Türkiye’de ABD'deki gibi mortgage krizi neden yaşanmaz?

Türkİye'de ve İstanbul'da emlak fiyatlarının düşeceğine yönelik çok yüksek beklenti var. 3-5 yıl ABD'de okuyup biraz da İngilizcesi olan bir çok düşünür (!) ve ekonomist ABD'deki mortgage krizinin bir benzerinin Türkiye'de de yaşanacağını iddia ediyor.
Türkiye'de emlak balonunun patlayacağı ilk olarak 2006 yılının ikinci çeyreğinde ciddi olarak dillendirilmişti. 1990'lı yıllarda bırakın konut kredisini en muteber sanayicilere yıllık yüzde 20 faizle döviz bazlı kredi kullandırılırdı. En muteber müşteriye 36 ay vade yapılırdı. Ama çoğu zaman vade 24 ayı geçmezdi. Yıllık döviz faiz oranları da yüzde 20'lerdeydi.
Konut kredisi rüzgarının başladığı 2003 yılında konut kredisi bakiyeleri 600 milyon dolar seviyesindeydi. Tamamına yakını da döviz bazlıydı. TL bazlı kredi yok denilecek kadar azdı. Bankalar TL bazlı konut kredisi vermeye başladılar. Konut kredisi faizleri düşüş eğilimine girdi.
2005 yılı sonuna geldiğimizde konut kredisi faiz oranları 0.99-1.07 bandındaydı. 1960'lı yıllarda Emlak Bankası'nın kullandırdığı yıllık yüzde 4 faiz oranlı kredileri saymazsak -o dönem için- son 40 yılın en düşük faiz oranlarıydı.
Düşük faiz oranları 2006 yılı Mayıs ayına kadar devam etti. Hafızalarınızı biraz zorlayın. 2006 Mayıs ayında ne olmuştu? Danıştay saldırısı.. Danıştay saldırısından sonra faiz oranları tekrar yükselişe geçti. İlk kitlesel "emlak balonu" söylemi öyle başladı. O tarihten bu yana da emlak balonu hep gündeme gelir.
Ekonomi tarihçileri dünya'da ilk balonun Hollanda'daki lalelerle başladığını söylerler. Dünyada bilinen ilk emlak balonu ise ABD'de yaşanmıştır. Florida'da. 1929 ekonomik bunalımı da temelde bir mortgage krizidir.
1920'li yıllarda Floridalılar bölgede kış şartlarının kuzeydeki eyaletlere göre daha iyi olmasına, taşımacılık problemlerinin çözülmüş olmasına dayanarak Florida'daki gayrimenkullerin değer kazanacağını düşündüler. Eyalette Florida'nın bir tatil cennetine dönüşeceği inancı hakimdi. Bu durumda o gün aldıkları toprakların gelecekte birkaç kat değerleneceğini düşünenler hiç de az değildi. Halkın büyük çoğunluğu bu inançla gayrimenkule yatırım yaptı.
Ancak 1928 yılının 18 Eylül'ünde hiç hesapta olmayan bir tropik kasırga 400 insanın ölümüne, binlerce evin hasar görmesine ve tonlarca deniz suyunun yatları parçalayıp sokaklara taşmasına neden oldu. Satın alınmış olan gayrimenkuller satılmaya çalışıldı. Ancak değerinin çok altına bile satılamadı. Bu durum bir spekülatif balonun patlayışıydı.
1929 ekonomik çöküşü Florida'daki spekülatif balonun patlamasıyla başladı. Florida gayrimenkul piyasasının dünya'da en oynak olduğu noktalardan biridir. 1928'dan bu yana bir kaç kez patlamışlığı vardır. Önümüzdeki yıllarda yine patlayacak. Florida'dan ev almış olan Beyaz Türklere şimdiden söyleyeyim.
Bunları neden bu kadar detaylı anlatıyorum. Çünkü geçmişi bilmeden geleceği anlayamayız. Geçmişi ne kadar iyi bilirsek geleceği de o kadar iyi anlarız.
