 arttı, satış rakamları artmadığı gibi bazı konutlarda rakamlar da düştü.. ciddi avantajlar ve vadelerde cabası!
• Hem kira çarpanlı bir hesapta yapmak mümkün.. daha düne kadar 1/350 hesabı geçerliyken bugün Silivri ölçeğinde 500 bin tl fiyatla aldığınız bir daireyi min.1.500-tl ile 1.800-tl arasında kiralama yapma avantajınızda var. Bu durumu diğer bölgelerle de kıyaslayın ne demek istediği anlarsınız.
• Konut alıcıları önce fiyata bakarsa yanılırlar.. kriteriniz paradan önce iskan olmalıdır.. eğer bu konutların iskanları sorunluysa o zaman yandı gülüm keten helva!
Eğer yatırım kararlarınızı kısa vadede düşünürseniz o zaman faiz yemeye devam edin.
Geçen yazılarımızda da bu konuyu irdeledik.. bundan dolayı yatırım kararlarınızı tekrar bir gözden geçirmenizi tavsiye ediyorum.
***
Uygun fiyat ve seçenek fazlalığı iki ilçede satışları artırıyor..
Uzmanlara göre en çok konut satılan Esenyurt ve Pendik'te çok fazla inşaat bulunduğunu belirterek, "Bu iki ilçede fiyatların uygun olması ve seçenek fazlalığı satışları artırıyor. Ayrıca ilçeler bazında Esenyurt'ta yüksek nüfusun bulunması, Pendik'te kentsel dönüşümün yoğun olması bu durumu olumlu etkiliyor."
Özellikle Esenyurt'ta konut fiyatlarının İstanbul ortalamasının altında kaldığını dile getiren uzmanlar, bu ilçenin şehrin en yüksek nüfuslu kentlerinin başında geldiğini aktardı.
***
Burada ortaya konulan özellikle Esenyurt ve Pendik bölgeleri için geçerli olan en önemli konu 1-lokasyon avantajları, 2-arzın aşırı derecede şişmesidir.
Yapımcı şirketler %35 lerde olan borçlanma yükünden kurtulmak için ya cüz'i kârlarla, ya da zararına satışlarla günü kurtarma derdinde.
Tabi burada şu konuda çok önemli.. kira çarpanlı bir hesap tutuyormu derseniz, zor.
Bakın bu konuda çok iddialı bir şekilde söylüyorum.. Silivri bölgesinde inşa edilen ve iskanları alınmış projelerle -hangi bölgeyi baz alırsanız alın- orta ve uzun vade de yatırım değeri ve prim yapma olasılığı kıyaslanamaz.
İyi haftalar...
