Son dönem inşaat sektörü!

2020 yılı, 1.çeyreğinde başlayan covid-19 salgın döneminde yaşam standartları ve ergonomi tamamen değişime uğradı. Maske, mesafe ve temizlik hayatın tüm alanlarında uygulanmaya başlandı ve halen de devam ediyor.
İnsanların daha sağlıklı, konforlu ve huzurlu bir yaşam arzusu her dönem de vardır. Hijyen koşullarının artması ve kuralların devlet tarafından zorunlu tutulması yeni bir dönemi de başlattı ama buna rağmen virüs her gün yeni varyasyonlar da çıkmaya devam ediyor.
Herhalde insanoğlunun bu çağda ki yaşamı virüslerle mücadele üzerine kurulu olacak.
***
Bu süreçte ev ve ofis düzenleri de değişti, ikamet amaçlı yapılarda da kullanım alanlarında değişim ve beklentiler arttı. iİnsanlar artık müstakil bahçeli evler ile yüksek katlı yapılarda geniş balkonları olan konutlara yöneldi.
Bu dönem de değişen ekonomik koşullar tüm sektörleri zorladı. Artan hammadde ve emtia fiyatları ile tedarikleri konusunda sıkıntıların baş göstermesi, petrol fiyatların da son birkaç yıl içinde neredeyse 3-4 kat artmasının da büyük etkisi olduğunu söyleyebiliriz. Velhasılı kelam mizanı oynamayan, değişmeyen veya fiyatı artmayan hiçbir şey kalmadı, iyi mi?
Çünkü bu süreçte artan fiyatlar enflasyon oranlarını da azdırdı.
İşin kötü tarafı ne kadar süreceği konusunda ise ortada sadece tahminler var, başka da bir şey yok!
***
Sektörün durumu üzerine süreci özetlemek için kendimizden örnek vererek başlayalım.
Geçen 2021 Kasım ayında Saral İnşaat Grubu olarak 2 yeni projeye, Silivri merkezde Varnalı Konutları ile ahşap sistemlerle inşa ettiğimiz Sunflower Çantaköy projelerine aynı zamanda başladık.
Malumuz üzere inşaat sektörü yaklaşık 280 sektörü besliyor ve neredeyse bu sektörlerden 4000 kalem mal/emtia kullanılıyor.
Bu dönem de satın alınan tüm malların hem tedariki zorlaştı, şirketler fiyat veremez oldu ve stoklaşma arttı, hem de hammadde, emtia, lojistik vs. fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı.
Bahis konusu 2 projede inşaatlara başladığımız Kasım 2022 tarihinde demirin fiyatı 7-TL/m2, betonun fiyatı 330-TL/m3, fayans 100-TL idi.. bugün demirin kg fiyatı 14-TL, betonun m3 fiyatı 1.100-TL, fayans ise 360-TL oldu.
Arsa fiyatlarına gelince hem kat karşılığı oranları, hem de son birkaç yılda artan arsa fiyatları resmen uçuşa geçti. Bu örnekleri artırmak veya çoğaltmak mümkün.
***
Bu şartları bir kenara koyalım, esas konu pandemi sürecinde değişen müşteri beklentilerine cevap verebilmek için inşaat sektörü lokal projelere yöneldi ve bahçe nizamlı konsept projelere teveccüh arttı ve bu evler revaç buldu.
Yüksek katlı yapılaşmalar kesildi veya inşaatına başlanan projelerde konseptler değişime uğradı. Sosyal yaşam alanları, teraslar ve geniş balkonlar büyütüldü ve değişimler müşteri algısına ve beklentisine göre kat planları yeniden çizildi ve şekillendirildi.
Bu süreçte ev tercihleri ve ergonomi değişince hedef kitlelerin beklentisine göre hem yeni, hem de 2.el konutlarda hem satış rakamları, hem de kiralamalar arzdan kaynaklı olarak arttı ve artmaya da devam ediyor, özellikle yeni konut ve villalarda.