Tarih okumanın yararları şunlardır:
a) Olaylar arasında neden sonuç ilişkisi kurabiliriz.
b) Olayları şartlara ve koşullara göre anlama şansı yakarız.
***
Türkiye'de ise durum daha özel. ABD ile Türkiye'yi emlak piyasası açısından karşılaştırmak doğru olmaz. Türkiye'de belirleyici olan siyasal istikrardı. Başkanlık sitemiyle bu sorun da aşıldı. Geriye kalan ya da sonradan ortaya çıkan tek sorun ise dünya'da yaşanacak ekonomik kriz. Faiz ve döviz kısa vadede daha cazip hale gelir. Bu fiyatların yukarıya gitmesini engeller. Normal koşullarda maliyetler artar. Bu maliyetler kısa dönemde fiyatlara yansımasa da uzun dönemde yansır.
Şimdi gelelim Türkiye'de neden ABD tarzı mortgage krizi yaşanmayacağına...
1) ABD'de arazi de arsa da bol. Arsa genel bir yatırım enstrümanı değil. Türkiye'de ise arsa kıt. Mevcut toprakların yüzde 80'i hala devlette.
2) ABD'de yaygın olarak çelik ve ahşap ev yapılır. Projenin başı ile sonu arasında en fazla 6 ay vardır. Türkiye'de ise evler betonarme yapılır. Ortalama imalat süresi 36 aydır. ABD'de kullanılan inşaat teknolojisi ile kısa sürede arz fazlası meydana gelebilir. Türkiye'de ise arz fazlasının oluşması zaman alır.
3) Türkiye'de tüm geleneksel söylemler ev sahipliği üzerinedir. Ev sahibi olmak askerlik borcunu yerine getirmek kadar kutsaldır. Aile ve sülale içi tüm söylemler ev sahipliği üzerinedir. ABD'de ise insanların ev sahibi olmasının hiç bir önemi yoktur. Bir "değer" değildir.
4) ABD'deki 2008 mortgage krizi temelde emlak'tan kaynaklanan bir kriz değildi. Kullanılan konut kredilerinin ikinci elde tahvil olarak ihraç edilmesinden ve bunun üzerine türev piyasalarda geliştirilen ürünlerden kaynaklanan bir krizdi. Bu detayı çok iyi anlamak gerekiyor. İnşaatçılar ve bankalar el ele verip finansal ürünlere malzeme olsun diye arz fazlası oluşturmuştu. Türkiye'de ise konut kredisi piyasası sağlıklı gelişti. BDDK bu konuda ciddi düzenlemeler yaptı.
5) Son 1 yıldır bankalar konut kredisi bakiyelerini azaltma yoluna gittiler. Yılbaşında 60 milyar TL'nin üzerinde olan konut kredileri bakiyeleri yılsonunda 50 milyar TL seviyelerinde olacak.
6) ABD'de konut kredisi vadeleri uzundur. Genelde 20-30 yıl konuşulur. Bizde ise konut kredilerinin vadesi kısadır. Bankalar genelde 10 yıl kredi kullandırır. Tüketici tercihleri ise 60-72 ay arasındadır. Erken kapatılan kredi sayısı azdır.
7) Konut sahipliğinin bir "değer" olarak algılanmasının devamında konut kredisi taksitlerini ödeme sadakati yüksektir. Ödenmeyen konut kredisi oranı düşüktür. İnsanların önceliği taksitleri ödemek üzerinedir.
8) Bu kadar balon söylentisine ve dünya'da, bölgede bu kadar yaşanılan sıkıntıya rağmen konut fiyatları geri gitmiyor. İnsanlar kısa vadede para ve sermaye piyasalarının daha çok getiri sağlayacağını bilmesine rağmen yatırım için aldıkları evleri satmaya yanaşmıyor. Kısa vadede alternatif yatırım enstrümanlarından getiri sağlasa bile uzun vadede emlak kadar getiri sağlayamayacağını biliyor. Özellikle ekonomistleri ciddiye almıyor. Ciddiye alınmayan ekonomistler daha agresif analizler yapıyorlar. Iskalayıp duruyorlar.
