Yabancılara mülk satışı olan Mütekabiliyet yasasının değişmesi ile Türkiye geçte olsa bu yarışta ben de varım dedi. Lakin şartlar oluşmadı, hadi siyasi konjoktür de el vermedi diyelim.. eğer bu yasa 2005 yılında çıksaydı, o zaman şartlar ve cirolar çok daha başka olurdu. Bu konuyu uzun bir yazıda anlatalım..
***
Geçen hafta ki yazının girizgahından devam edelim.. eskiye uzanmadan yakın tarihten başlayarak yabancıların ülkemizde mal sahibi olması ve edinimi 2011 yılında yenilenen Mütekabiliyet yasası ile karşılıklılık esası yumuşatılarak Ortadoğu, Türki cumhuriyetler gibi ülke vatandaşlarının da bu yasadan yaralanması yolu açılmış ve yürürlüğe girmiştir.
“Günümüzün küreselleşen dünyasında iktisadi ve ticari nedenler, ülkede yabancıların taşınmaz mal edinmesini bir gereksinim haline getirmiş olsa bile, yabancılara böyle bir hakkın tanınmasından doğan bir takım karmaşık sorunlar, devletleri bu sorunları çözmek üzere yabancılar hukukunda çeşitli sistemler geliştirmeye ve bu hakkı kendi ulusal çıkarlarına uygun esas ve yöntemleri benimseyerek sınırlamaya yöneltmektedir.
Kimi devletlerde sınırlama, arazinin türü bakımından yapılmakta; örneğin, tarım arazilerinde yabancılara mülk edinme hakkı verilmemektedir.”
***
Bu konuda konuya daha geniş bir çerçeveden bakalım.. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın hazırladığı rapora göre, Almanya, Kanada, İngiltere, Hollanda ve Belçika gibi ülkelerde yabancıların taşınmaz edinmesinde kısıtlama bulunmuyor. AB üyesi ülkeler içinde en katı sınırlama yapan ülkelerin başında Danimarka geliyor. ABD ise 11.Eylül.2001 saldırısından sonra yabancıların taşınmaz alımına daha katı sınırlamalar getirdi.
Raporda, Alanya Ticaret Odası'nca yapılan araştırmaya göre, İspanya'da yabancıların yaklaşık 2 milyon taşınmaz satın aldığı, 350-400 milyar Avro karşılığı el değiştirdiği belirtildi. Türkiye'de yabancıların satın aldığı taşınmaz sayısının 100 bin civarında olduğu belirtilen raporda, bu sayının fazlalığının o ülkenin kendine olan özgüveninin bir yansıması olduğu kaydedildi.
Rapora göre, Cumhuriyet öncesi dönemde ilk defa, 8.Haziran.1868 tarihli kanun ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanındı.
1934'te çıkarılan kanunla yabancıların satın alabilecekleri taşınmazın yüzölçümü 30 hektar olarak belirlendi. 2006'da yapılan değişiklikle ise bu miktar 2,5 hektara düşürüldü. Adalet Komisyonu'nda kabul edilen tasarıyla, bu oran tekrar 30 hektara çıkarıldı ve Bakanlar Kurulu'na da iki katına çıkarma yetkisi verildi.
1984 ve 1986'da çıkarılan kanunlarla yabancılara mülk satışında karşılıklılık şartına istisna getirildi ancak bu düzenlemeler Anayasa Mahkemesi'nce iptal edildi.
Türkiye'nin yabancılara taşınmaz satışında 62 ülke ile karşılıklılık şartı bulunuyor, 47 ülke ile ise bulunmuyor.
• Kimi devletlerde ise sınırlamanın, taşınmaza komşu mülk, taşınmazın kullanılma
amacı veya stratejik bölgeler esas alınarak yapıldığı görülmektedir.