Burada maliyetler, beklentiler ve ciddi parametreler ama esas konu inşaat sektörünün yılda üretmesi gereken 600 bin konutu da üretemiyor olması bu durumu tetikleyen en önemli unsur diyebiliriz.
Burada size şöyle bir örnek vermek istiyorum; resmi rakamlara göre 2021'de 562 bin evlilik yapıldı, 174 bin de boşanma kayda geçti.
Bu şartlar altında konut açığı sizce kapanır mı veya satış/kiralama rakamları düşer mi?
Bu şartlar altında çok zor!
***
Devam edelim... bu süreçte ticari ahlakta erozyona uğradı. Parasını yatırdığınız mala zam isteyenden tut, sattığı mülkün fiyatını artıran mı istersin, inşaat sektöründe faaliyet gösterdiğini iddia eden yeni yetme şirketler çıktı ortaya. Şimdi burada şu konu önemli; ucuza aldığını zannederek paranı verdiğin şirketi araştırmadan sokağa adam müşteriye ne demeli?
***
Devam edelim... Batılı ülkelerde arsa maliyeti %20 seviyesindedir. Lakin ülkemizde bu oran tabi bölgelere göre değişiyor; Silivri ölçeğinde %45-%50 seviyelerinde.
Müteahhit firma 1 kendine 1 de arsa sahibine konut üretecek demektir.
Şimdi siz yapımcı ve yatırımcı şirketler olsanız böyle bir yükün altına girmek ister misiniz?
Son 5 yılda 5 kat artan inşaat maliyetleri ile ticaret yapmak arzusunda olabilmeniz mümkün mü?
Bu sefer kamuoyunda şöyle bir algı oluyor; emlak fiyatları şişiriliyor! Hayır şişirilmiyor, piyasaların tepkisine göre fiyatlar artıyor. Talep varsa fiyat artar.
Şu konuda haklılık payı yok değil; 2.elde kiralama veya satışa arz olunan 1999 depremi öncesinde inşa edilen ve yapı denetime tabi olmayan 25 yıl ve üstü yapılarda fiyatların fahiş şekilde artırılması haksızlıktır ve tabi ki fırsatçılıktır.
Son günlerde bu konuda merkezi hükümetin sosyal konut projelerine ağırlık vermesi ve dar gelirlilere yönelik adımlar atması tabi ki takdire şayandır.
Bu durumda öncelik göç alan ve gelişmekte olan ve yoğun sanayileşme içeren bölgeler ile OSB ve yatırım bölgelerinin olması gerekmektedir. Çünkü çalışan ve emekçi kitlelerin bu konuda dar gelirlilerle beraber önceliği olmalıdır. Bekleyip görelim.
***
Lakin bu durum yaraya çok bir merhem olmayacaktır. Çünkü emlak piyasaları arza göre ve son satış rakamına göre rayiç değerlemesi yapar eğer bir mal arzda az sayıda veya sayılı ise o malın fiyatının artması normaldir. çünkü talep vardır.
Peki ne yapılabilir derseniz, önce inşaat sektörüne destek verilmesi gerekir.
Bildiğim kadarıyla bir inşaatta devlet kalem kalem sayıldığında tam 41 çeşit vergi topluyor. Bu durum hiçbir ülkede yok!
Bu süreçte yapılması gereken artan maliyetlerin düşürülmesi için inşaat sektörüne yönelik bazı muafiyetlerin geçici süre ile tanınması olacaktır.
En azından 2 yıl için bu muafiyetler geçerli kılınabilir. Mesela gelir ve kazanç vergisi, bilumum vergi ve harçlar, KDV indirimi, alım-satım harçlarının %1'e düşürülmesi vb. gibi bazı kalemlerde bu muafiyetler tanınabilir.
Çünkü hammadde tedariğinin zorlaşması ve emtia fiyatlarında ki artışlar durmuyor.
Buna ilaveten bir de arsa maliyet yükünün her geçen gün artması, açıkçası inşaat sektörünü iş yapmaktan imtina ettiriyor.
Açıkçası sürecin sonu nereye varır, Allah C.C. bilir.
İyi haftalar...