9) Türkiye'de insanların emlak okuryazarlığı yüksek. Başta kira çarpanı olmak üzere emlak'la ilgili gelişmeleri anında takip edebiliyor. ABD'de bu imkan yoktu. Emlak yatırımcıları tüm gelişmeleri anında öğrenebiliyor.
10) Bölge ülkelerde yaşanılan gelişmeler gelecek 10 yılda Türkiye ve İstanbul'da ev sahibi olmayı özendirecek. Yabancılar -özellikle Araplar- geçmişe oranla çok daha fazla alım yapacaklar.
11) Her fırsatta belirttiğim gibi gayrimenkulün "ihtiyaç" boyutu vardır. Bunun para ve sermaye piyasalarının mantığı ile anlayamazsınız.
Emlak yatırımının önündeki sıkıntılar ne?
1) Konut, dükkân ve ofislerde oluşan arz fazlası son 1 yıldır azaldı. Satışa çıkartılan yeni proje sayısı az. Geçmişin arz fazlası yavaş yavaş eriyecek.
2) Sektörün ilk 20 şirketinde borç yükü fazla.. 2016 yılı Ocak ayından itibaren finansal giderleri şantiye ve genel giderlerini geçti. Ama bankalar projelerde kredi kullandırdığı için bir şekilde o projelerin tamamlanmasından sorumlu.
3) Emlak okuryazarlığının zayıf olduğu lokasyonlarda yüksek kira çarpanı ile işlem gören ev, dükkân ve ofisler var. İstanbul'da son aylarda yaşanılan düzeltme kira çarpanı yüksek semtlerde. Emlak okuryazarlığı arttıkça bu sorun da aşılır.
4) Metro ve ulaşım projeleri açıklanıyor. Gerçekleşmesi çok uzun yıllar alıyor. Başta ulaşım olmak üzere sağlık ve eğitim yatırımlarının daha kısa sürede tamamlanması gerekiyor. Yatırımlar geçmiş yıllara göre daha hızlı gerçekleştiriliyor. Bunu kabul etmek gerekir. Ama açıklanan her yatırım beraberinde yüksek beklenti oluşturuyor. Fiyatlara yansıyor.
Sonuç: Dünya'nın şerefiyesi en yüksek ülkesinde yaşıyoruz. Bu ülkenin her santimetrekaresi kıymetli. Bunun değerini bilelim. Ekonomistleri okuyun ve dinleyin. Ama fazla ciddiye almayın. Bunlar ABD ile Türkiye arasındaki temel farkları bile bilmeyen uzmanlar. Emlak üzerine doğru çıkan bir analizlerini gösterin.
Para ve sermaye piyasalarında kısa vadede fırsatlar olabilir. Ama unutmayın dolar başta Bitcoin olmak üzere coinlerin baskısı altında. Coinler ABD dolarının sonunu getirecek. ABD petro-dolar üstünlüğünü kaybetmemek için Türkiye ve bölgede çok ciddi ataklar yapacak. Ayrıca ABD başta olmak üzere gelişmiş ekonomileri bekleyen tahvil krizi da öteleniyor.
Dünya çok çalkantılı dönemden geçecek. Moralinizi bozmayın. Canınızı sıkmayın. Ekonomistleri, finansçıları ve bankacıları dinlerseniz dünya batacak. Siz rahat olun dünya batmaz. Bunların daha fazla para kazanması için böyle demesi gerekiyor. Herkes doğal olarak işini yapıyor, yapacak.
Hayat devam ediyor. Bunu asla unutmayın. Dünyada bu dönemler insanların ailelerine, sevdiklerine, çocuklarına daha fazla vakit ayırması gereken dönemler. Başta sağlığınız olmak üzere sahip olduğunuz değerlerin kıymetini bilin.
***
Bu yazı sevgili arkadaşım sayın Tebernüş KİREÇCİ'nin emlakkulisi.com adlı internet sitesinde geçen hafta yayınlandı. Tesbitlere katılmamak mümkün değil.
İyi haftalar...