• Kimi devletler ise, yabancının uyruğunda olduğu devlete göre bir sınırlamaya
gitmekte; belli bir devletler topluluğunun üyelerine topraklarında mülk edinme hakkı tanırken, bunların dışındakilere böyle bir hak vermemektedir.
Bu bağlamda dünya ülkelerine bakıldığında, örneğin Litvanya'da AB üyeleri hariç, yabancılara tarım arazilerinde taşınmaz mal edinmek hakkı verilmediği;
• Rusya federasyonu'nda yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı ticaret şirketlerine ulusal sınırlara bitişik yerlerde ve tarım arazilerinde mülk edinmek hakkı tanınmadığı ve yabancıların edinebilecekleri mülkün azami ve asgari büyüklüğü ile ilgili sınırlar da bulunduğu görülmektedir.
• Ukrayna, yabancılara tarım arazilerinde taşınmaz mal edinmek hakkını tanımamakta; tarım arazisi olmayan alanlarda ise yabancı gerçek kişilere sadece halen yabancı bir gerçek kişiye ait olan mülke bitişik taşınmaz malları satın almak hakkını vermektedir. Ukrayna'da yabancı tüzel kişilerin ancak bina inşa etmek üzere ve halen bir yabancı tüzel kişiye ait olan mülke bitişik mülkü satın alma hakları vardır.
• İspanya ise kural olarak ülkesinin ziraat alanlarında sadece AB üyesi devletlerin vatandaşlarına mülk edinme hakkı vermektedir.
• Avusturya da aynı şekilde, sadece AB üyesi devletlerin vatandaşlarına ülkesinde taşınmaz mal edinme hakkı tanımakta; diğer yabancı devletlerin vatandaşlarının bu haktan yararlanmasını izne bağlamaktadır.
• Danimarka'da, yurtdışında yaşayan yabancılar, yazlık ev edinmek hakkına sahip değildir.
• İsveç ve İsviçre, yabancıların tarım arazisinde taşınmaz mal edinmesine imkan tanımamaktadır.
• Slovenya'da, ülkenin tarım arazileri ile bunların dışında kalan kısımlarında yalnız AB ülkesi üyelerinin vatandaşları, üç yıldır Slovenya'da oturuyor olmak koşuluyla taşınmaz mal edinebilmektedir.
• Estonya'da, yabancı tüzel kişilere her türlü arazinin devri, idari makamların iznine bağlıdır.
• AB ülkelerinde genellikle, yabancıların taşınmaz mal edinme hakkına arazinin niteliği bakımından bir sınırlama getirilerek, yurdun her bölgesinde yabancıların mülk edinmesine imkan tanınmamasının yaygın bir uygulama olduğu ve sınırlamanın da tarım arazileri bakımından yapıldığı görülmektedir.
-Vize almada kolaylık sağlamıyor-
Raporda, bazı ülkelerde yabancıların taşınmaz edinmesi konusuna değinildi. Buna göre, Almanya'da yabancıların taşınmaz edinmesinde kısıtlama bulunmuyor. Almanya'da geçerli bir pasaportu olan herkes taşınmaz alımı yapabiliyor ancak bu ülkede taşınmaz satın almak, ülkeye göç etme hakkını vermiyor, ülkeye giriş-çıkışlarda ve vize almada kolaylık sağlamıyor.
Avusturya'da yabancıların taşınmaz alması için, Taşınmazların El Değişimi Kurumu'na başvurarak izin almak gerekiyor ve mütekabiliyet şartı aranıyor. Ülkedeki 9 eyalette daha katı kısıtlamalar bulunuyor.
Belçika'da, yabancıların taşınmaz alımında hiç bir sınırlama yok.
Fransa'da ikamet eden ve etmeyen yabancılar için bir sınırlama mevzuatta açıkça yer almıyor. Ülkede kambiyo kontrolü bulunmuyor; ancak belirli yabancı yatırımlar Bangue de France veya Direction du Tresor ile ilgili formalitelere tabi olabiliyor. Bu yönüyle Fransa, yabancılar için konut almada ''çok çekici'' bir seçenek olarak dikkat çekiyor. Ancak uluslararası vergi taşınmaz planlaması mevzuatı ve uygulaması açısından bakıldığında o kadar da ideal ülke olarak görünmüyor.
-İngiltere'de araziler Kraliçe'nin-
İngiltere ve Galler'de, yabancıların taşınmaz edinimini kısıtlayan önemli bir düzenleme bulunmuyor. İngiltere'de mülkiyetin esas sahibi ülke sınırları içinde Kraliyet Kurumu ve bunu da Kraliçe temsil ediyor. İngiltere'de üst kullanım hakkı Kraliçe'ye ait taşınmazların satışı yasak. İrlanda'da tarımsal amaçlı arazi ile konut yapımı amaçlı alımlarda üst sınır 20 bin metrekare.
Danimarka'da, en az 5 yıldan beri bu ülkede yerleşik olma ve Adalet Bakanlığı'ndan izin alma şartı var. Bu ülkede AB ülkeleri için sınırlama yok ancak Almanlar'a yönelik katı sınırlama bulunuyor. Danimarka, AB üyesi ülkeler içinde yabancıların taşınmaz ediniminde en katı sınırlamalar yapan ülkelerin başında geliyor.
-Kuzey Denizi'ndeki
araziler satılmıyor-
Hollanda'da, yabancı gerçek veya tüzel kişiler taşınmaz alabiliyor. Yabancı kişinin satın almasında, tatil yörelerinde bir yılını geçirme şartı var. Kuzey Denizi'ndeki arazilerin yabancılara satışı yapılmıyor. İspanya'da, askeri alanlar gibi hassas bölgeler dışındaki yerlerde yabancıların taşınmaz edinimine yönelik herhangi bir kısıtlama bulunmuyor. AB üyesi olmayan bir ülke vatandaşının, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde İtalya'da taşınmaz edinmesi mümkün. İtalya'da emlak vergisi oranları hem vatandaş hem de yabancılar için oldukça düşük tutularak taşınmaz alımı teşvik ediliyor. Türkiye ile İtalya arasında ikili ticaret anlaşması olduğundan Türklerin taşınmaz alımında sorun yaşanmıyor.
ABD'de, yabancıların taşınmaz edinimlerini kısıtlayan federal ve eyalet düzeylerinde birçok düzenleme bulunuyor. Özellikle 11 Eylül saldırısından sonraki dönemde yabancıların taşınmaz alımına daha katı sınırlamalar getirildi.
Kanada'da sınırlama bulunmuyor ancak federal devlet ve İngiliz Kraliyet ailesine ait taşınmazların alımı yasak.
Meksika'da ise yabancılar belirlenen yasak bölgeler dışında taşınmaz alabiliyor.
-Çin'de araziler devletin-
Çin'de, bütün araziler ya devletin hüküm ve tasarrufu altında ya da kolektif mülkiyette bulunuyor; sadece belirli bir süre için kullanım hakkı veriliyor.
İsrail'de; Rusya, Çin ve diğer doğu bloku ülkelerinden çok daha katı sosyalizm temelli arazi kullanım sistemi hakim. Yabancılar sadece ülkenin yüzde 7-8'i arasında kentsel kesimden taşınmaz alabiliyor. Kırsal alandaki taşınmazların mülkiyeti Yahudi Milli Sandığı ve devlete ait. Araziyi kullananlar sadece arazinin işletmecisi veya kiracısı olabiliyor. İsviçre'de, yüzölçümün az ve taşınmaz stokunun yetersiz olması nedeniyle kısıtlı koşullarda izin verilirken; İran'da yabancıların taşınmaz alımına izin verilmiyor.
-Borca rağmen alıma açılmıyor-
Yunanistan; sınır bölgeleri, adalar, kara, deniz ve hava kuvvetlerinin konuşlandığı alanlar ile askeri üstlerin çevresinde taşınmaz edinimine izin vermiyor. Adalar ve kıyı bölgelerindeki taşınmazların mülkiyetinin neredeyse tamamı devlete ait;
Rodos Adası'nın yüzde 94'ü kamu mülkiyetinde. Ülkenin borcunun çok yüksek olmasına rağmen, belirtilen alanlar yabancıların alımına açılmıyor.
Bulgaristan'da, ikamet yerinin ülkede olması koşulu aranırken;
Polonya'da, İçişleri Bakanlığı'nın izni gerekiyor ve alınabilecek taşınmazın miktarının 0,5 hektarı geçmemesi gerekiyor.
-''Artık yazları Bodrum'da
kendi evimizde kalacağız''-
Raporda; bir karesinde turistlerin, diğer karesinde ise havuzlu bir villanın bulunduğu fotoğrafa yer verildi. Turistlerin yer aldığı karenin üstüne bir balon çıkarılarak, ''Artık yazları Bodrum'da kendi evimizde kalacağız'' sözleri yazıldı.
***
Türkiye, 1868 yılından beri yabancılara mülk satışına açık bir ülke.. zamanla değişimler ve kamu güvenliği adına kısıtlamalar yaşamış, bu konuyu siyasi erkin insafında bir şekilde yönetmiştir. Lakin hep zamanlama hataları yapılmıştır. Tabi siyasi konjöktürde etken.. toplumsal mutabakat içinde ancak muhalefetin de bu işlere olur vermesi lazım vs.
2000 yıllarda mülk satışı tüm Dünya'da çok revaçta bir konuydu.. mütekabiliyet yasasının 2009 yılında Dünya'da yaşanan hedge fonlarından kaynaklı küresel kriz sonrasında ülkemizde yürürlüğe girmesi bir handikaptır.
Para kısmettir ve kuşa benzer.. yakaladın yakaladın, aksi halde uçuverir..!
1990 yıllarda Telekom'un satışından sağlanacak 30 milyar dolarlık iş, 2 aklı evvelin yüzünden -anayasa mahkemesinde iptal ettirmesi- nedeniyle uçuvermişti.. Fatih Altaylı'da bu konuda çok haklı olarak şu soruyu sormuştu; vatan haini kime denir..?
Bu nedenle bizim ülkemizde bu işler dışarıya göbekten bağlıları hep rahatsız etmiştir.
***
Devam edelim.. Türkiye kadim medeniyetlerin beşiği bir ülke.. emperyal ve kültürel altyapısı ile geleceğe umutla ve azimle bakan bir ülke.. Türkiye, bir hukuk devleti olduğu kadar, aynı zamanda istikrarlı ve küresel Dünya'da stratejik öneme sahip bir ülke.. 4 mevsim yaşam kalitesi, kış ve yaz turizmi.. yatak kapasitesi ile sağlık sektöründe ki başarılı hastaneleri ve aynı zamanda ulaşım imkanları ile muhteşem bir ülke.
Böyle bir ülke Dünya'da hep talep gören ve yaşanılmak istenen bir ülke olacaktır.. ancak küresel politikalar elverdiği sürece.
Mesela 2016 yılı, Kasım ayında yapılan ABD seçimleri ile Dünya siyasetinde ve Ortadoğu'da dengeler değişti.
Özellikle körfez ülkelerinden gelen ülkemizde ev satın alan başta Suudi Arabistan, UBA, Bahreyn vb.gibi ülke vatandaşlarının önü kesildi ve halen daha bu yasak devam ediyor. Aslında bu durum ve operasyon tamamen Türkiye'ye yönelik yüz milyarlarca doların ülkemize gelmemesi adına yapıldı ve maalesef başarılı da oldu.
Buna rağmen açıklanan son raporda görülmektedir, Türkiye çok başarılı şekilde ilerlemektedir.
İyi haftalar...
